说到南京的细分板块,近两年长江两岸的河西以及江北核心区都是大家最关注的地方,一方面这两个地方代表了南京的城市意志,拥江发展是南京往后数年的主旋律。另一方面,南京中心城区范围内,空地最集中的区域也是这里,城市发展最基本的要素就是土地资源,很显然,长江两岸就是这般受人待见。
而作为南京经济实力最强的江宁区,老实说,近两年的曝光率却相对低得多,很多人甚至得出了规划上江宁不如河西江北的结论,真的是这样吗?
这样的说法其实并不准确,因为江宁不仅是南京GDP最高的地区也是面积最大的区,从南京市区江南南侧一直包围至东北侧都属于江宁。而关注度同样很高的紫东核心区以及南站南广场部分区域,严格上说其实也都属于江宁,只是很多时候由于整体包装的原因,都刻意淡化了江宁的属性,南站显然完全可以与河西平起平坐,而紫东核心区在规划上也不输江北核心区。
不过从另一个方面来说,我们常说的江宁一般指的是机场高速、双龙大道沿线以及东山和大学城区域,而这些代表江宁主体的区域这些年确实相对低调。
究其原因,它们其实属于南京最早开发的地区之一,其路网最早始建于1993年前后,和南京绕城公路处于同一个年代,至今已经经历了27年的时间,显然主要的开发早已结束。而目前江宁大力发展的区域很多都位于上秦淮以及再往南的板块了,当然也包括江宁滨江等地区,相对来说已经属于郊区了,在河西南以及江北核心区眼里自然没有什么分量。
因此以百家湖为中心的江宁,实际上经过数年的持续性发展,如今已经成长为一个非常成熟的地区。某种意义上来说,类似于南京老主城,发展已经很成熟,没有多余的土地,城建上已经没有太多可释放的利好,自然低调。
而河西虽然发展也较早,但其河西南部至今依然有较多的土地资源,并且与江北核心区在前后几乎同时开发,算起来,至今也不过才。显然,江宁核心区域与前两者并不是同时期的产物。
而这样的低调却又恰恰证明了实力!
就土地价值而言,江宁在没有额外利好的情况下,与江北核心区基本处于同一水平,而从生活方面来说,便利程度也高于河西南部,就业机会也较为充足。换句话说江宁不需要额外利好的刺激,就已经表现得相当不错,在城市功能上,居住、商业、就业等方面都十分完整,其自身的内部循环相当完整。江宁也是南京这么多区域中难得的可以做到不过度依赖老主城,而相对独立的区域。同时因为早期采用的是制造业与住宅区同步混合发展的模式,前中期相对低廉的置业成本吸引了大量的新南京人,得以在后期的商业发展上展现出非同寻常的实力。江宁的基础设施虽不是最优秀的,但其城市功能方面确实是发展最全面,最均衡的。
而这其实还并不是江宁的完全体,根据最新的规划,百家湖东侧的大面积厂区,未来将全部迁移,转而留下一片面积非常可观的城市核心功能区。
一旦规划落实,并且原厂区完成搬迁,那么江宁核心地带将重新焕发生机,甚至比河西南以及江北核心区还要更有潜力。拥有了CBD规划以及可观的土地资源后,江宁还会继续保持低调吗?从这个角度来说,目前江宁核心地带实际上存在价值被低估的情况。