法拍房珠三角的洼地在东莞。
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导读：
最近，由于HK闹事，深圳成立示范区，再加上之前粤港澳大湾区的余温，又将珠三角置业的热度迅速拔高，但大伙儿都丈二和尚摸不着头脑了。是买还是不买，买哪儿呢？
在珠三角生活的将近7000万人中，无不在关注下一步的发展动向，希望在未来的经济发展中分一杯羹。
那么无论是刚需还是二套，能不能寻找一片价值洼地，便成为未来生活和工作中的头等大事。
广州是首府，但核心地段也已经均价在5万以上，深圳是示范区，全市均价在5万以上，珠海最近势头正热，均价直逼3万，远处的惠州和肇庆倒是价格很低，无奈没什么存在感，中山呢更是低调的不省人事。
其实，珠三角真正的价值洼地是：东莞。
下面：我们从区位，人口，产业，临深四个方面分析，为什么要在东莞买房，东莞买房，买在哪里？
一
首先看，为什么价值洼地是东莞？
因为房价增幅绝对值足够低。
到现在，广州涨了13000元，深圳涨了6000元，而东莞只有不到2000元。
珠海直逼3万，惠州供应量很大，就连中山也已经12000了。
反观东莞才由13500左右的价格涨到了15500，涨幅仅仅才2000块。
3年的时间，涨幅仅仅14.8%，年涨幅不到5%，相比其他二三线城市动辄20%的上涨，可谓是相当良心了。
下面我们来具体分析。
二
区位。
东莞，别称莞城，是广东省下辖的地级市、珠三角中心城市之一、粤港澳大湾区城市之一，国务院批复确定的珠江三角洲东岸中心城市。
截至，全市下辖4个街道、28个镇，总面积2465平方千米，建成区面积958.86平方千米，常住人口839.22万人，城镇人口763.86万人，城镇化率91.02%。
东莞地处广东省中南部、珠江口岸，北接广州市、西与广州市隔海相望，南接深圳市、东接惠州市，为“广东四小虎”之首，号称“世界工厂”，是广东重要的交通枢纽和外贸口岸，也是全国5个不设区的地级市之一，新一线城市之一。
东莞位于中国华南地区，广州东南，珠江口东岸，南邻深圳，东西长约70公里，南北宽47公里。
为了便于形象记忆，东莞地形就像一条大头鱼，头部伸入广州，鱼眼睛在莞城，鱼肚松山湖和黄江贴在深圳宝安上面，鱼尾塘厦和凤岗则插入深圳境内，鱼背与惠州接壤。
东莞地势东南高，西北低。地貌由高山和丘陵台地、冲积平原三种组成。表现较为明显的三级梯阶地形。
海拨最高的为银瓶山坐落在清溪和谢岗，地质断层大屏障坐落在东边的塘厦。清溪、塘厦、凤岗、樟木头四镇为山区。
东部银瓶山山脉把东莞、惠州和深圳一分为三，银瓶山北面为惠州，西面为东莞，东南面是深圳龙岗。
东莞中部丘陵地区为大岭山、松山湖、大朗和黄江这些区域。最低的是海边冲积平原，虎门、长安、沙田、厚街、麻涌、中堂等珠江口海边地带。
而作为广州和深圳的夹心城市，区位上有着得天独厚的条件，但是对于产业来说，更多的是深圳产业的向外辐射，广州的影响反而较小。
三
产业。
根据地理和产业的关系，广东省主要由二大城市圈组成，一个是深莞惠，以深圳为核心。另一个是广佛肇，以广州为核心。
东莞产业与深圳地缘密不可分，东莞产业其实是深圳的一部分，是深圳产业的自然延伸。
莞深的产业组合模式是：深圳总部拿订单，东莞开厂做加工。
形成这种产业关联主要原因其一是，1997亚洲金融危机后，深圳开始产业升级腾笼换鸟，将很多来料加工、印刷包装、电子劳动密集型和能耗大的工厂迁移到相邻的东莞，公司则留在深圳接单和对外联络宣传，是典型的前店后厂关系。
其二更重要的是，由于深圳地盘小，人口快速增长，房价近几年暴涨，生产和生活成本增大，没有土地满足给企业发展开发可用，很多企业为了生存和发展，将工厂迁移到土地、房价和人工比较便宜的东莞，而公司或总部留在深圳。
工厂在东莞做大了，资金流回深圳又促进了深圳金融更加繁荣，这就是东莞和深圳产业和金融的相互促进关系。
所以深圳高科技创新和金融繁荣后，金融资本再对东莞输出，又对东莞生产效率提高和产业升级起着积极的作用。
古语说得好，帮助别人其实就是帮助自己!
深圳繁荣，东莞也就必然升旺，这就是深圳和东莞的二地发展相互依存共同发展的辩证关系。
这就是东莞与深圳产业关系的核心所在。这是深圳大格局的思路，东莞和惠州是深圳伙伴和郊区。
所以说东莞和深圳同在一条船上，走的是共同发展的良性循环，东莞是深圳的延伸。
莞深绑在一体，深圳兴则东莞兴，深圳衰则东莞弱。
东莞的产业非常健全，制造业产业链，松山湖的华为科研基地，进一步抬升了产业向上发散的地位。
总的来说就是，东莞的产业下有保底和基础，上有发展和增长。
对于房价也是：下有保底，上不封顶。
四
买在哪儿？
在东莞得天独厚的自然条件和产业丰厚的经济条件下，房价又在15000左右，全市4个街道，28个镇，买在哪里就是个问题了。
根据财叔长期生活在珠三角的经验，和不断地实地走访发现，东莞购房的区域优先级次序是：
1，临深片区，凤岗长安虎门塘厦
2，市区片区，南城CBD附近
3，松山湖片区，华为研发基地
4，其他片区
首先我们应该明白临深的标准：
1，临深定义:就是与深圳接壤地区的镇才叫临深。
2，临深地区距离深圳主城区小于或等于50公里。
3，通勤时间小于或等于60分钟。
不同时符合上述三条标准的地区不能叫临深 ，只能叫环深或叫深圳卫星城。
临深主城区为福田-罗湖-南山-前海。
这个临深定义很重要，是临深买房者避免被坑的护身符和尺子。临深定义既符合东莞和惠州的实际情况，又可避免概念含糊不清而被骗了。
临深买房投资原则:
临深买房就是靠近深圳城区越近越好。
靠近深圳市中心越近越好。
交通越方便越好。
这是核心观点。
而从区位图上来看：
凤岗距离深圳最近，其次是虎门长安，最后才是松山湖。
最近的凤岗的一个小区益田大运城邦，距离深圳龙岗的数码城地铁站，直线距离不超过1公里，走路也是10几分钟就到。
这种可以完全实现东莞生活，深圳工作的双城模式。
当然，凤岗的价格也被推到了24000元的高位。
紧接着是西部片区虎门和长安，虎门长安紧挨深圳的宝安，虽说距离深圳地铁11号线较近，但是11号线达到南山和福田也是需要1个小时的，无论是距离还是成本，都不足以支持双城模式。
但是虎门和长安临深较近，又有大湾区科技走廊的加持，在18000的均价下，还是很有价值的。
最后才是塘厦，塘厦距离福田较近，但是没有通地铁，只有一条珠三角绕城高速经常堵车，如果没有深圳号牌的车辆，也是无法出行的。
因此，在环深的区域中，凤岗是最有价值的，既能投资也能自住，其次是西部片区的虎门和长安，可投资也可自住，但成本较高，最后的选择是塘厦。
东莞购房的次优选择是南城CBD。
东莞南城CBD位于鸿福路东莞大道交汇处，地铁2号店鸿福路站，在鸿福路上，自东向西从东引运河到新源路长4.5公里的道路上。集聚了东莞最顶尖的商业业态，无论是金融机构，还是政府部门，抑或是购物广场，都在此聚集，也是东莞人流量最大的地方。
因此，一个绝对的市中心，向外5公里范围蔓延，在地铁口附近的新房，不超过的二手房，也是相当的有投资价值。
东莞购房的第三选择是松山湖。
我们先看对于松山湖的规划：
松山湖片区包括松山湖（生态园）、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇和石排镇。
发展定位为创新中心。近期重点推进松山湖（生态园）、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设。
松湖作为东莞市重点发展区域之一，是现代化制造加工的核心工业基地，地处珠江三角洲广深经济走廊地段，各种重点企业高耸于此， 人才熙来攘往，未来人口将爆发式增长催生庞大居住需求。
但是最近几年炒概念成风，虽然华为迁入，并带来上下游的产业，但是松山湖现在动辄将近3万元的房价，让购房者望而却步，
不是说松山湖没有价值，是在同等的价值下，有更好的选择。
松山湖首先只有产业，目前正在建设当中，并不像市区一样有强大的人流，虽然未来发展可能会达到市区的地步，但是在同等价格下，我们为什么不选择确定性较强的市区呢？
最后，至于其他桥头清溪的房子，如果不是准备定居在那里，不建议购买。
五
我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。
房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。
核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。临深的房子其实是深圳核心城市的伸延。
选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。
所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。
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