“有没有深圳的较大体量、高标准园区可以推荐给我？”程先生是一家全球知名商业地产服务公司产业部门的主管，他感慨道：即便手中握有成百上千家产业园区的资料，也很难找到一家让国外500强客户满意的优质园区。
随着深圳产业经济换挡提速，产业空间错配问题也愈加突出：一方面，很多优质创新企业发展空间严重不足，亟须寻求高品质大面积产业空间；另一方面，不少老旧写字楼和产业园区空置率上升，因无法满足企业需求而出现闲置等现象。
在产业空间调研走访中，记者发现，深圳今年以来已经开始针对产业空间不足、“二房东”违规转租等问题出台一系列政策，比如鼓励低容积率园区调整容积率来改建、扩建或新建，纾解了优秀企业壮大时空间紧缺的难题，可谓“雪中送炭”；深圳市及多个产业大区也及时推出一系列规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制的措施，可谓“对症下药”。但这些措施具体效果如何，还有待进一步观察。
●南方日报记者 李荣华 统筹：曲广宁
现状1
园区租金差距较大 产业发展需求难满足
“我们把深圳产业空间分成三个大圈层：第一圈层是关内，以现代服务业为主；第二圈层是近关区域，以研发中试、高端制造、信息服务为主；第三圈层以生产服务为主，很多企业搬离深圳之前留在宝安松岗、龙岗坪地、光明、大鹏、坪山，还需要依赖深圳的供应链做生意，但要控制成本。”合一城市更新集团董事总经理罗宇告诉记者。
三个圈层也意味着租金的不同，最高差距甚至超过10倍。根据深圳中原地产介绍，南山、福田及罗湖的园区以办公、研发类写字楼为主，尤其是福田CBD写字楼租金已超300元/平方米/月，而在南山科技园、深圳湾创业广场等租金可达180元/平方米/月。龙岗、宝安等原关外产业大区，除了天安云谷等少数几个科技园区可到100元/平方米/月左右，其他中小型园区平均租金约为20—30元/平方米/月。坪山、盐田、大鹏、深汕特别合作区的园区高科技企业集聚度相对更低，租金价格也较低。
租金高低分布的形成，其实是市场手段和行政调节相互影响的结果。市场竞争力强或政府主导的产业类企业，占据着城市的资源中心区；而偏远一点的光明、龙华等区的园区，一方面要主动发展集聚产业，另一方面也因为租金的优惠，承载着不少初创公司，或者一些暂时被迫从中心区迁移出来的公司等。
深圳产业空间类型多，产权性质、周边配套差距较大，其实与40年来深圳经历了多轮产业迭代升级有关。发展到现在，深圳的产业空间既有“三来一补”旧园区，也有产值惊人的高新科技园区，也有新兴创新空间；而按产权归属划分，深圳产业空间有国企、私营或社区股份公司所有三大类；按功能分，则分办公写字楼、研发园区和生产型工厂等。
程先生带着世界500强企业落地深圳的需求，却一时难以寻到园区落脚的背后，正是深圳目前产业空间存在的尴尬境况：一方面是空间不足，比如适合整租的大面积高端制造业厂房紧缺；另一方面则是部分园区空置率在上升，主要是因为“老破小”产业空间跟新兴产业或大型公司的需求匹配不到位。
扩容2
增加产业空间供给 精准打击租赁乱象
针对深圳租金成本上涨、产业空间不足、二房东变相涨租等现象，深圳政府部门今年连出重拳，对产业空间加强统筹、管控和补贴，以降低企业用房成本，助力企业转型升级。
首先值得关注的是，《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》于5月21日出台，针对产业用地（包括工业用地、物流仓储用地以及包含以上两个功能的混合用地）进行容积率调整（即在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积）。
深圳在2000年之前批准的工业厂房容积率较低，一般只有1.6左右，按照现行标准可提高到3—4。全市符合该政策规定的产业用地约有88平方公里，理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。
“可以说，这是深圳产业空间再造、产能再扩大、促进实体经济发展的重大举措。”深圳市规划和自然资源局副局长王策飞表示。
而在产业用房消费端，深圳也是多措并举。5月27日，深圳市住房和建设局就《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）（征求意见稿）》（简称《若干措施》）面向社会征求意见。具体措施多达23条，意在增加产业用房有效供给，稳定租赁价格，全面打击“二房东”不规范的市场租赁行为，切实保障产业用房真正用于实体经济发展，服务于深圳产业提速换挡。
在行业市场监管领域，《若干措施》将产业用房的规范交易纳入监管，比如规范用水用电、公摊面积、物业服务及其收费标准，制定全市统一的产业用房租赁合同示范文本并要求租赁双方按规定办理合同备案，逐步实施产业用房租赁合同网上签约。未来还将加强租金指导，编制产业用房租金指导价格。
《若干措施》还提出，加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。如在规范产业用房转租分租行为方面，产业用房原则上不得转租、分租；经约定或批准可以转租的，受转租人不得再次转租。严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为，严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。《若干措施》实施半年后，深圳将开展一次产业用房租赁市场专项整治行动，依法打击各类违法违规租赁行为。
深圳市住房研究会会长、市政协委员陈蔼贫认为，《若干措施》是针对产业用房租赁乱象的“精准打击”，这些措施将对深圳未来的产业升级转型起到重要作用。
创新3
“联合建楼”留龙头企业 盘活改造“蓝色土地”
深圳各区也在吸引产业集聚和留住发展壮大的企业方面不遗余力。
，南山区将“联合建楼”作为重点改革课题。今年2月21日，南山15家重点企业组成联合体，以9.86亿元成功竞得留仙洞战略性新兴产业基地的T501—0096地块，全市首单联建总部大楼正式落地。
在南山西丽兴科路旁，记者看到，这座联建总部大楼正在加紧施工。按照计划，今年南山还将推进3—5个联合总部大厦项目。
而针对“老破小”厂房较多的原关外中小产业空间，在产业经济换挡提速时，深圳如何破题？
以龙华区为例，数据显示，该区已有大小工业园区524个，规模小、产业散、产出低是园区主要特征。全区现有工业建筑总面积约5800万平方米，其中，容积率低于2的工业用地约32平方公里，占总量的81.8%。
“我们经常听当地政府说，这里有一些‘蓝色的土地’。”罗宇介绍，所谓“蓝色的土地”，就是从空中看下去是蓝色铁皮棚，容积率很低，在1.0以内，是低效利用的工业用地，需要盘活改造。
有鉴于此，龙华区产业部门双管齐下，一方面打造集企业孵化、上市培育、总部经济于一体的新型科技产业园；一方面认定一批示范、先进、优秀等不同级别的产业园区并协调推进建设。
适配4
主动空置迎匹配企业 升级改造引特色产业
除了“扩容”和“筑巢”，深圳部分区还选择主动空置产业空间，目的是“迎娶”合适企业对象，避免出现错配。
以宝安区天格科技园为例，该园区的租金在50元/平方米/月左右，而周边园区才25—40元/平方米/月，园区目前空置率达25%。
但天格科技园却坚持自己的发展规划，其引进的都是以智能硬件、电子设备等为主的22家规模以上企业，其中国家级高新技术企业7家，去年产值达8亿元。
有优质改造园区的示范效应，一批由社区股份公司所有的中小园区，也看到了园区转型升级的甜头。
坐落在光明区马田街道石围社区的宏域·光明谷，是光明区旧工业区综合提升试点扶持项目之一。当地社区股份公司相关人员介绍，该园区在未升级前，月租9元/平方米，现在改造后提升到44元/平方米。
据悉，光明当地政府针对老旧园区提供政策支持，对园区运营方给予改造费用资助。园区改造提升后获得资质认证的，给予入驻企业相关房租补贴，此外还有公共服务、技术平台建设等补贴。
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来源:南方日报
