◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
当盖子被猛地掀开，真相下的撕裂感让人“五味杂陈”。
9月17日，生态环境部通报“眉山市违约开发房地产，黑龙滩水源地生态环境遭到破坏”以来，舆论持续发酵。
督察组调查发现，黑龙滩水源地主要存在的三大问题引人深思：
其一，违法侵占饮用水水源准保护区；
其二，违规决策为房地产开发让路；
其三，严重破坏黑龙滩水源地生态环境。
从督察组明确指出的这三大问题及舆论反应的焦点看，第二个问题“违规决策为房地产开发让路”更值得警惕与思考。
当然，这直接导致“黑龙滩水源地保护区内20个房地产项目相继违法开工建设”，进而引发了第一个问题及第三个问题。
然而，从相关报道看，受访的相关房企人士一直强调说，“公司旗下项目所有报建合法性都是经过政府批准的”。有网友评论说，“政府不规划，开发商能开发”？
注意！《法制日报》的相关报道则一针见血，明确指出这是“地方政府违规为房地产开发‘开绿灯’”。
围绕黑龙滩水源地已审批的20个违法房地产建设项目，以及如今被中央生态环保督察组通报，当地已开始着手整改，详情且看《黑龙滩20个“违法”项目怎么办？眉山明确“整改不到位不收兵”！》一文。
随着舆论持续发酵，外界也非常关心这20个房地产项目后续如何面对严厉的整改风暴。在准保护区内，从被通报的相关内容看，中国中铁旗下中铁文化旅游投资集团（以下简称中铁文旅集团）所涉项目最多。
中铁文旅黑龙滩整个项目，现在叫“中铁黑龙滩国际生态旅游度假区”，细分了众多子项目。整个超级项目签约于6月，由眉山市仁寿县与中铁文旅集团完成签约，后者投资400亿元打造，3月底正式开工，总开发面积约3.4万亩。
地产密探调查获悉，中铁文旅的四川黑龙滩超级项目就是中铁文旅“生态城”模式在异地复制扩张的一次探索。实际上，中铁文旅打造生态城首个大手笔项目就是位于贵州贵阳南明区和黔东南州交界处的“中铁国际生态城”。
贵州宏立城集团打造的贵阳花果园，曾以1830万平方米体量一度摘得“中国第一楼盘”殊荣，但这一纪录没保持多久，被中铁国际生态城以2038.02万平方米体量、占地3万亩所超越。
从贵州招商引资的规格和级别看，中铁国际生态城是贵州省明确的“十大旅游项目”之一、是贵阳城市东扩的重要组成部分，亦是黔中经济区推进的重要项目，还被列入《贵州省生态文化旅游发展规划》的重点项目。
以现在的眼光来看，中铁文旅集团操盘开发、运作中铁国际生态城是做的相对较成功的，各功能板块定位非常明晰，自开工以来，目前已基本呈现。
当前，中铁国际生态城通过引入全民健身、摄影大赛、球类比赛等项目将项目与大众产生了更多连接和黏性，对外口号和定位就是“体育公园城市，美好生活王国”，这无疑是超越了单一开发房地产卖房的复合运营思维。
中铁国际生态城曾这样表述说，生态城从诞生发展至今，所演绎出的文化品牌发展故事，以一座多元文化联合构建而成的“城市文化中心”，实现了人与文化、人与生活、人与人更深层次的链接，完成从商业地产到文旅地产进化，以深耕践行阐释着关于未来的无限可能。
这类似于成都的麓湖生态城。如今，虽在四川黑龙滩遇上督察风暴，但外界并不能否定中铁文旅持续十多年操盘打造“生态城”模式探索的超前思路，中铁文旅这种模式还在扩张。
去年4月中旬，中铁文旅集团与成都市青白江区签约拟投资500亿元，参与智慧产业城、毗河区域项目综合开发，建设集城市商业综合体、写字楼、文旅、康养产业、高端品质社区于一体的国际宜居新城。
今年8月27日，中铁文旅集团与成都市大邑县政府签下《新场镇国际水乡文旅度假项目战略合作框架协议》，总规划约50平方公里，包括新场古镇有机更新、雪山大邑国际生态文化旅游目的地、乡村振兴及特色林盘等子项目。
从市场收益的角度看，中国中铁从中铁文旅的大手笔投资上已获益不菲，甚至比更早成立的中铁置业还要挣钱。
中铁文旅集团的前身，就是中铁文旅投资公司，注册地就在贵阳，成立于，当年末总资产68.07亿元，净资产近14亿元，该年度净利润约2.145亿元；中铁置业总资产588亿元，净资产逾64亿元，该年度净利润亏损约7.47亿元。
刚成立的中铁文旅，怎么就有逾2亿元净利润？实际上，当年，中国中铁将成立于且为开发中铁国际生态城的中铁贵州旅游文化发展有限公司划入中铁文旅旗下。
，中铁文旅取得净利润约1.54亿元，中铁置业取得净利润约6.27亿元；，中铁文旅取得净利润3.19亿元，中铁置业取得净利润12亿元；，中铁文旅取得净利润1.75亿元，中铁置业取得净利润10.85亿元。
，中铁文旅净利润9.63亿元，中铁置业亏损约17.2亿元；今年上半年，中铁文旅净利润约4.46亿元，截至6月底总资产222.5亿元，净资产约37亿元，中铁置业净利润5079万元，总资产1526亿元，净资产129亿元。
从以上数字对比不难发现，中铁文旅的确比中铁置业有“钱途”。
难怪今年5月底，中国中铁董事长陈云到黑龙滩项目调研时，强调中铁文旅集团要在城市更新、乡村振兴、生态修复等特色地产板块中争做“永远的开路先锋”，把发展目标聚焦到具备更强消费能力、更高品质要求、更高议价能力的长三角、珠三角等。
从发迹于贵阳的中铁国际生态城看，这里本身就是超级大盘的故乡，不仅催火了宏立城的花果园，中天城投的方舟系，也成就了背靠央企中国中铁的中铁国际生态城。
这种集合了房地产、文旅、康养、消费、游玩、打卡等复合功能的大盘模式，在单一房地产开发日趋没落、人们消费升级与渴望追求美好生活的当下，正迎合了资金实力雄厚、背景显赫、操盘与运营能力强、又想低价拿地的产城运营商的需求。
