丈量城市的每一寸土地
摘要：重庆二手房库存加大，成交量下跌，二手房价拐点已到？
最近，有很多粉丝给我们反馈，自己家的二手房挂了几个月，一直卖不掉，明显感觉二手房市场不如同期。其实这位粉丝的问题恰好印证了现在重庆二手房的现状用一句通俗易懂的话说：买二手房的人变少了，但是卖二手房的人增加了。
7月根据到家了的数据，重庆二手房成交了14108套，这个成交量对比前几年重庆楼市还算是高位，但是对比7月下降了不少。买房的人正在持续减少。
贝壳研究院数据显示，今年上半年重庆二手房成交量同比回落25.9%。6月均价较去年12月均价累计上涨2.4%。
7月政治局会议再次强调：“房子是用来住的，不是用来炒的，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，政策也表现出不断收紧的倾向。加上近两个月土拍市场不断遇冷。很多人从这种种迹象断定楼市下半年或许不太好过。
而二手房卖房的人越来越多，一方面挂牌量持续上升，截止目前链家在售的房源已接近11万套，另一方面据诸葛找房数据显示，二手房挂牌价虽从今年4月开始处于上涨态势，但进入7月以后涨幅明显变窄，7月份重庆主城九区降价房源量总和为3811套，环比上月（3734套）增加2.06%。
（图片来源：诸葛找房）
所以现在很多购房者在猜想房价会跌吗？二手房还能买吗，如果买又该如何选择？买新房更抗跌吗？...
今天，我们就来聊聊二手房的市场情况，毕竟二手房能够真实反应市场情况。
01
要搞清楚以上的问题，还得先来拆分下二手房的成交结构。
通常市场上二手房的成交主要可以分为三大类房源：
一类是：主城核心地段房龄较长的老破小，这类房子可能房龄相对较长，面积小，单价和总价相对较低，大多数小区交通便捷，周边生活配套完善，所以还是有一定的市场。
另一类是：和新房较接近的次新房，这类房源地段可能不如老破小那么“中心”，周边配套也可能没那么完善，但小区的品质较好，加上周边有轨道交通配套等，所以这类房源也有一定的市场。
第三是：房龄相对较短的房子，这类房源的地段较好，周边配套成熟，小区的品质虽然没有新房好，但整体看起来也还不错，这类房源也有很好的市场。
当然还有核心学区房，这样的硬核条件加持，是一般房子不能比的。来自腾讯财经的数据统计，学区房和非学区房在涨幅上差异，达到27%，并且随着时间轴的拉长，趋势是扩大的。
下面来看一下主城二手房的成交情况：
1.各区成交量
首先，重庆的二手房库存量还是挺大的。且挂牌量还在不断上升，截止目前仅链家一家的挂牌房源就已达到了106985套。
下面是根据链家官网公布的主城各区二手房的成交量对比图：
（数据来源：链家）
从上图可以看出，二手房市场最火热的区域是渝北区，其次是江北和南岸区，再次是沙坪坝区。
其实，不难发现，新房热门的区域，对应的二手房也热门，比如渝北区。但也有新房热的区域，二手房不一定热，比如巴南区，因为巴南区也就是最近这几年才有的新房开发热潮，所以二手房的成交量还不高。母城渝中区，由于土地资源有限，二手房挂牌数量不多，二手房的成交量也一般。当然这也和链家二手房门店的布局有关，链家的中介门店典型的北区强，南区弱。
2.再来看看成交面积
在重庆大家都喜欢买多大面积的二手房呢？
根据贝壳的上半年成交报告显示，重庆的二手房成交面积套均面积在85㎡左右。差不多是大两房、小三房的样子。
根据诸葛找房7月份的挂牌房源面积段显示，二手房挂牌房源60-90平米占比33％，90-140平米占比35%，这两个面积段的房源共占比68%，近七成；60平以下小户型占比18%，140-200平大户型占比9%。
（图片来源：诸葛找房）可以看出，60-140平房源更受重庆购房者追捧，140平以上大户型房源受欢迎程度较低，占比仅14%。
（图片来源：诸葛找房）
从二手房挂牌房源居室分布来看，3居占比最多，占比37%；其次为刚需2居，占比32%，1居室占比15%，4居室占比12%，5居室及以上占比最少，仅4%。以上数据我们可以直观感受到，在重庆最受欢迎的二手房面积段大约建面在60-90平米的小三室，或者两室。建面90-120平的小三房次之。最“不受欢迎”的是200㎡以上，因为绝大部分人没有能力接盘。140-200㎡的三房四房也挺难卖出去的。
3. 如何跟房东砍价呢？
房东卖房，其实都会有一个挂牌价和心理价。而最终成交价是买卖双方协商达成一致后的价格。那么购买二手房怎么砍价才不会“吃亏”，且又不至于把房东气跑？
如今的二手房市场依然可以溢价，诚心的买房客，只要你的条件足够好，是具备和房东谈判压价的可能。做好压价4%-5%的准备。如果知道房东是出于“置换”目的而卖房，一般是比较利于谈价格的，房东不愿意把交易周期拉太长影响自己买房。但是也不适宜做持久战的准备，看到合适也要快速出手，因为房东的心态也会变，如果有好的房子也要果断下决定。
02我们再来看看重庆成交的热门二手房具体是什么楼盘。根据链家成交数据，我们绘制了最近90天重庆各区成交量TOP3的楼盘。
从近90天各区成交top3的楼盘来看，大多数都是品牌开发商楼盘，比如：万科、金科、中交、恒大、融创等等。从建筑年代来看，以后的次新房占比很大，已全面超过了老小区，不过这点也很好理解，随着物质生活水平的不断提高，追求更好的居所人心所向。对于老破小，早就有中介说了，“除了学区，那些不肯放下“身段”的老破小基本无人问津。”从价格上看，这些成交TOP楼盘的价格与所在版块的新房价格相差不多，甚至还更加实惠，所以相比之下这些小区成交量较好。而今年由于限价政策影响，新房房价稳定，某些地段稍好的二手房房价一直居高不下，使得新房二手房价格倒挂现象较为严重，甚至个别板块倒挂差达2000元/平米，所以市场上大家追着买新房的现象也就不足为奇了。不过，如今随着二手房的库存越来越多，不少房东正在降低预期，降价成交。二手房“虚高”过后价格也有所回落，新房与二手房价差逐渐缩小。在这种情况下，二手房的优势，也会更明晰地显示出来了。比如：大多数二手房配套成熟，交通便捷；选择面较广，可根据自己的工作地点选择合适的房源；现房交易，房屋的优缺点一目了然等等。
—03—
最后再回到最上面的问题。
1、房价会跌吗？今年的政策是稳，二手房价格区域分化会更加严重，不过在合理范围内波动是很正常的。由于二手房的库存数量在增加，单成交量大几率会持续降低，这对新房成交量或许有一定影响，但短期内对新房房价几乎没有影响。
2. 随着重庆主城核心区域土地供应减少，新房市场逐渐向外扩，主城核心区域房源供应主要集中在二手房上。其实在价格合理，户型合适，以及交通、配套、物业、品质等因素都较为满意的情况下，还是可以考虑二手房的。
对于买房，无论是投资或者自住，多思考以下几点或许会更好：
1、买房投资一定要注意房子的流通性。看地段、看规划，必须要擦亮眼睛全面衡量，如果做不到，那建议还是不要盲目投资。
2、目前市场上新房的小户型越来越少，而二手房还有大量的小户型房源可选择，如果想买到地段稍好的小户型，可以重点看看二手房。
3、尽量选品牌房企，品牌物业。毕竟房子也是一种产品，产品本身也有优胜劣汰。
4、买新房的时候，想想你未来如果要转手，可能什么人会接盘？接盘人多吗？人家为什么要接你的盘？想清楚了再做决定。
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总编 | 花花 作者| 楼十一
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