房地产开发企业所得税处理一直是实务中的难点问题。本文笔者通过举例，结合新、旧版预缴申报表具体填报对比，一方面希望能够帮助读者了解新版预缴申报表对房企产生的影响，同时也为读者填报新版预缴申报表实务操作提供参考。
原填报口径
国家税务总局公告第26号公告对“特定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报说明是：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行 。（1）企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。（2）本行填报金额不得小于本年上期申报金额。按照原填报口径，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后：①计算的会计利润在预缴申报时要先全额纳税；②其已按预计毛利计算预缴的税款，只能在年度汇算清缴时抵减，预缴申报时不得作纳税调整。
新填报口径
国家税务总局公告第23号将“特定业务计算的应纳税所得额”填报口径调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。本次调整后，取消了预计毛利额只能在年度汇缴时才能调整的规定，同时“特定业务计算的应纳税所得额”填报数据不再强调不得小于本年上期申报金额。新填报口径意味着，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，可以按照实际利润在预缴时对预计毛利额进行纳税调整。举例甲房地产开发公司第一季度取得A项目预售收入22000万元，期间费用300万元，第二季度A项目达到完工条件，结转完工收入22000万元，成本17000万元，同时取得B项目预售收入4000万元，期间费用100万元。（预售收入不含增值税，不考虑预缴城建税及教育附加、土地增值税）
原填报口径
只有预售未完工开发产品时A公司第一季度预缴企业所得税=（22000×15%-300）×25%=750万元第一季度申报表填写：
预售未完工转完工开发产品+新预售未完工开发产品时A公司第一季度预缴企业所得税=（22000×15%-300）×25%=750万元A公司第二季度预缴企业所得税=（22000-17000+4000×15%-100）×25%=1375万元。或者A公司第二季度累计应交企业所得税=22000×15%×25%-300×25%+（4000×15%-100）×25%+（22000-17000）×25%=2125万元A公司第二季度预缴企业所得税= 2125-750=1375万元需要注意的是，对于预售收入22000万元，第一季度在计算预计毛利额时计算了一遍应纳税所得额3300万元，第二季度在计算实际毛利额时又计算了一遍应纳税所得额5000万元（22000-17000），但这时由于不是在年度汇算清缴期间，即使完工了，也不得调整之前的预计毛利额，因此就产生了原填报口径下，房地产开发企业存在重复预缴税款的情形，从而也造成了房地产开发企业前期大量税款资金沉淀的局面。第二季度申报表填写：
新填报口径
只有预售未完工开发产品时A公司第一季度预缴企业所得税=（22000×15%-300）×25%=750万元第一季度申报表填写：
预售未完工转完工开发产品+新预售未完工开发产品时A公司第一季度预缴企业所得税=（22000×15%-300）×25%=750万元A公司第二季度预缴企业所得税=（22000-17000+4000×15%-100）×25%-825=550万元或者A公司第二季度累计应交企业所得税=22000×15%×25%-300×25%+（4000×15%-100）×25%+（22000-17000）×25%=2125万元A公司第二季度预缴企业所得税= 2125-750-22000×15% ×25% =550万元通过对比也不难发现，原填报口径下，A公司第二季度需要预缴企业所得税1375万元，而在新填报口径下，A公司第二季度只需预缴企业所得税550万元，在新的填报口径下，A公司第二季度可以少预缴税款825（1375-550）万元，换句话说，新版预缴申报表的填报口径的变化将会直接有助于减少房地产开发企业的资金占用。但是，这里还需要注意一点，对于新填报口径下A公司少预缴的825万元又该如何在申报表中体现？笔者发现有的网校老师在讲房地产企业所得税实操课程时，认为该把这部分由于毛利调整少交的税款填在A200000表的第14行：“减：特定业务预缴（征）所得税额”，但很显然这是不正确的。第二季度申报表填写：
此外，如果读者对本文所述内容有哪些地方不理解或者存有疑问的，也可以直接扫描下方二维码向笔者提问，笔者会做进一步详细解答。（转载请注明文章来源，Jery财税说）
演员 薛之谦
