转眼之间，上半年已经过去了。最近几天，不少人都正在忙着为自己的上半年作总结，看得出来，有的人已经实现了自己的既定目标，有的人还稍有遗憾，有的人或许感觉还没来得及努力，时间就这么过去了。的确，面对这样特殊的时期，生活节奏突然被打乱，由于工作不同、收入不同，以及圈层不同，所以大家的感受也各不相同。同样，具体到房地产领域看，过去这半年，既经历过前期“零成交”的疲软，也经历过后期楼市回暖的“躁动”，所以不同的人也开始有着不同的看法。
有的购房者认为，房价已经来到了阶段性高位，再买房可能就是接盘侠。有的购房者则认为，建筑材料、人工费用等等都没有降价，如今有些城市已经开始回暖，所以房价自然也就降不下来。不仅购房者看法不同，业内专家也出现了分歧。日前，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在某研究院论坛上就公开表示，目前我国人均住房面积50平方米，年建设量17亿平方米，中国房地产行业已经达到了天花板。相反，经济学者马光远则多次表示，房地产行业支柱地位100年都不会动摇。
通过两位专家的观点来看，黄奇帆认为中国房地产行业已经告别了过去高歌猛进的发展阶段，而马光远则认为房地产行业的地位并没有发生根本改变。那么，到底谁说得更有道理呢？告别上半场，迎来下半场，接下来是继续观望还是趁早买房呢？在笔者看来，立足年中这一时间点，基于上半年市场的种种表现，以及政策面的变化，可以概括出下半年房地产市场可能出现的4大趋势，这些趋势基本透露了答案。
趋势一、房住不炒是底线，房地产调控基调不会发生改变。
进入以来，“房住不炒”、“因城施策”、促进房地产市场平稳健康发展”三个关键词组频频出现在了各大重要会议、各类权威报告当中。值得一提的是，虽然面临突发事件的影响，但在5月份的全国大会上，除了再次重申上述三点以外，国家还明确表态今年不再设定GDP的增长目标，对于房地产市场而言，这意味着地方没有了GDP考核的压力，很大程度上就不会再依靠房地产来刺激经济了。由此可见，房地产调控基调不变。
具体来看，上半年第一季度，驻马店、广州、济南、青岛等一些城市，为了刺激疲软的楼市，出台了一些松绑性措施，结果均紧急撤销，出现“一日游”。到第二季度，伴随住房需求的集中释放，深圳、杭州、成都、南京等热点城市出现了快速回暖，结果一度出现“万人抢房”、“学区热”等现象。面对这种楼市行情，东莞、北京、深圳等城市加大调控力度，抑制住了楼市过热现象。由此可见，不管是楼市处于疲软期还是处于躁动期，房地产调控都不会放松，平稳波动都是主基调，所以下半年基本还是会延续这个态势。
趋势二、“以价换量”或成为贯穿下半年房地产市场的主要态势，房价整体稳中有降。
回顾上半年的房地产走势，我们可以发现，5月份基本达到了以来楼市回暖的最高点。根据国家统计局70个大中城市房价变动数据显示，新房方面，5月份房价环比上涨的城市数量为57个，相比4月份的50个明显增加；二手房方面，房价上涨城市数量为41个，比4月份增加了4个。我们具体以新房为例，4个一线城市房价环比上涨0.7%，31个二线城市环比上涨0.6%，35个三线城市环比分别上涨0.7%，涨幅比上月均有所扩大。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，楼市小阳春再现。
那么，这是否意味着房价又要上涨？答案可能没有想象的这么简单。在笔者看来，楼市回暖的原因是，伴随生产生活逐步恢复秩序，前期被疫情压制的住房需求得到了集中释放。但是，在房地产调控基调不变的背景下，随着住房需求逐步释放和消释，再加上7、8月份又迎来了销售淡季，所以房价很难大幅抬头。此外，对开发商而言，下半年还将会面临偿债压力、库存压力，以及冲刺年终业绩的压力，所以“以价换量”或将成为贯穿房企营销的主要策略之一，除了个别热点城市以外，下半年打折潮或将逐步拉开大幕。
趋势三、调控方式更加多元化，政策将从房价层面向土地、租赁等维度深化。
过去三年多，为了快速控制房地产热度和房价上涨，房地产调控的主要抓手以传统的限购、限价、限售等手段为主。根据以往经验来看，这些措施可以起到立竿见影的调控效果，但是一旦松绑楼市调控，也容易再次引起房价反弹。因此，最近一两年，国家多次表态要加快建立房地产长效机制，从而促进房地产市场的平稳健康发展。伴随房地产调控的逐步深入，目前调控方式趋于更加多元化，开始从房价层面向土地、租赁等维度深化和落实。
具体来看：一是打破现有城乡土地二元制。1月1日，开始实施新版《土地管理法》，明确规定农村集体土地可直接入市开发。业内认为，此举意味着未来中国楼市格局将出现重大变化，不仅土地成本有望降低，同时也将对平抑租金价格、房价产生重要影响。二是建立市场和保障两大住房体系。关于这一点，住建部政策研究中心主任秦虹概括为4类住房形式：公共租赁住房、共有产权住房，市场化租赁住房、商品房。不难看出，此举可满足多层次的住房需求，实现住有所居。三是棚改退潮，旧改接棒，这意味着房地产开发大拆大建的阶段迎来了转折，地价、房价、预期将进一步稳定。
趋势四、降息和降准的大趋势尚未转向，下半年房贷利率有望继续平稳下行。
进入以来，房贷利率LPR一直保持走低的趋势，其中在2月和4月都下调了基点，尤其是4月份5年期LPR下降了10个基点，创下LPR机制推出以来最大单次降幅。虽然根据央行公布的数据显示，5月、6月，LPR连续已经2个月保持不变，但笔者认为，这并不意味着下半年LPR下降势头会迎来实质性转变，换句话说，下半年房贷利率依然有平稳下行的可能。这么说有什么依据呢？
据人民网报道，6月下旬召开的国常会明确提出，要综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。由此可见，在不断加大对实体经济支持的大背景下，下半年降准和降息仍有空间，这也将进一步引导LPR下行，对房地产行业产生一定的利好效应。对此，中国民生银行首席研究员温彬也认为，目前降息降准的大趋势尚未转向。其实，自从去年LPR机制推出以来，目前5年期以上LPR已经从4.85%下降到了4.65%，假设贷款100万元，贷款期限按照30年计算，购房者每月已经可以少还120多元月供。
最后总结一下，根据以上4大趋势看，下半年楼市行情基本清晰，购房者有望迎来3个好消息，买房还是观望也有了答案。一是在房住不炒、楼市库存增加、冲刺业绩等多重因素影响下，购房者遇到高性价比房源的机会增加，如果有购房需求，可以考虑入手。二是降准、降息仍有空间，房贷利率下行的趋势尚未扭转，所以买房成本有望进一步降低，从而有助于减轻还贷压力，不失为一个买房机会。三是多种住房方式开始加快建立和推出，住房选择趋于多样化，未来购房者将会有更多选择的自主性和灵活性，所以购房资金不足也不着急买房的再继续等等也无妨，毕竟不管怎么选择，都不应该让房子成为累赘。
最后送给大家一句话：告别上半年，迎来下半年，祝福大家踏实努力向前走，最终都能有所收获。
