深圳开发商想把债务转嫁给购房者。用补助60万把三成首付变一成首付。30万首付贷款230万,三十年总还款500万,10几倍杠杆,美国次贷危机也不过如此。看来太阳底下没有新鲜事不仅在股市里通用在楼市也通用,人性永远不变。不要试图去叫醒装睡的人。
层层嵌套的债务,是房地产最大的风险。为什么说房地产的债务是层层嵌套的?
某开发商准备拿下一块地盖房,整体运作资金假如需要10个亿,但是自有资金只有3个亿。
1.某些地产商会选择找银行贷款,用自有资产进行抵押,把缺口的7个亿资金给补齐。这种是最简单的融资方式。
2.还有一部分地产商,没有可以抵押的固定资产,然后就开始找各种私募资金,理财资金,信托资金,利用这部分资金来进行运作,待到约定的期限再还本付息。
3.再看私募资金,理财资金,信托资金的来源,可能自身已经是加了好几倍的杠杆。比如私募资金自有本金5000万,再向投资人募集2.5亿,共计3亿资金。地产商违约一家私募,私募背后可能是几百上千个投资人。
4.部分地产商还会进行房产预售,收了预付款,办理了按揭,拿到钱以后,可能因为各方面的原因无法交付。导致债务问题,民生问题爆发。
因此说,房地产行业的债务问题错综复杂,处理不好,就会引发连锁暴雷风险。
购房者可以分为三类。
按购房者购买房产的用途来划分,买房人可以分为三类,第一类人买房为居住,第二类人买房为炒房,第三类人买房为融资贷款。
知道是什么人敢买高价房么?现在敢高价接盘的人主要是为了融资贷款。“价值130万的房产竟然能贷款700万,原来用的这个方法。”高级经济学家都是那样教的。用做生意开公司的钱先买房,有房才能贷款,房价高才能多贷。互相推高房价,同时注册企业,用企业和房子连环杠杆贷款后,多出几倍的资金,买房和融资两不误。现在有个人破产制度保护,大不了最后把房子留给银行,这就是炒家敢不计后果,严重透支疯狂炒房的原因。
#在头条看世界#
曹德旺说,许家印自身39亿资本贷款可以做到2万亿,这是中国式金融,如何理解呢?核心还是我们特殊地方赤字货币化的过程,也是一个债务转移的过程。
房地产和土地本身只是一种实用资源,如果不允许加杠杆,那么就不会有房地产的超额利润,也就不会有金融风险这一说,怎么理解呢?
假设必须全款,那么需求端满足的数量会很少,假设供应的土地不变,那么供需关系并不会把房价推的太高,或者说地方可以通过土地征收的隐形税并不高,居民储蓄就那么高,满足全款的更是少之又少。
问题就出在杠杆上,凑全款难,但凑首付20-30%就相对容易一些,逻辑是房企举债拍地,房企的债务变成地方的财政收入。但房企并不是做慈善,而是居民部门负更高的债务置换掉房企的负债,还能留出利润空间,银行放多少杠杆,房企和地方就能获得多少资金,房地产的泡沫就可以吹多大,居民的杠杆率也就能加多高,房企只是一个中间转移债务的工具,最大的受益者一个是地方财政,另一个是银行利息,全球利润五百强中我国的银行可是翘楚。
所以,贷款杠杆高只是表象,本质是地方特殊的赤字货币化模式,金融体系利息,房企收益非常依赖居民部门的负债挖掘,其中房企收益是最小头,近十几年居民杠杆率翻几倍也不奇怪,仅仅20-30%首付就要六个钱包支撑,还可能要加亲朋和消费贷等隐形杠杆。
现在主要是居民接不住再来一次大的债务转移了,政策担心出现类似于次贷危机的居民大规模违约,引发系统性金融风险,银行最先不玩了,限制了房地产杠杆的应用,击鼓传花的债务转移游戏就缺少了下家,恒大高杠杆的土地还没来得及传递到居民头上资金流就枯竭了,地方不能给你退高价拍的地吧,金融机构也不可能免除利息,债务停留在向居民口转移的中间环节,现在最后一棒的可不止房企一个,不少高杠杆的投资者也会很快尝到苦果。
你做生意,自己投5亿,可以拿到20倍杠杆100亿,然后赚20的毛利。然后税后打点后赚10亿。然后说,房地产投入大回报低周期长,投入一百多亿几年才赚10个亿。[汗]是这个理吗?别谈风险,你愿意提供20倍的杠杆,任何人都愿意承担风险。更别说卖地的和提供杠杆的人提供的兜底了。//@顶级叶子JF:你真搞笑。贷款的利息当然要算在成本里面啊。不然呢//@壹口章:你这个算的没毛病,你是按照销售额来计算的毛利率,可如果是按照你实际投入资金成本来算,那就是几倍的利润,因为你已经把银行贷款的利息都计入了成本中
微笑白云YR
没有中间商房价降一半?王健林直接回怼:想得美!#房地产# #商业思维#
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看到这两张图,我特别想哭