深圳开发商想把债务转嫁给购房者。用补助60万把三成首付变一成首付。30万首付贷款230万，三十年总还款500万，10几倍杠杆，美国次贷危机也不过如此。看来太阳底下没有新鲜事不仅在股市里通用在楼市也通用，人性永远不变。不要试图去叫醒装睡的人。
层层嵌套的债务，是房地产最大的风险。为什么说房地产的债务是层层嵌套的？
某开发商准备拿下一块地盖房，整体运作资金假如需要10个亿，但是自有资金只有3个亿。
1.某些地产商会选择找银行贷款，用自有资产进行抵押，把缺口的7个亿资金给补齐。这种是最简单的融资方式。
2.还有一部分地产商，没有可以抵押的固定资产，然后就开始找各种私募资金，理财资金，信托资金，利用这部分资金来进行运作，待到约定的期限再还本付息。
3.再看私募资金，理财资金，信托资金的来源，可能自身已经是加了好几倍的杠杆。比如私募资金自有本金5000万，再向投资人募集2.5亿，共计3亿资金。地产商违约一家私募，私募背后可能是几百上千个投资人。
4.部分地产商还会进行房产预售，收了预付款，办理了按揭，拿到钱以后，可能因为各方面的原因无法交付。导致债务问题，民生问题爆发。
因此说，房地产行业的债务问题错综复杂，处理不好，就会引发连锁暴雷风险。
购房者可以分为三类。
按购房者购买房产的用途来划分，买房人可以分为三类，第一类人买房为居住，第二类人买房为炒房，第三类人买房为融资贷款。
知道是什么人敢买高价房么？现在敢高价接盘的人主要是为了融资贷款。“价值130万的房产竟然能贷款700万，原来用的这个方法。”高级经济学家都是那样教的。用做生意开公司的钱先买房，有房才能贷款，房价高才能多贷。互相推高房价，同时注册企业，用企业和房子连环杠杆贷款后，多出几倍的资金，买房和融资两不误。现在有个人破产制度保护，大不了最后把房子留给银行，这就是炒家敢不计后果，严重透支疯狂炒房的原因。
#在头条看世界#
曹德旺说，许家印自身39亿资本贷款可以做到2万亿，这是中国式金融，如何理解呢？核心还是我们特殊地方赤字货币化的过程，也是一个债务转移的过程。
房地产和土地本身只是一种实用资源，如果不允许加杠杆，那么就不会有房地产的超额利润，也就不会有金融风险这一说，怎么理解呢？
假设必须全款，那么需求端满足的数量会很少，假设供应的土地不变，那么供需关系并不会把房价推的太高，或者说地方可以通过土地征收的隐形税并不高，居民储蓄就那么高，满足全款的更是少之又少。
问题就出在杠杆上，凑全款难，但凑首付20-30%就相对容易一些，逻辑是房企举债拍地，房企的债务变成地方的财政收入。但房企并不是做慈善，而是居民部门负更高的债务置换掉房企的负债，还能留出利润空间，银行放多少杠杆，房企和地方就能获得多少资金，房地产的泡沫就可以吹多大，居民的杠杆率也就能加多高，房企只是一个中间转移债务的工具，最大的受益者一个是地方财政，另一个是银行利息，全球利润五百强中我国的银行可是翘楚。
所以，贷款杠杆高只是表象，本质是地方特殊的赤字货币化模式，金融体系利息，房企收益非常依赖居民部门的负债挖掘，其中房企收益是最小头，近十几年居民杠杆率翻几倍也不奇怪，仅仅20-30%首付就要六个钱包支撑，还可能要加亲朋和消费贷等隐形杠杆。
现在主要是居民接不住再来一次大的债务转移了，政策担心出现类似于次贷危机的居民大规模违约，引发系统性金融风险，银行最先不玩了，限制了房地产杠杆的应用，击鼓传花的债务转移游戏就缺少了下家，恒大高杠杆的土地还没来得及传递到居民头上资金流就枯竭了，地方不能给你退高价拍的地吧，金融机构也不可能免除利息，债务停留在向居民口转移的中间环节，现在最后一棒的可不止房企一个，不少高杠杆的投资者也会很快尝到苦果。
你做生意，自己投5亿，可以拿到20倍杠杆100亿，然后赚20的毛利。然后税后打点后赚10亿。然后说，房地产投入大回报低周期长，投入一百多亿几年才赚10个亿。[汗]是这个理吗？别谈风险，你愿意提供20倍的杠杆，任何人都愿意承担风险。更别说卖地的和提供杠杆的人提供的兜底了。//@顶级叶子JF:你真搞笑。贷款的利息当然要算在成本里面啊。不然呢//@壹口章:你这个算的没毛病，你是按照销售额来计算的毛利率，可如果是按照你实际投入资金成本来算，那就是几倍的利润，因为你已经把银行贷款的利息都计入了成本中
微笑白云YR
没有中间商房价降一半？王健林直接回怼：想得美！#房地产# #商业思维#
00:23
看到这两张图，我特别想哭
