最高院：未经房产抵押权人同意土地使用权人变更 无对抗效力

原创： 初明峰 侯文静

北京市浩天信和（济南）律师事务所

裁判概述：

在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果。地上房产被抵押后，土地使用权流转未经房产抵押权人同意即使进行土地使用权证的变更行为，也不具有对抗地上建筑抵押权人的效力，不影响房产抵押权人对抵押房产及相应土地使用权行使抵押权。

案情摘要：

1、江锂科技向建行分宜支行贷款，为保证债务的履行，双方签订《最高额抵押合同》：江锂科技作为抵押人将其名下案涉土地使用权及房产（房产为案涉土地上建筑物）作为抵押物，担保上述贷款。后建行分宜支行依约发放了贷款。

2、另查明，双方仅对约定的抵押物中的房产办理了抵押登记手续，案涉土地使用权没有办理抵押登记，但是在颁发的房屋他项权证上记载了土地证号（当地县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门所导致）。

3、再查明，在“抵押期间”内，江锂科技与江西江锂新材料科技有限公司进行资产置换，导致案涉案涉土地使用权证被注销。

4、借款到期后逾期未还，建行分宜支行诉至法院要求实现抵押权。

5、一审法院判定，建行分宜支行主张未办理抵押登记手续部分优先受偿权的诉讼请求，不予支持。

6、最高院判定，一审判决以未办理抵押登记为由，判令建行分宜支行对案涉土地使用权不享有优先受偿权，认定事实和适用法律均有不当，本院予以纠正。

争议焦点：

建行分宜支行对案涉土地使用权是否享有抵押权？

法院观点：

一审法院：由于双方仅对约定的抵押物中的房产办理了抵押登记手续，建行分宜支行取得了钤房他证分宜字第××号房屋他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。故，建行分宜支行有权对已办理抵押登记手续的房屋折价或者拍卖、变卖的价款在担保的最高额度范围内享有优先受偿权。对建行分宜支行主张未办理抵押登记手续部分优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。

最高院：本案中，在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果。

即使案涉土地使用权未办理抵押登记，根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。

就案涉土地使用权证已被注销是否影响建行分宜支行行使抵押权的问题，本院认为不影响。该资产置换行为发生在建行分宜支行的土地使用权抵押权设定之后，且该置换行为未经建行分宜支行同意，江西江锂新材料科技有限公司亦未代为清偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，江锂科技置换案涉土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗建行分宜支行的效力，不影响建行分宜支行对案涉土地使用权抵押权的行使。

案例索引：

（）最高法民终40号

相关法条：

《物权法》

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《担保法》

第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：

（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

《担保法解释》

第六十条 以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

实务建议：

物权法关于抵押中“房地一体”的规定出台后，解决了房地分离的尴尬。但是实务中各地法院适用该规定中贯彻力度不一。最高院的本案例通过司法判决否定行政机关确认的使用权变更，有力的彰显了法院“地随房走”原则的坚持。随着不动产登记中心的设立，不动产的登记管理统一，类似的争议和纠纷得到有效避免。作为抵押权人，可以以此案例为参考在执行和审判环节积极主张“房地一体”原则维护自身权益。