我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔好！最近想买房才关注到您，看了您很多的文章分享到了关于西安房价的走势，我看您不大看好西咸新区的发展，而我正好打算入手沣西新城的紫薇万科大都会，请问这个选择不合适吗？本人名下有高新电子城附近的90平小三室，目前首付能凑50，问题是：1.高新区域现在房价普涨，是否有合适的二手房或者好的楼盘置换130左右的、带中小学学区房呢？2.听说西咸新区的未来发展向好，尤其是以科技与服务为发展主题的沣西新城，我们近期去实地考察了紫薇万科大都会的房子，价位12000每平，户型92、110、129的小、大三室，我打算入手110平的，未来3-7年有两条地铁通过，值不值得买呢？非常感谢您的解答！
回答：西咸新区体量比较大，潜力还是有的，但是任何新区的发展都需要时间的等待，左右这个板块会非常不错，自住加投资问题不大。
沣西刚起步，崭新的新区都需要守大长线，地铁沿线挑个单价最低的，做好长持额度准备。
万科大都会是大盘，规划特质不错 除了万科的品牌、项目整体比较大的优势之外，紧邻的就是吾悦广场购物中心，并且还有白马河公园。
虽然说目前看起来周边人气不如世纪大道，但等今年吾悦广场一开就可以看到人气的提升，未来也具备一定成长性。
从周边盘的价格看，未来房价还将稳步浮盈。
但真实价值的实现，还需要时间。
西安投资回报率高的板块 详见内部分享
提问：星叔你好，坐标西安，现有大兴新区三室住房一套（贷款50万），一室住房一套（贷款20万），子弹30，想要用其中一套置换曲江一期的学区房，基本锁定中海东郡，现在小孩三岁，提问1.现在是否是置换的时机还是可以再等一年？2.是应该用三室去置换三室还是应该用一室去置换一室？望给建议，谢谢！
回答：1.现在是置换时机，市场平稳之时是最合适的换房时机，当前尽快卖旧房，同时可买被压低价格的新盘。
置换该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以致于达不到改善的目的，又把自己现金流搞的捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见得是明智之举。
2.学区房买小一点好，看的是总价而不是单价
用一室置换更好，一居是置换链条的底层。
随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。
最关键的是溢价，一居的价格往往高出小区平均价。
提问：星叔，听了你的建议准备在沈阳购房，我手里现金150的话买沈北新区是全款还是贷款？沈阳现在入手的时机是现在还是年底？沈阳还有别的更有优势的板块吗？沈阳楼盘是长持还是怎么搞？
回答：买房不要全款，子弹150可以多裂变几套低价潜力盘。
买房按揭是所有贷款里面利息最低，贷款时间最长的贷款，这是国家给普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。
选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。
而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。
如果你的现金流高一点，贷足贷款。
尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息
熬下去，就会越来越赚钱。
沈阳适合2-3年短持，后劲不足，投资讲究的是低价入高价出，8000涨16000很容易，所以选择沈北低价潜力盘，翻倍后即可考虑出手。
今年我认为是比较好的买入时机，利于抄底。
沈阳投资回报率高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔 坐标昆明官渡这边 准备刚需房入手 孩子4岁了 考虑到孩子上学 家里老人偶尔来住 在世纪城周边 二手房 新亚洲体育城星宇园 星云园 万景园 俊发河畔俊园 和 期房北大资源颐和1898 恒大玖珑湾 还有俊发观云海 哪个地方合适入手 或者您推荐一下其他地方 子弹有限50以内
回答：昆明第一价值区域是官渡区。
世纪城商圈位于3环圈外，世纪城交付于，是个较早开发的大型综合楼盘，楼盘总共14苑区+一个别墅区+世纪金源购物中心+云师附中小世纪金源学校周边商业体有世纪金源购物中心，海伦城市广场，比邻新亚洲体育场商圈，官南大道玫瑰湾商圈
体育城附近几个不建议
北大资源颐和1898 就位置和配套都能在滇池国际会展中心里体现，学校有区域规划教育、交通（地铁2、5、8有线有通达，但非直达）环湖路还是很便捷，生活便利性，区域起来还是需要时间，社区商铺能满足生活日常，但还得开车。
俊发河畔俊园 没有什么特别之处，俊发观云海比河畔俊园要强一点
恒大玖珑湾，临近高速，出行较为方便，地铁规划建设中。教育配套资源较多，昆明划片区就近上学，南站希望最大。商业配套齐全，离商圈较近。靠近生态湿地公园，环境较好比较宜居且靠近滇池边。
昆明新会展中心片区的规划很好 ，比较看好，恒大玖珑湾在片区内，片区内项目还有半岛华府和招商海公馆、中航城。
整体而言属于低密度物业，偏改善型置业。
提问：星叔你好。我和男朋友准备结婚了，最近在看房子，刚需。我们俩手里的加上家里给的差不多能有将近50万。但是郑州房价好贵啊，我们一直都在四环沿线看新房。你能不能帮忙分析分析哪里房子比较适合我们？谢谢
回答：买房，无论是自住还是投资，尽量买核心区域，能享受的资源更多，周边高收入人群也比较多，具有很好的保值和增值型。
目前高铁商务版块还有比较大的进入机会。
建议你选择高铁商务版块的以后的二手次新房，80-90㎡的两房，总价170-200万，首付50-60万，可自住加投资。目前郑州摊大饼似的发展，其他区域将会逐步拉平，而东区作为核心商务板块的优势将会进一步突显。
郑州投资回报率最高的板块 详见内部分享
提问：星叔，坐标北京，感觉在北京买房的话压力太大，关键是没有能力生根北京，老家重庆买房的话会不会更好有潜力，后面准备回老家发展
回答：虽说人往高处走，水往低处流。但对于应届生来说，一线城市(尤其是北上深)的购房门槛，已经有点高不可攀了。
当然，家里能提供首付，或自己特别牛逼的除外。
说句扎心的话，自从这波行情房价暴涨后，北漂、沪漂、深漂就算在北上深工作，绝大多数人真的只能漂着，成为城市过客了。
在北京、上海、深圳买房，已经是富人的游戏，对没有家底的年轻人来说，正式从梦想渐渐变成空想了。
而新一线城市相对来说，可进可退，这也是为啥新一线城市能以37.5%占比，远远超过一线城市的主要原因。
在北上控人的背景下，中国城市发展的主要红利，已经从一线城市向新一线城市转移。认清这个现实，就能越早搭乘新一线城市的城运红利。
提问：星叔：你好，我想咨询一西安市凤城七路“睿明居”这个楼盘怎么样，楼盘比较小，只有两栋楼，离地铁比较近，教育资源一般，看中了124三室的户型，想入手投资一套，暂时自己不住，麻烦星叔帮我分析一下，谢谢！
回答：这个盘，只有两栋楼，卖不动。
很明显这个盘不划算，一方面是因为项目太小了，园林、配套什么都没有。
另一方面是因为是小开发商。
还有一点就是1.3万元/㎡买毛坯，价格偏高。
不如把精装费用加上买中南君啓了，地段、产品都秒杀睿明居
价格看起来比睿明居高，实际上把装修成本一算，价格差不了多少。
另外，还可以1.3万元/㎡买世茂璀璨倾城的精装，也比睿明居划算。
提问：星主好！想问下峨眉山房产有投资价值吗？其实名下已经有两套了，想再买一套用老人名字。（本人已无购房资格）；就业地杭州（杭州也两套了）。看了您一直推崇成都和重庆，两个地方都没有房票。峨眉山是眼下就买还是持有现金？还是去买成都和重庆？谢谢了
回答：峨眉山投资没有价值，这种坑就不要去跳了
老人票可以尽早开发，不然年龄太大无法贷款
成都如果没有房票，可以优先考虑重庆，不限购，采用抵押方式买入。
谈老人票的运用: 最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下 现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦
从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。
毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱 从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。
简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着
从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭。
按照贷300万，，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右 如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品
但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。
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内部资料：
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