【明哥荐读】全民创业时代，与创客创业的相关业态应运而生：创客空间、创业孵化器、创业咖啡、软硬件展厅、TED秀场等等。它们都可以入驻购物中心，一些朋友已经在这么规划项目了。
但是，我们不能用地产圈人传统的租金回报来理解创客空间的商业模式，创客空间不仅仅是提供场地，更需提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资者；与其说是二房东，不如说是PE（风险投资）性质的创业项目孵化器。
下文以WEWORK为代表，详细分析了其运营模式。相信读完此文后，有助于您更好的理解创客空间这一下一代综合体的创新业态，并对雷军的小米公寓、潘石屹的SOHO3Q以及毛大庆的中国版WEWORK都有更好的了解。欢迎交流探讨，微信：2564248808
作者：华创证券-王傲野
来源：未然空间
WeWork
WEWORK,联合办公租赁市场的一家房地产公司，，实现年营业收入1.5亿美元，利润率近30%，无论是60亿美元的估值，还是会员数量的激增，结合其线上的互联网社交产品和线下的硬实力资源，都让这家公司走在风口上。
图1. WEWORK融资情况
联合办公租赁市场的行业前景
随着近年来创业公司和小型公司的不断出现，全球范围内,联合创业服务提供商在过去5年里从300家发展到近6000家，工作员工从10,000人增长到300,000人。国内创业者也增长迅猛，尤其以互联网创业为代表，中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为初创企业提供了早期的资金供给。
WEWORK的核心价值
类似于WEWORK，国内P2，YOU 公寓这样的创业社区的意义在于吸引创意产业、科技以及服务业的创业公司入驻, 搭建一个自给自足的生态圈，整合资源，为创业者提供创业所需的各种服务，对接天使投资者，从单纯的办公室租赁变为创业项目孵化器。因此投资人眼里的 WeWork 不是一家单纯的房地产公司。本质介于办公租赁和孵化器。
WEWORK的运营方式
主要与商业地产基金和开发商合作，选择城市重建规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，之后他们将楼面设计成风格时尚, 可定制并且社交功能齐全的工作空间, 以远高于同业的价格租给各种创业公司。
盈利点主要在于两方面：
1、会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务。
2、隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。
在地段选址上，WeWork倾向于在新建的开发区还有翻新或者萧条的街区开设办公点，因为在那些地方该公司能够以大约10%的主力租户折扣获得办公场地。
会员数量和构成比例：WeWork的会员数量已达到1.4万名，并且该公司28%的收入来自于较小的会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时，较小的会员就会升级。
租金：虽然大多数的WeWork会员都是创业者，也多是短租，但公司的每平方英尺租金很高，一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元
帮助WeWork实现这种高差价的原因：
1、完善的配套服务：提供安保、前台、宽带、打印等服务(包含各种福利保障)。
2、丰富的社交活动：每周的百吉饼和含羞草聚会，会员也可以在非正式的演示日推介他们的创意，并从广告公司等自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费的建议。愿意的话，可以达成口头协议并推荐工作机会。
3、大企业入驻给予帮助,部分甚至可以直接投资孵化：百事可乐在把几名员工派往WeWork办公点，这些大型公司一方面成为了创业公司的“导师”，另一方面也能够从WeWork社区搜寻感兴趣的项目进行投资孵化。在于这些入驻的公司能在这个生态空间内以极低的成本寻求潜在的客户并采购自身需要的服务, 以及获取更难被量化的合作商机和创意。
4、法律、资源对接、人力等高规格服务注入：去年搭建的内部的社交网络(WeWork Commons)，推广低一档次的付费用户资格, 用户每月只要支付60美金左右就可以在需要的时候预订办公空间, 并且在获取法务、人力资源等方面的支持时享受一定的优惠。用户还可以通过这个平台不受地理限制地同其他WeWork用户交流与合作。WeWork也不排除在今后更积极地为不同领域的用户牵线搭桥并收取一定费用的可能性。
5、政府的帮助：政府方面也被WeWork所展现出来对当地经济促进的潜力所吸引，竭尽所能的向WeWork提供便利。
显然，WeWork的性质已经偏向于线下的实体创业平台，且初具规模，当未来更多的资源在这个平台上流通起来，它就真的不是一家房地产企业了。
WEWORK模式风险
最大风险是过度扩张。只有处于可控的规模，该公司才能维护好品牌形象，保持高水平的客户服务。
但WeWork拥有数百万美元的资产净值和营运现金流，美国创业公司也有着良好的融资环境，许多租赁了WeWork办公室的创业者也能够完成融资，从而负担高端办公室的成本。
公司估值与争论
1、从传统的商业地产估价的角度来看, WeWork现在的市值明显被高估了。根据华尔街时报的报道, 按年化收入换算出来的市值/收入比例接近100。虽然作为创业公司WeWork的收入在市场完全成熟以前被预期会大幅增长, 从而降低这一比例, 但是同Regus这样传统的中高端出租公司18-20的比例相比还是相当惊人的。风投可能看准了WeWork与人联接的无限价值空间。人与人和服务的连接，运营能力才是关键，不是能简单模仿的。
2、WeWork模式的争论应该是两重的: WeWork的商业模式本身的合理性, 以及投资者对这种公司模式的预期和定位。从市场预期的角度来说, 对这种模式估值的可持续性取决于联合办公的概念能否稳定地为创业生态圈的成员输出红利。
3、用户对类似WeWork的服务展现出了看上去很热烈的需求，但没有人能判断这个市场的容量饱和点在何处。
以SOHO为例，联合创业办公和普通租赁的租金收益对比
