老城区作为一个城市居住的核心地段，向来也是房企发力的据点。济南老城区有十余个项目面世，这些项目的体量整体来看都不大，这与老城区土地资源的稀缺性分不开。
相较于二环内老城区成熟且饱和的居住状态而言，临近二环区域的楼盘也是很多人关注的热点。从今年入市的新楼盘来看，济南二环附近的新楼盘不断涌现，今天我们来到了二环东附近的金科集美天悦。
（二环东路高架）
提到这个盘很多购房者可能还不熟悉，但如果说到位置在汽车东站附近、紧邻七里河路，对于居住在济南的很多人来说就一目了然了。济南汽车东站紧邻二环东路高架，是很多外地人来济的第一换乘站，在这样一个四通八达的交通枢纽点，金科集美天悦到此距离不到1公里，在区域上独占了老城区的优势，在交通上也非常便利，南侧即为济南东西主干道工业南路，东侧可以直接上二环东高架，交通条件非常便捷。
（金科集美天悦4#楼）
从金科集美天悦楼盘所在地来看，位于济南中央商务区、洪家楼商圈和燕山商圈三大商圈的交界处，甚至向西还可直达泉城路商圈，是目前二环东片区最具价值的成熟板块。同时，作为老城区向东部新城区过渡的纽带，金科集美天悦占据了独有位置。
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项目整体情况剖析
在二环东路与工业南路交叉口沿工业南路东行700米，到达七里河与工业南路交会处北行200米路西即为金科集美天悦的售楼处。售楼处紧邻七里河路，而七里河路作为一条城市支干道，平时来往的车辆也不多，整体环境不会太嘈杂。整体来看，项目距离二环内百花公园不到1公里，距离东边的中央商务区不到2公里（恰好避开了中央商务区嘈杂的人流），距离茂陵山公园也仅有数百米。
（项目区位）
从项目周边的布局来看，南侧即为山东省外运宿舍，东侧为环东新苑小区、公交公司宿舍、七里河单位宿舍、三箭单位宿舍，北侧为百花小区和七里河小学，西侧紧邻窑头大沟，再往西为葡萄园小区和齐鲁工业大学葡萄园宿舍，金科集美天悦整体位于各个单位宿舍的环绕之中，紧邻的多为居住社区，周边社区氛围浓郁。
（项目情况）
具体来看，金科集美天悦项目占地面积为44851平方米，总建筑面积为18万平方米，算是主城区内的小体量项目。5月17日，金科以106746万元竞得该宗商住混合地块，楼面价为7000元/平方米。根据挂牌文件，小区内需配建面积约20000平方米的安置房，济南城投集团以17359元/平方米的价格回购。
根据规划，金科集美天悦小区的1#楼为50米商业配套高层，3#楼、12#楼为物业管理用房、换热站，其余9栋为住宅项目，共920套住宅房源。其中，2#楼为25层+26层、4#楼为12层、5#楼26层、6#楼为17层+22层、7#楼为18层、8#楼为18层+26层、9#楼为25层、10#楼为20层、11#楼为18层。
（社区楼座分布图）
需要注意的是，项目住宅地块的容积率为2.8，属于高密度居住区。这样会造成很多房源的采光不足，从公示的不利因素来看，2#楼和6#楼均有日照采光不达标的房源，具体包括2#楼西单元中东户1-2层、西单元中西户1-3层、西单元西户1-7层；6#楼东单元东户6-10层、东单元中西户5-9层、东单元西户5-9层、西单元东户1-9层，总共40余套居住公寓， 占比达5%。
此外，项目的5#楼、9#楼、11#楼为百花小区的拆迁安置房，根据置业顾问介绍，政府回购140套房源安置百花小区的两栋拆迁业主，其中大概有120户左右为安置房，这3栋楼上的剩余房源将会以略低于其他楼栋的价格进行对外销售。
目前，项目4#、6#楼已经开盘，从销控情况来看价格在21000元/平方米-22000元/平方米左右。10#楼正在蓄客，将于近期开盘。
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改善型产品，户型设计略不足
作为近老城区的项目，以地缘性的置业需求居多，很多置业者都希望通过改善原有的老破小居住环境，金科集美天悦恰好主打的也是改善型产品，户型面积段主要为114-176平方米的三室及四室房源。
（123平方米三室户型）
（113平方米三室户型）
从开盘的楼栋来看，4#楼小高层为2梯4户设计，其边户为123平方米的三室户型，整体呈现出南北长东西短的特点，这种户型设计在讲求大开间、小进深的当下早已退出市场。虽然两个卧室是南向，但其客餐厅却是在中间位置，对于现代人的居住习惯来说就是一大槽点。反而中间户113平方米的户型较为中规中矩，虽然也不是南北通透，甚至于厨房窗户还是侧开，但与边户相比已经较为方正。
（176平方米四室户型）
（132平方米三室户型）
（117平方米三室户型）
6#楼的22层产品为2梯4户设计，其边户为132平方米的大三室户型，中间户为117平方米的小三室户型，这两个户型整体来都非南北通透，侧开的窗户也降低了室内采光和南北通风的效果。比较受欢迎的户型为6#楼17层的房源，该单元为2梯2户设计，只有176平方米的四室单一产品，该户型南北通透，且四室朝阳，是金科集美天悦中的明星户型。
（143平方米四室户型）
（117平方米三室户型）
即将开盘的10#楼，其边户为143平方米的四室房源，中间户与已经开盘的6#相同均为117平方米的三室户型。这栋楼的整体户型设计都不是理想的南北通透，餐厅空间的采光上会受一定影响。
为何金科集美天悦占据了优质的地段，设计的户型产品却略有不足呢？根据从业多年的设计师刘敏（化名）介绍，“大面宽（大开间）的户型设计越来越受置业者的追捧，因为这样的户型不仅采光充足，南北通风的效果也非常好。从金科集美天悦项目的整体户型来看，176平方米的四室属于小区内的稀缺房源，多数户型设计都存在一定的缺点。其实，开发企业也并非不想做好的设计，但受到资金成本、规划设计等方面因素的影响，想要每栋楼都设计成很完美的户型非常难。就以金科这个项目举例，试想一下，一旦将4#楼的123平方米的三室房源拉宽到3室甚至是4室朝南，那么5#楼的位置势必要西移10米-15米，牵一发而动全身，这样一来就会影响8#楼的采光和10#楼的楼座位置，所以在小区整体容积率的控制下，这样的产品设计已经是最优方案之一。”
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优越的地段被说“尴尬”
对于济南的一些“网红盘”来说，要么位置好、配套全，要么产品佳、价格优。对于金科集美天悦来说，从项目区位上来看，地段确实非常优越，但最为尴尬的也是这一点，项目与历下区仅一路之隔。
（工业南路的历下小广场）
众所周知，很多在老城区置业的人群最看重的就是教育设施。而在济南各区县中，历下区的整体教育环境和政策又优于其他区县，所以历年来历下区的房价水平也是济南各区县中的榜首。金科集美天悦项目虽然在地缘上能够享受到周边各大商圈的辐射，但对于划片入学的硬指标来说，被生生的划在了历下区的“门外”。
（社区签约学校）
为了弥补教育资源的短板，金科集美天悦签约了历城二中&稼轩中学。作为历城区的优质教育资源，近年来历城二中的合作办学模式被越来越多的开发商引入新建小区，最知名的当属历城二中在万象新天中的操作模式。通过咨询置业顾问，金科集美天悦所引入的合作办学模式共签约了十年，至于教学理念等方面“仁者见仁智者见智”。
（窑头大沟现状和效果图）
据置业顾问介绍，项目紧邻的窑头大沟也于近日开始设立围挡，由济南城建集团建设成全福滨河景观廊道。如今，历下部分的景观带已经修建完善，历城部分一期即为金科集美天悦项目西侧，待景观带建成后，小区西侧还将开放一处人行出口，方便社区业主休息娱乐。
（智慧社区模拟）
总结：整体来看，金科集美天悦作为近老城区的项目，地段位置优越却享受不到历下区的教育优惠政策，是为遗憾一；产品定位为改善却多数户型都有槽点，是为遗憾二；社区容积率过高，3楼栋采用了高低配设计，在住舒适度上会略有不足是为遗憾三；价格与中央商务区相比不占优势，是为遗憾四。但另一方面，金科为了改善居住情况，后期在物业设置的智慧社区大系统，可以实时监控社区内的情况，以现代科技来弥补其他不足，后期或将会带来不错的居住体验。
