预告登记的抵押权受偿时能否等同于抵押权？

问题：购房人A从开发企业B处购买期房一套，A与C银行签订期房按揭合同，并在不动产登记机构办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。现购房人A因与其他第三人的债权纠纷，人民法院查封购房人A的房产，并即将要通过司法拍卖处置该房产，C银行作为预购商品房的抵押权人，其预告登记的抵押权能否等同于抵押权？

分析：根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第四十条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后的所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余部分用于清偿申请执行人的债权”。另根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产享有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”结合本案，C银行仅办理了预购商品房抵押权预告登记，是预购商品房抵押权预告登记的权利人，是否是当然成为抵押权人？

笔者认为，根据法律规定的字面文义解释，权利人已经办理了预购商品房抵押权预告登记，不能直接得出抵押权登记已经设立的结论，抵押权预告登记不等于抵押权登记，须按一定程序进行转化，才能成为抵押权登记。从《不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条第二款之规定：“预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权首次登记。”这一规定来看，其条文制定之初亦秉持预告的房屋抵押权需在房屋所有权登记后经申请才可转为房屋抵押权的理念。有观点将预购商品房抵押权预告登记设立等同于抵押权登记设立，从而认为预购商品房抵押权预告登记权利人直接享有优先受偿权的做法，显然是曲解了预告登记制度的立法目的及作用。本案中，C银行虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，在其没有转为抵押登记之前，不享有抵押权人所享有的优先受偿权。因此，不能认定C银行为抵押登记的抵押权人，其仅为预购商品房抵押权预告登记的权利人，不直接享有对上述购房人A的房产的优先受偿权。

在重庆市的登记实务中，若购房人A的房屋在办理预售后权属登记之后，其房屋因其他债务被人民法院查封，C银行对该套房屋是否享有优先受偿权呢？

根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六十六条规定：“已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权预告登记自动转为土地房屋抵押登记，由登记机构记载于土地房屋登记簿并在房地产权证上记载。”购房人A在办理了预售后权属登记时，其C银行享有该房的预告抵押权就自动转为了商品房抵押权，至此C银行享有对该商品房的优先受偿权，其后是否办有查封登记与C银行享有的优先受偿权无影响。

【来源】公众号“不动产实务研究”