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问:老高老师您好,上次咨询了您关于上下沙的情况,目前金域蓝湾一套四房1100万以内,单价在7万多,当然这个价格是低楼层看不到海景,感觉自住还不错,但上次您提到金域蓝湾长期看不到发展空间,我也非常认同,所以纠结这个房是否入手。 您建议关注篮湾半岛,目前放卖盘都在9万以上,4房1300万起,价格是否已经有学校规划的溢价。 除了上下沙沙尾片区,还去看了白石洲的深圳湾畔花园,这个小区单价也在10万左右。中介说这边旧改,学校也在重建。升值空间较大。 老师您觉得白石洲相对大金沙是不是利好更多,升值空间更大一点。9-10万单价是否值得去入手
答:你好,中海深圳湾畔没有看到很明显的价值点,等旧改很漫长,不适合所有人。 收入预期增长缓和的人群适合去“守”,后劲足的年轻适合“攻”,让财富在每一次裂变中升级进阶。 如果你做好了长持8-的准备,中途不换仓,可以考虑。 深圳市超百万体量旧改的项目至少10个以上,其中巨无霸福田大金沙仅住宅项目就有350万平米,与白石洲旧改体量相当。 大金沙片区由于体量过大,已经分片立项开发。
其中,金地工业区金地工业区底已经围挡起来开始拆迁。 众所周知,金沙片区一直缺少优质学校,因此这两所学校就被寄予了很高的期待。那么,它们会是优质学校吗? 细看福田区双十工程中的十所永久学校,其中第十所:拟选址于沙头街道,用地面积31800平方米,建筑面积89000平方米,规模66班 /3120个学位。 也就是这两所学校都值得期待。 需要注意的是,3月,深圳出台《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(-2025) 》,前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护,规定7年内,未旧改的城中村不能再旧改了,已获批旧改但不能在 年前正式实施的城中村,也得叫停。 这意味着2025年之前,整个金沙片区,有些会保持现状,尤其是下沙。
对于金地工业区,则意味着周边大环境不会得到改善。
你的判断正确,未来白石洲板块更有潜力。深圳湾畔花园可以重点关注。
问:老高你好,我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平四房,这一波稍微有一些小涨;另外在福田岗夏彩天名苑,有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班,每天通勤很痛苦,14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会,缓解下通勤压力。是否合适?还是等到14号线开通再改善?(颐安的学位会相对较差些,暂时没有娃,学位需求暂不强烈。)
答:你好,不算一个好点子。 第一,换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远,换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 第二,坪山中心区的配套,城市界面,居住舒适度,其实是不弱于大运的,只不过是给人感觉心理距离远,有坪山最好的学位加成,升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显,坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段,彩天名苑的单间可以考虑一起出了。
问:老高你好,有三个问题 咨询下,第一个,目前比较看好白石龙附近的书香门第,万科金域华府,还有和颂轩,都是80平多点,但是各有优劣势,书香门第,单价便宜,有深外学位,聊天就是有点老,万科金域华府,相对较新点,有深外学位,但是单价有点贵,和颂轩,预计年底或者明年开盘,预计单价七万多,价格还行,是新盘,但预计不是深外学位,潜龙花园一般,这三个如何选?主要兼顾投资,居住和学位,未来哪个升值潜力更大,你是否推荐?第二个,看你的主题帖子,基本是推荐一路向西,买福田,南山,宝安,那我500多万的预算买哪合适?为什么?第三个问题,我现在宝体有一套价值约400多万的40多平小房,那我现在是再买一套500万的小房合适呢?还是卖了这个小的,把钱加一块,买个大的合适呢?你的建议是什么?为什么,谢谢
答:白石龙|书香门第名苑 书香门第上河坊 一期名苑03年建造,14栋小高层和1栋高层,66平两房、86平三房、98平两层复式和98平顶楼三层复式、141平顶楼复式,虽然是小高层得房面积大并不大,没赠送,靠近地铁站的一边有点吵,小高层两梯8户 二期上河坊09年建造,4栋楼,开放式小区,楼下商业,户型38-42平一房,52-66平两房,户型方正,无花园 地处梅林关口,与福田一山之隔,紧靠万科金域华府、龙光玖龙玺,农民房。 地铁:4号线白石龙站500米民乐站400米,地铁6号线梅林关1.5公里左右,10号线2公里. 商业:600米以内三大商业,自带上河坊购物乐园,500米玖龙荟,600米星河coco city(8万方) 学校:自带幼儿园、小区对面书香小学、2公里处深外,深外还有个国际班。 点评:小区车位紧张,二期更为严重,人车不分流,物业管理一般,二期无花园。跟市面上的房源比,得房面积一般。
所有的弊端都可以忽略,因为有深外学区加持,相信随着深外的招牌,未来成绩考出来后会对整个区域的房产增加溢价,同时2公里星河word银湖谷高端核心商务区的建成也会对区域利好. 金域华府蛮好的,高端住宅+泛名校学位 性价比上书香门第更优。 西部已经涨上去了,自住+投资选择龙华也是不错的。 具体是继续加仓龙华,还是出手宝体换大房,具体要看房子的状态,是否有继续持有的价值。 一般来说,一线城市换房成本太高,有子弹建议加按揭融资后继续买入。
问:老高老师,子弹有限,总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平,350w。松泉公寓(住宅性质)带翠园中学东晓分部的学位,中介说可能会被棚改,考虑过几年也可以自己用学位(但不必须,已有其他学位),不知道棚改有没可能? 方案2:龙华区锦绣江南72平,386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住,但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案,特别是锦绣江南,有没有补涨的可能?谢谢!
答:你好,感谢赞赏! 1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了,不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华,香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了,楼龄社区老、地铁远,没有好学位. 龙华除了自身发展,更多的是承担福田的外溢,龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。
问:老高你好,请问现持有南山钰龙园一室一厅,目前出租不自住,是否值得长期持有?
答:英达钰龙园,一房一厅目前挂盘价在320w以上,在南山来说这个总价的一房一厅,没有名校学位支撑,价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建,也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值不多,就不用置换,如果已经赚到了翻倍的涨幅,可以置换裂变更好的房子了。