前言
上海美罗城
作为全国最典型的商业改造案例
开业至今二十余年
其业态业种经过十年的调整
发展至今
以一年一个新楼层的速度焕然一新
本期我们就为您介绍
上海美罗城的业态布局!
整体布局及业态规划
01 |整体业态业种分析
解析一个商业项目首先看四大业态比例
上海美罗城的四大业态
商铺数量占比
零售55%、餐饮35%、娱乐3%、配套7%
商铺面积占比
零售35%、餐饮33%、娱乐24%、配套8%
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02 |各楼层业态业种分析
B1层
商铺数量占比
零售45%、餐饮52%、娱乐0%、配套3%
商铺面积占比
零售60%、餐饮39%、娱乐0%、配套1%
以餐饮美食为主要业态
中档定位,满足一般白领的需求
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▼业态布局
布局特征:距离地铁站连接口较远的顶端处
布局了快时尚品牌店(认牌消费)
中西快餐(需人流量多)
家居家纺集合店(流行品牌)
以目的性消费吸引客流
消化商场面积
1F层
商铺数量占比
零售68%、餐饮32%、娱乐0%、配套0%
商铺面积占比
零售58%、餐饮42%、娱乐0%、配套0%
1F层仅包含零售及餐饮内容
有44个品牌商家,以零售业态为核心(30家)
以中档偏高年轻潮流品牌为主
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▼业态布局
布局特征:在商场主入口处
一边排布了知名的西式快餐-肯德基
另一边排布了潮流时尚的鞋类集合店
还有化妆品、黄金珠宝、手工艺品
与现代化的购物中心一层的经营品类排布相似
距地铁口近的走道
两边排布了男女时装、电子产品、轻餐饮
能较好适应年轻时尚白领的消费需求
而非家庭式消费业种
转角的顶端死角处排布了餐饮店、便利店
较好地利用了商场不同位置的经营价值
2F层
商铺数量占比
零售76%、餐饮21%、娱乐0%、配套3%
商铺面积占比
零售67%、餐饮32%、娱乐0%、配套1%
2F层仍以零售为主要业态
在动线尽端布置目的性消费的休闲餐饮
实际商业经营价值较高
一定程度上能够保证商业的租金收益
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▼业态布局
布局特征:二楼是出租金效益的楼层
因此零售购物比重大
商场两端都为顶端死角
配置了租金相对低的餐饮业态
楼层的转弯处端头布局了男女时装集合店
较好地实现了商铺租赁目的
以大店/次主力店形式引领业种经营
为适应年轻白领消费需求
还配置了多家时尚眼镜店
3F层
商铺数量占比
零售45%、餐饮40%、娱乐6%、配套9%
商铺面积占比
零售27%、餐饮36%、娱乐34%、配套3%
3F层分布齐全的四大业态
含33个品牌
包含运动健身/智能家居/智慧医疗
凸显以年轻白领及时尚家庭客群为出发点的配置需求
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▼业态布局
布局特征:商场两端死角处
排布了目地性消费的餐饮业态
商场转角大面积处
排布了运动健身(属于次主力店)
三层的四大业态齐全
说明其经营价值在下降(不如规模型购物中心)
零售购物业种配置了电子数码
为了适合年轻商务人士的需求
4F层
商铺数量占比
零售37%、餐饮47%、娱乐3%、配套13%
商铺面积占比
零售23%、餐饮49%、娱乐16%、配套12%
3F层以餐饮数量最多
且以特色餐饮为主,单铺面积较大
含30个品牌,包含电子数码/宠物店
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▼业态布局
布局特征:四层的经营业态业种与三层布局相似
只是餐饮业种配置有所增加
说明楼层越往上经营价值越往下掉
5F层
商铺数量占比
零售20%、餐饮40%、娱乐20%、配套20%
商铺面积占比
零售8%、餐饮10%、娱乐79%、配套3%
4F层以餐饮数量最多
且以特色餐饮为主
单铺面积较大
含10个品牌,其中包含大众书局、上剧场
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▼业态布局
布局特征:五层的业态就是娱乐、餐饮
书店属于与影院搭配
6F层
商铺数量占比
零售0%、餐饮50%、娱乐0%、配套50%
商铺面积占比
零售0%、餐饮60%、娱乐0%、配套40%
6F层仅2个品牌
分别为新加坡大食代美食广场及美容SPA
仅用目的性消费主力店填铺
解决高楼层对导客的阻碍
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▼业态布局
布局特征:六层涵盖餐饮/服务配套两类
只有2个商家
7/8F层
上海美罗城楼层设计较高
且高楼层与商场主要垂直交通不连通
7层配置好乐迪品牌KTV
8层配置服务配套类梵音瑜伽
充分体现高楼层目的性消费的特征
▼业态布局
布局特征:七层的业态就是娱乐,服务配套两类
也只有2个商家
整体业态布局总结
项目体量约6.7万㎡
商家数量198家,共有38类业种
零售以化妆品/钟表眼镜/男女时装为主
餐饮以特色餐饮/美食广场为主
娱乐以影院/剧场为主
服务配套业种新兴且丰富
满足了时尚家庭客群及年轻白领的需求
项目整体配置多时尚品牌
凸显了商场年轻活力的主题
如B1层流量经营特征明显
与地铁直接连通
通道两侧配置内衣、饰品
引入日本人气化妆店COCOKARAFINE
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商场1F布局时尚化妆品零售与网红品牌
整体经营档次及人气值明显提升
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二层为了提高租金收益
以零售服饰/家居/化妆品集合店填铺
在动线尽端配置大型休闲餐饮主力店
满足家庭及年轻客群日常消费需求
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商场三层针对商圈内白领人群及年轻家庭客群
配置了大量数码科技集合店/医疗健身/蜂巢家居
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四层以餐饮大铺为主(均配置室内外摆区)
零售及配套穿插其中
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商场五层及六层凸显了商场文化及娱乐的定位
引入上剧场、上影影城、大众书局
及本地装饰风格的美食广场
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项目总结
上海美罗城商业
作为徐家汇核心商圈最典型的改造型商业
从开业之初至今,经过十年调整
商业经营内容在市场变化下不断优化
室内设计不断创新+招商运营凸显主题
是其成功的核心要素
从全国知名的电子卖场到网红打卡地
适应性地配置商业内容
以文化娱乐业态为核心
以潮流零售、网红餐饮为引爆点
此外,商场决策者在时代巨浪中作出了精准定位
把核心客群放在年轻白领、普通家庭客群身上
在众多高端百货云集的徐家汇商圈中
始终抓住商业主题“时尚潮流”
错位竞争,因而获得巨大成功
来源:陈倍麟商业地产研究室