房地产行业发展的三个阶段 ——《理想丰满》（冯仑）读书摘要

冯仑先生作为房地产业的资深人士，视野开阔、善于思考，有“房地产界的哲学家”之称。其新书《理想丰满》不仅延续大作《野蛮生长》“嬉笑怒骂皆成文章”的风格，在公司治理及房地产行业演进等方面亦有精辟见解。现将部分章节摘要如下，共同学习。

冯先生认为，房地产业的发展，大体上可以分为三个阶段：

第一阶段，人均GDP8000美元之前，这个阶段的房地产问题是住宅问题。随着经济的发展，乡村经济渐渐萎缩、城市社会逐渐形成。与之相伴随的是，对住宅的刚性需求及改善性住房需求导致了住宅业的繁荣。每个国家对住宅问题有不同的解决办法，像新加坡政府的力量多点，而美国市场的作用更大点。目前的中国，大体上还是住宅问题。大陆的地产公司，大部分其实都是住宅公司。刨去土地升值的大背景，住宅公司其实跟制造业没有什么不同，强调的是规模、成本与速度。这几年土地升值的势头较头几年有所减缓，房地产业逐渐重视“高周转”模式，制造业属性成色渐显。

第二个阶段，是人均GDP8000美元到25000美元，商用不动产的活跃期。这个阶段又可以分为8000—15000及15000到25000两个区间。前一个阶段社区型商业最为红火。所谓社区性商业，就是满足居住派生出的需求、围绕社区开发出来的商铺与购物中心。香港的新鸿基、大陆的万达的商用不动产大体上是这个模式。而人均15000到25000美元的时候，CBD核心区的投资性不动产、商业物业潜力巨大。但是，能达到这个标准的地方不多。国内在将来估计也就是一线城市和少数发达的省会城市。美国人均GDP超过40000美元，商用不动产是主角也就很自然了。这个时候的地产公司竞争的是服务与运营能力。

第三个阶段，是人均GDP达到25000美元以后。此时房地产业的主战场是商业不动产和金融的结合，即商业地产资产证券化与在此基础形成的金融产品交易。如果我们看看美国证券市场上跟地产有关的上市公司，就会发现开发商是个位数，REITs是绝对的大头。这种金融性不动产的核心在于金融产品的创造、财务安排与房地产周期的把握。

冯仑认为，房地产业的演进是经济发展的必然结果。人们解决了住的问题后，消费、办公与投资的需求随之而来。房地产业的投资重点依次由住宅向商用不动产和金融不动产递进，利润区间也相应的从低端的建筑业向中端的商用物业运营与服务及高端的金融服务业严演进。

面对上述行业的演进地图，企业的战略规划应该就一目了然了。每个有志于基业长青的企业应该努力满足相应阶段的社会需求，这是成功的不二法则。