法拍房珠三角的洼地在东莞。
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导读:
最近,由于HK闹事,深圳成立示范区,再加上之前粤港澳大湾区的余温,又将珠三角置业的热度迅速拔高,但大伙儿都丈二和尚摸不着头脑了。是买还是不买,买哪儿呢?
在珠三角生活的将近7000万人中,无不在关注下一步的发展动向,希望在未来的经济发展中分一杯羹。
那么无论是刚需还是二套,能不能寻找一片价值洼地,便成为未来生活和工作中的头等大事。
广州是首府,但核心地段也已经均价在5万以上,深圳是示范区,全市均价在5万以上,珠海最近势头正热,均价直逼3万,远处的惠州和肇庆倒是价格很低,无奈没什么存在感,中山呢更是低调的不省人事。
其实,珠三角真正的价值洼地是:东莞。
下面:我们从区位,人口,产业,临深四个方面分析,为什么要在东莞买房,东莞买房,买在哪里?
一
首先看,为什么价值洼地是东莞?
因为房价增幅绝对值足够低。
到现在,广州涨了13000元,深圳涨了6000元,而东莞只有不到2000元。
珠海直逼3万,惠州供应量很大,就连中山也已经12000了。
反观东莞才由13500左右的价格涨到了15500,涨幅仅仅才2000块。
3年的时间,涨幅仅仅14.8%,年涨幅不到5%,相比其他二三线城市动辄20%的上涨,可谓是相当良心了。
下面我们来具体分析。
二
区位。
东莞,别称莞城,是广东省下辖的地级市、珠三角中心城市之一、粤港澳大湾区城市之一,国务院批复确定的珠江三角洲东岸中心城市。
截至,全市下辖4个街道、28个镇,总面积2465平方千米,建成区面积958.86平方千米,常住人口839.22万人,城镇人口763.86万人,城镇化率91.02%。
东莞地处广东省中南部、珠江口岸,北接广州市、西与广州市隔海相望,南接深圳市、东接惠州市,为“广东四小虎”之首,号称“世界工厂”,是广东重要的交通枢纽和外贸口岸,也是全国5个不设区的地级市之一,新一线城市之一。
东莞位于中国华南地区,广州东南,珠江口东岸,南邻深圳,东西长约70公里,南北宽47公里。
为了便于形象记忆,东莞地形就像一条大头鱼,头部伸入广州,鱼眼睛在莞城,鱼肚松山湖和黄江贴在深圳宝安上面,鱼尾塘厦和凤岗则插入深圳境内,鱼背与惠州接壤。
东莞地势东南高,西北低。地貌由高山和丘陵台地、冲积平原三种组成。表现较为明显的三级梯阶地形。
海拨最高的为银瓶山坐落在清溪和谢岗,地质断层大屏障坐落在东边的塘厦。清溪、塘厦、凤岗、樟木头四镇为山区。
东部银瓶山山脉把东莞、惠州和深圳一分为三,银瓶山北面为惠州,西面为东莞,东南面是深圳龙岗。
东莞中部丘陵地区为大岭山、松山湖、大朗和黄江这些区域。最低的是海边冲积平原,虎门、长安、沙田、厚街、麻涌、中堂等珠江口海边地带。
而作为广州和深圳的夹心城市,区位上有着得天独厚的条件,但是对于产业来说,更多的是深圳产业的向外辐射,广州的影响反而较小。
三
产业。
根据地理和产业的关系,广东省主要由二大城市圈组成,一个是深莞惠,以深圳为核心。另一个是广佛肇,以广州为核心。
东莞产业与深圳地缘密不可分,东莞产业其实是深圳的一部分,是深圳产业的自然延伸。
莞深的产业组合模式是:深圳总部拿订单,东莞开厂做加工。
形成这种产业关联主要原因其一是,1997亚洲金融危机后,深圳开始产业升级腾笼换鸟,将很多来料加工、印刷包装、电子劳动密集型和能耗大的工厂迁移到相邻的东莞,公司则留在深圳接单和对外联络宣传,是典型的前店后厂关系。
其二更重要的是,由于深圳地盘小,人口快速增长,房价近几年暴涨,生产和生活成本增大,没有土地满足给企业发展开发可用,很多企业为了生存和发展,将工厂迁移到土地、房价和人工比较便宜的东莞,而公司或总部留在深圳。
工厂在东莞做大了,资金流回深圳又促进了深圳金融更加繁荣,这就是东莞和深圳产业和金融的相互促进关系。
所以深圳高科技创新和金融繁荣后,金融资本再对东莞输出,又对东莞生产效率提高和产业升级起着积极的作用。
古语说得好,帮助别人其实就是帮助自己!
深圳繁荣,东莞也就必然升旺,这就是深圳和东莞的二地发展相互依存共同发展的辩证关系。
这就是东莞与深圳产业关系的核心所在。这是深圳大格局的思路,东莞和惠州是深圳伙伴和郊区。
所以说东莞和深圳同在一条船上,走的是共同发展的良性循环,东莞是深圳的延伸。
莞深绑在一体,深圳兴则东莞兴,深圳衰则东莞弱。
东莞的产业非常健全,制造业产业链,松山湖的华为科研基地,进一步抬升了产业向上发散的地位。
总的来说就是,东莞的产业下有保底和基础,上有发展和增长。
对于房价也是:下有保底,上不封顶。
四
买在哪儿?
在东莞得天独厚的自然条件和产业丰厚的经济条件下,房价又在15000左右,全市4个街道,28个镇,买在哪里就是个问题了。
根据财叔长期生活在珠三角的经验,和不断地实地走访发现,东莞购房的区域优先级次序是:
1,临深片区,凤岗长安虎门塘厦
2,市区片区,南城CBD附近
3,松山湖片区,华为研发基地
4,其他片区
首先我们应该明白临深的标准:
1,临深定义:就是与深圳接壤地区的镇才叫临深。
2,临深地区距离深圳主城区小于或等于50公里。
3,通勤时间小于或等于60分钟。
不同时符合上述三条标准的地区不能叫临深 ,只能叫环深或叫深圳卫星城。
临深主城区为福田-罗湖-南山-前海。
这个临深定义很重要,是临深买房者避免被坑的护身符和尺子。临深定义既符合东莞和惠州的实际情况,又可避免概念含糊不清而被骗了。
临深买房投资原则:
临深买房就是靠近深圳城区越近越好。
靠近深圳市中心越近越好。
交通越方便越好。
这是核心观点。
而从区位图上来看:
凤岗距离深圳最近,其次是虎门长安,最后才是松山湖。
最近的凤岗的一个小区益田大运城邦,距离深圳龙岗的数码城地铁站,直线距离不超过1公里,走路也是10几分钟就到。
这种可以完全实现东莞生活,深圳工作的双城模式。
当然,凤岗的价格也被推到了24000元的高位。
紧接着是西部片区虎门和长安,虎门长安紧挨深圳的宝安,虽说距离深圳地铁11号线较近,但是11号线达到南山和福田也是需要1个小时的,无论是距离还是成本,都不足以支持双城模式。
但是虎门和长安临深较近,又有大湾区科技走廊的加持,在18000的均价下,还是很有价值的。
最后才是塘厦,塘厦距离福田较近,但是没有通地铁,只有一条珠三角绕城高速经常堵车,如果没有深圳号牌的车辆,也是无法出行的。
因此,在环深的区域中,凤岗是最有价值的,既能投资也能自住,其次是西部片区的虎门和长安,可投资也可自住,但成本较高,最后的选择是塘厦。
东莞购房的次优选择是南城CBD。
东莞南城CBD位于鸿福路东莞大道交汇处,地铁2号店鸿福路站,在鸿福路上,自东向西从东引运河到新源路长4.5公里的道路上。集聚了东莞最顶尖的商业业态,无论是金融机构,还是政府部门,抑或是购物广场,都在此聚集,也是东莞人流量最大的地方。
因此,一个绝对的市中心,向外5公里范围蔓延,在地铁口附近的新房,不超过的二手房,也是相当的有投资价值。
东莞购房的第三选择是松山湖。
我们先看对于松山湖的规划:
松山湖片区包括松山湖(生态园)、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇和石排镇。
发展定位为创新中心。近期重点推进松山湖(生态园)、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设。
松湖作为东莞市重点发展区域之一,是现代化制造加工的核心工业基地,地处珠江三角洲广深经济走廊地段,各种重点企业高耸于此, 人才熙来攘往,未来人口将爆发式增长催生庞大居住需求。
但是最近几年炒概念成风,虽然华为迁入,并带来上下游的产业,但是松山湖现在动辄将近3万元的房价,让购房者望而却步,
不是说松山湖没有价值,是在同等的价值下,有更好的选择。
松山湖首先只有产业,目前正在建设当中,并不像市区一样有强大的人流,虽然未来发展可能会达到市区的地步,但是在同等价格下,我们为什么不选择确定性较强的市区呢?
最后,至于其他桥头清溪的房子,如果不是准备定居在那里,不建议购买。
五
我们购买房子,本质上不如说是在购买城市。
房价上涨,表面看是房子升值了,其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值,土地的价值转移到房价上了。
核心城市的房子才是资产,三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。临深的房子其实是深圳核心城市的伸延。
选择核心资产是买房的关键,三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快,其实是吹泡泡。当刺激政策退出时,也就说只有当大浪退潮后,才知道谁在裸泳。
所以说,投资房地产表面是投资理财,其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。
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