广州二手房降价潮来了吗？年初涨得比较厉害的天河北几个楼盘的华阳学位房，有业主开始降价卖了，有的业主一周调整了四次价格，降价幅度最多的达到91万，挂盘价甚至跌回10个月前的水平，总的来说，广州二手房指导价出台半个月后，效果初现了，二手房价格已经开始下滑了。#打卡美好生活#
#广州头条# #房价#
5年时间涨了500多万，每年涨100多万，这实在太疯狂了。
坐标广州，所处楼盘为广州天河区天河北，图一拍于2月份，图二为今天的市场价格，5年涨价了3倍多。一套77方的两房由240万5年涨价到近800万。
从这几年的经验看，以前单价越高的楼盘，随着时间推移涨价幅度越大，所以，贵的会越来越贵，其价值与周边相比会越来越突出。
【芳草轩】天河北芳草园的姐妹芳草轩，在东晓南板块里高品质的围合式院落社区，由23栋楼组成，全部都是一梯两户或两梯三户，低密度宜居，所以基本都是业主自主，放盘量很少。
楼盘优点就是配套完善，典型等成熟社区，小区内有丰富园林、会所、泳池等，周边底商也基本能满足生活所需，医疗资源丰富，中山二院就在附近。
缺点可能就是低楼层夏天蚊子会比较多，还有车位配比不足。部分靠近高架桥的户型会受噪音的影响。学位是南武小学，不是省重点，在意学位的家庭不太适合考虑这里。总体来说比较适合年轻自住，在附近通勤的买入，我会给它6.5分。#广州买房#
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30年东山土著，专注数据式分析
让不同人买到合适的房子
上半年跌幅达到14%的中海康城，还能不能买？
最近盘叔在合富研究院此前所发布的半年报数据，发现了一个有意思的情况。
类似天河北、智谷板块这些天河的热门板块，也有热门的二手房出现了跌幅。
比如中海康城。
上半年
要知道，在楼市高位期，这可是一个自带流量的项目了。
其一算是天河区成交较高的二手小区了，其二价格也不低，之前还有单价接近6.7万的二手成交数据。
而最新的成交价，是5.4万的成交单价，112平成交总价610万。
对比高位的价格，加上跌幅，很多人会担心这个盘还能不能买。
但从板块发展、教育配套、内部配套、交通便利性来看，这个小区，依然是一个天河不错的上车盘。
只要价格水分不大的话。
靠近黄村地铁站、自驾出行方便、对口中海康城小学、住得舒服，都是优点。
不足点不算多。
小区物业环境一般，园林维修不到位，算是其一。
周边几条主干道有噪音影响，算是其二。
对口初中是奥林匹克中学，不算名校，算是其三。要摇号进去执信中学和清华附中的概率，太低了。
同时，在选择户型和单位的时候，尽量避开广园快速的交通噪音和一些户型的采光不足。
其他就没了，依然是一个不错的天河二手小区。#广州买房# #广州二手房# #中海康城#
离地铁又远，商业也不行，谁会买这“天河北”的广州一手楼盘？
广州这处一手楼盘虽然宣传词上说的是“天河北”，但是其实是在白云。往大了说，也确实位于天河北部。
[来看我]思雅其实不是很喜欢这个楼盘。
离最近的地铁站有1.5公里那么远，在交通上唯一的亮点就是，在华南快速出口不远处。
至于商业的话，小区也有做商业街，但是开盘到现在，没见有多少家店进驻，挺冷清的。如果稍微好一点的购物场所，要跑到嘉裕太阳城。想要高端一点的消费，要跑到太古汇和珠江新城。
[来看我]虽然但是，这个楼盘也有好的地方。
比如广州附中实验小学就在家门口，这就省下了小孩接送的时间。现在主推的这些户型，明年3月交楼。这样小孩就可以明年9月上学了。
再一个是，周围医院很多，医疗资源很丰富。
这个点要一分为二来看，医疗资源很丰富，那我们就医会很方便。但往往...医院附近的交通一般是比较拥堵的。
[来看我]回到开头的问题，哪些人群会选择这个一手楼盘？
答：周围各大医院的工作人员会首先考虑这里。
因为住在这里，通勤上班也近，接送孩子也不愁，越秀这个品牌也不错。住在这里，是比较好的选择。
【付费提问】置换，看重小孩读书和未来升值，淘金半山豪庭vs越秀·和樾府，怎么选？
不需要考虑通勤问题，因为我太太当全职妈妈，我目前公司在天河北去哪都方便，而且我上班不需要打卡。在广州有两套住宅，分别为：万科欧泊（三房，95㎡，购买，自住）；五矿万樾台（建面161㎡，实际接近400㎡，购买，未交楼）。目前只有一胎，孩子在下半年即将上小学。计划出售万科欧泊，方案如下：
【方案A】淘金半山豪庭（一手），145㎡，预算约1300w，单价约，四房，小孩入读“华侨外国语小学（公立名校）”
【方案B】买越秀·和樾府（即将推出），193㎡，预算约1100w，单价约，四房，小孩入读附近的“华南碧桂园私立小学”
【方案C】买天河学位房，预算约1300w，但不知道买哪里好？
问题如下：
1、我们置换的目的主要是小学读书和未来升值，不知道哪个计划最优，是否有更优方案？
2、五矿万樾台原计划底交楼，目前因为航拍不通过延迟交楼，按合同规定如2月底还没交付，可申请退房，不知道是否要退？主要是考虑未来升值空间。谢谢！
火：你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：置换，卖一买一
2、名下房产：两套
【万科欧泊】95㎡，三房，买入——自住
【五矿万樾台】161㎡，实用近400㎡，买入——未交楼
3、家庭情况
【先生】在天河北工作，无需打卡。
【太太】全职妈妈。
【孩子】下半年即将就读小学一年级。
4、资金预算：1100-1300w
二、问答
问题1、我们置换的目的主要是“小学读书”和“未来升值”，不知道哪个计划最优？是否有更优方案？
答：详细看完你的问题，因为你在微信也私信我了，所以我亦长话短说吧。
一）购房需求
1、如果偏重教育，我会优先考虑“淘金半山豪庭”
2、如果偏重投资，我会优先考虑“越秀和樾府”
ps：但其实两个楼盘都具备自住+投资的价值，都处于非常优质的地段，只不过始终会有偏重。
二）楼盘方面
【淘金半山豪庭】
——位于市中心，北部有“麓湖公园、白云山，白云新城”，有大量的自然环境、休闲活动的地方。地段配套丰富，居住氛围浓郁，圈层优质，但又旺中带静，让人很踏实。
1）地铁：
a、南侧有5号线【淘金站】
b、西侧有正在建设的12号线【恒福路站】，预计底前通车（具体以官宣为准），届时4个站到二沙岛、5个站到广州塔。
2）学校：
华侨外国语小学为知名学校，学校增办初中，成为广州市唯一一所公办九年一贯制外语特色学校。初中成色高，口碑好，小学生源的优势会延续到初中。
【越秀·和樾府】
——位于万博核心，西邻“长隆乐园”、东邻“万博CBD”。
1）地铁：南村万博站
a、东侧有7号线（含二期在建），3个站到大学城，5个站到南站（如果先生喜欢看球，将来去看球也很方便）
b、东侧有18号线（预计今年通车），将来3个站到琶洲电商总部，4个站到珠江新城。
学校：
华南碧桂园私立小学，不是太了解，私立学校应该注重教育品质，收费也不算便宜，但校风和教育品质，都要看学校的管理者，其次师资，然后是学生/家长组成的圈层。另外，幼儿园及小学尽量要近家，避免过大马路，大家都省时、省心。
三）其他建议：
1）你们已经在番禺买了一套，其实有没有必要再买一套呢？
2）估计你们也在天河北找过了，说实话，我暂时也没有推荐。不是说没有房源，而是综合各方面考虑。
小结：天河北工作，四房（空间感），新盘（少竞品），教育优质，交通方便，配套成熟，还有地铁利好预期，“淘金半山豪庭”是蛮适合你们的。尽管我不知道这套房子的楼层、朝向等参数，但是单价约8.955w，初步感觉性价比还ok。
问题2、五矿万樾台原计划底交楼，目前因为航拍不通过延迟交楼，按合同规定如2月底还没交付，可申请退房，不知道是否要退？主要是考虑未来升值空间？谢谢！
答：为了避免不必要的麻烦，我不想在公开的平台直接回复这类话题,而且我也不知道当初你们买入的目的是什么，所以不是三言两语就可以说清楚的。或者我分享一下其他观点给你参考：
投资看重：效率（流通性）、供求（稀缺性、定价权）、利好（数量、等级、可控度）。
自住看重：生活配套，教育矩阵，交通路网。
以上，仅供参考。预祝置业顺利，新年快乐，万事如意！
广钢新城高档楼盘租金照样比得上核心区豪宅。就像保利棠悦的4房租金都有12000，比得上琶洲和天河北，天河公园板块。虽然说暂时楼价还比不上那些楼盘，但的确是西部高档住宅板块。
保利堂悦当时都是定位豪宅来出售，虽然景观算不上最好，但是整个小区的园林设计还有户型都很有品质感。所以买房也是，一分钱一分货，买入豪宅自然回报率会更高。现在在出售的朗阅，也是主打豪宅定位，虽然地段一般，但只要品质够好，也一样提现价值。
有些房子其实只是纸面富贵，不要当真！
去年广州区域分化明显，天河北，老黄埔，科学城有些小区，一房难求，只要业主挂出去的价格，就是成交价，甚至一些业主不断返价，甚至不卖了，这是真正的富贵，马上就能折现。
而广州有些郊区呢，虽然买入的时间比较长，打比方某区域是5年前10000块买入的，现在周边的一手楼盘已经到2万了，但是你真的涨了10000了吗？
纸面上这样算是对的，但是你按照这个价格挂出去试试，可能你一年半载都卖不出去。一手在售楼盘会抢掉很多客户，另外，同时挂盘的二手业主也是你的竞争对手。
所以，涨价跟涨价还是不一样的，有时候千万不要yy自己的房子涨了多少，能短期折现才是硬道理！#广州头条#
谁能想到前广州滨江东一套46方的小房子也才售价15万？
翻了一张前的老报纸，在《信息时报》的一版内容上，是当时广州房产出售的广告。
谁能想到前滨江东一套46方的小房子才售价15万？
海珠半岛二期、珠江广场、朗晴居……这些楼盘，如今一套房怎么也要千八百万了吧？
很有意思的是写字楼和旺铺板块。写字楼刊登的是天河北一带，旺铺却以淘金、小北一带成交最活跃。
……
所以在当时，北京路一个50方大小的铺面能租3万元，是真的吗？[what]
#城事#
#学位房# 一步到位！天河最强学位板块#广州买房#
优质小学（直升广州中学）：华阳小学，龙口西小学
优质楼盘： 峻林，芳草园，伊顿18，天河华庭，中怡城市花园、天誉花园、华标广场。
关键词：核心区位，天河学位标杆，顶级商业配套
优点：天河区作为广州小升初直升的片区，目前风头已经盖过老牌教育强区越秀。对应的华阳小学和龙口西小学在家长圈中有口皆碑，搭配省直升广州中学的顶级学位，天河北在广州学位房市场可谓独领风骚。
缺点：校区较为分散，大部分孩子需要辗转三个校区才能读完整个小学阶段，孩子成长环境缺乏稳定性和接送麻烦程度是需要考虑的问题。
加分项：天河北作为商务CBD本身就占尽区位优势，太古汇、天环、天河城、正佳广场、时尚天河组成了广州最强的商业配套。
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