莫非政策变了？城里人到农村租房有新规定，还能去吗？
城里人莫进村！新农村建设莫非要把城里人排除在外？
8月11日，北京市政府出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。很多人，都以为，限制城里人到农村买房，这事早就有了，重审不重审有啥关系？反正我们也不去买房。买房有啥用？没那么多钱，也没有啥用处。在城里住着挺好的，啥都方便。但是，认真看完北京市的这个《指导意见》，感到内容还是挺多的，不是简单地说，禁止城里人到农村买房这么点事。如果真是这点事，可能也就不用发新文件了。
由于这些年，社会结构发生了重大变化，城乡结构也和以前不一样了。人们生活方式的多种变化，也就对房子有了不同的需求。这种变化和需求就有可能转变为巨大的商机，甚至发展成为产业链。对农村住房就有这个情况，我们平常人以为空壳村、旧房子、破院子都是要拆掉的，但是，在有些人的眼里这就是资源，是能转变成财富的资源。这对于那些能人志士们来说，可以上山下乡，到广阔天地大有作为。我本人觉得，还是应该欢迎的，总比那些“拆村并居”要强得多，一个个的百年老村，一个晚上就拆没了。所以，我一直支持和建议城里人回农村居住。衣锦还乡、解甲归田，让那些从农村来，又想回农村养老的人们回到农村，真的不是什么坏事，这会大大提高农村的文明水平。
昨天四海孔子书院的冯哲院长，给我发来他本人的一篇文章，表达了类似的想法，文中说，人生困境之时，岁月渐老之际，最温暖最思念的永远是童年少年时代的家。自察近年心境，岁月悠悠愈发思念老家。每周携家人看望母亲时，总喜欢听她讲老家人老家事，百听不厌。渐渐地，我明白了，自高考后离乡进京己近30年，个人独处时，内心情感深处，相比北京的家，老家才是我心灵深处的故乡。一想至此，不禁哑笑，原来我的心态一直是客居京城。虽没有诗人的独在异乡为异客的悲感，但对老家老宅的儿时记忆与向往却是实实在在的乡愁。
他说，回望人生这30年，前20几年家乡意识淡薄，几乎像断线的风筝，与家乡的情感连接几近断片，犹如秋风中的花果飘零。论语中夫子携弟子周游列国时被时人嘲讽惶惶如丧家之犬，夫子也自嘲如是。离开了父母之邦，他乡毕竟不是故乡。一个人的灵魂如找不家，那真成了孤魂野鬼。难怪这两年总是不经意间想到老家，总爱回忆童年少年时的朝朝暮暮。不禁感慨，冯唐易老。
但是，时代变迁，年轻人的想法就不一样了。周末，我们到一家农家乐吃饭，这家也是外地进京的北漂经营户。他们家孩子十几岁了，问到家乡是哪里人？孩子只知道妈妈户籍是江苏的，算江苏人吧。爸爸哪里人？他说，不知道，我的朋友经常来这里，知道他爸爸是河北人，这一家在京郊已经工作生活很多年，孩子都是说北京当地的口音，已经好多年没有回过老家，孩子对自己是哪里人？对所谓的老家一点认识都没有，这就是现实，但是，我为这家人感到忧虑的是，这还真是一个实际问题，他们到底是哪里人？河北人？江苏人？还是北京人？莫非也是，李广难封？
北京的这个《指导意见》包括22条内容：村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。这些问题都是有所指的，别以为，这些问题看起来挺抽象，完全都是现实问题。
《意见》要求分区分类落实村民户有所居。各相关区可结合本区实际，在尊重村民意愿的基础上，重点通过三种途径落实村民户有所居。
1. 对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。
这个情况在北京还是挺多的，实际上，北京各村已经停止了宅基地的审批。以前是，只有城镇户籍的人才能申请保障房，现在，只要是有城镇社保的人都可以申请保障房，也就是说放开了所有北京户籍人口申请保障房的限制。因为北京的缴纳社保率要求是百分之百。这个城镇化的过程，和山东的“合村并居”不一样，山东可以借鉴一下。这个解决办法，矛盾很小，城市化的效果也好。完全农民自愿，也减少很多矛盾。
2. 对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。申请集中居住的村民，应当是无宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。
根据以前经验，这个效果不是很好，不具有普遍意义，有点像是山东的“合村并居”，执行起来难度加大。北京有一些村庄实行了整体拆迁，但是，一家都给补偿好几套房，即使这样，还有很大的矛盾。同时，必须是整村拆迁，或者是整村被占用，才可能这样操作。不得已而为之，有的村庄搞新村规划，楼房也盖好了，但是，农民不愿意搬迁，楼房就当小产权房卖出去了，村民还在原来的村子里住着。
3.对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。这个就是说，只能在旧宅基地上翻盖新房，却不能扩展宅基地。但是，盖楼也不行，面积、层高都有限制。平时到山村旅游，我们经常看到一些盖了半拉子的房子，规模挺大，估计也是不符合规划要求，被要求停工停建的项目。
《建议》要求，明确宅基地用地相关标准。村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米。村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%，现在很多农户的房屋面积已经达到100%了。就是说，没有院子了，农家院都变成农家房了。《通知》要求，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。这个看看就行了，规定的确实是够详细的。
关于怎么落实“一户一宅”的问题，以及对于进城人员在老家的房子怎么处理的问题，《建议》提出，自愿有偿退出闲置宅基地的给予补偿，具体房屋补偿标准由本集体经济组织成员民主决策确定。严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。
关于加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理问题，《建议》提出。在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。盘活利用的闲置住宅应当是在合法宅基地上已经闲置且预期继续闲置2年以上的住宅，原则上应以现有集体建设用地(宅基地)使用权证及规划自然资源、住房城乡建设部门或乡镇政府核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有依据的可由村委会出具证明。在确保村民合法权益的前提下，要兼顾集体与个人利益，规范引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。
对这一块，应该是本《建议》的主要内容，因为前面讲的这些村民使用宅基地的问题，一直都是这么做的，没有太多的新问题。而这块的问题，比较大。最近这几年，很多城里人到农村，特别是山村，承租老旧房屋，然后进行改造，有些用于自住，有的用于开民宿经营。也有的是把老旧破房子给拆掉了，重新搭建起了新的房子，这种房子的租期一般都超过了，说白了，就是以租代售。
但是，现在根据《意见》要求，所有改造方案和都要当地政府批准、验收，经营也要进行报批，特别提出是集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。这对以后的经营会有哪些影响，我们还要继续观察。
《建议》要求，充分发挥村集体的组织引导作用。鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营；对成员经村集体同意后开展经营的，村集体要切实加强管理。这个问题，强调的是发展集体组织的作用，原则上是发展当地自营组织，而不是分散到各户自住经营。走集约化的道路，这与之前很多城里人自己到农村改造经营小型民宿的情况，就出现了偏差。后面怎么结合，看来就是一个问题了。
《建议》要求，严格防止各类违法建设。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及已列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作。享受过政策性搬迁的旧村址，要严格执行调整后的规划，已经调整为非集体建设用地的，必须复垦复绿；仍规划为集体建设用地的，在消除安全隐患前不得开展盘活利用工作。严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。
这个也是现实问题，我们在进山郊游的时候，也能经常进过一些过去搬迁的旧村遗址，最近，发现，靠近城区的一些废弃旧村，又有机器轰鸣的声音，不知道是不是在搞项目开发。
《建议》要求，对于未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。这一条可是够狠的，根据上面我们看到的要求每户不超过200平米，以及住房占75%的指标限制，还有建设形式符合当地传统样式等等，最近这几年在乡村“以租代售”搞建设的，估计很多都不符合要求，特别是，是不是经过政府批准，这一条，很重要。大部分应该是和村民个人签署的协议。如果说，这不符合要求，岂不是又让城里来的承租人遭受损失了。
我在前几天关于小产权房问题的文章中，也提到过类似的案例，比如宋庄画家村的问题，可以借鉴一下，宋庄画家村还是政府签订的协议，现在，都以规划不符合城市标准，要拆迁。怎么补偿画家还没有定案，但是已经让很多人像是进惊弓之鸟。
《建议》强调村委会要依法完善宅基地村民自治管理程序，强化村规民约的监督约束作用，具体负责本村宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解以及宅基地违法用地的劝阻和报告等。村集体经济组织负责配合村委会做好集体经济组织成员资格认定等工作，对本村以外的个人或单位使用本集体宅基地的，由村集体经济组织收取相关费用。一句话，就是，对农村宅基地和其他建设用地的管理，已经提到议事日程上来了。【本文由“马跃成”发布8月12日】
