广东深锐律师事务所 夏乾海律师
一、买方无过错且履行全部义务，卖方违约，应按合同约定承担违约金（20%）
案情简介：张某为买方，与卢某签订《房屋买卖合同》，约定房价款为1682800元，约定违约金为20%。张某按照合同约定支付了定金10万元，办理了资金资金监管并支付首期款412800元，在约定期限内取得银行贷款承诺函。卖方卢某反悔。张某起诉要求解除合同并按总价20%支付违约金。
判决结果：解除合同，卢某支付违约金336560元。
二、买方仅支付定金，买方违约，法院将违约金调整至8%以下；卖方一审提出免责抗辩相当于向法院主张调低违约金数额。
案情简介：王某为买方，冯某为买方，双方签订《房屋买卖合同》，约定房价款为1743000元，约定违约金为20%。张某按照合同约定支付了定金5万元，后发现冯某未取得房产证。王某起诉要求解除合同，赔偿违约金348600元。
判决结果：解除合同，冯某支付违约金13万元。
三、涉案房产有银行抵押可以判令买方代为解押并强制过户；卖方逾期交房违约金由日万分之五调低为日万分之一。
案情简介：程某向张某购买二手房一套，价格1757000元。合同约定张某逾期交房的，按日万分之五支付违约金。程某按约定支付定金10万元后，张某表示不再出售房屋。程某起诉要求继续履行合同，并按照日万分之五支付违约金。一审程某表示可以一次性支付剩余房款。
判决结果：张某将涉案房产过户至程某名下；程某可代为清偿张某的银行贷款将涉案房产解押；张某按日万分之一向程某支付违约金。
四、集资房未办理房产证，行政主管部门对涉案房屋建设的合法性作出处理前，房屋买卖不应作为民事案件处理。
案情简介：吴某向冯某购买集资房一套，房价78800元。集资房至今未办理产权证，冯某只持有与龙岗某镇防疫站《集资建楼分房合同书》。冯某起诉要求确认合同无效。
判决结果：一审龙岗法院判决认定合同无效。二审深圳中院判决：驳回冯某起诉。
裁判理由：涉案房屋未取得房地产权登记，亦无证据证明该房屋的用地、建设已经取得有权机关批准，当事人应先向行政主管部门申请处理非法用地或者违法建筑问题。在行政
