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让你买房卖房全程无惑
以下是正本
作者/郑明
我的一个邻居，高高兴兴地去南昌九龙湖新区买了房子，可是，回来后，他们却都杠上了，我好奇，就问怎么回事。
原来，他们房已经买好了，可是为贷款选择等额本息还是等额本金而争吵。因为不懂，所以就信任售楼小姐，听从其建议，媳妇选的是等额本息（银行大致也会这样推荐），而丈夫在回来的路上，打电话问了同学，同学推荐等额本金，这下好了，一路都是抱怨。
我们今天就来聊聊贷款购房，是选等额本息还是选择等额本金这个有学问的话题。
等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，类似于利滚利。
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，这样每月的还款本金额固定，而利息越来越少，随时间的推移每月还款数也越来越少。
其计算方式比较复杂，我们非专业人士看着都头晕，不妨直接看一张图。
这张图显示，贷款金额是96万元，还款年限，等额本息是自始至终每月还利息和本金共7485元，而等额本金则是每个月还两部分，一部分是本金4000元，一部分是利息第一个月5625元，以后逐月递减，直至最后一个月利息为零。
再举一例给大家比较一下：
（一）贷款12万元，年利率4.86%，还款年限;
等额本息:后还款187846.98元，总利息67846.98元;
等额本金:后还款178563.00元，总利息58563.00元;
两者差额:9283.98元/，一年差465元。
（二）贷款300万元，年利率4.86%，还款年限30年
等额本息:30年后还款5705618.40元，总利息2705618.40元
等额本金:30年后还款5193073.80元，总利息2193075.00元
两者差额近51万元，贷款越多，年限越长，等额本息比等额本金还款越多。
如果单从贷款的利息来看，同样的贷款金额，等额本金的还款利息相对于等额本息来说要少。但是，对于两者哪个更划算，不能一概而论。
等额本息的优点是每月还款额相同，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。缺点是需要付出更多的利息。
等额本金的优点是相对于等额本息的总利息较少。还款金额每月递减，后期越还越轻松。缺点是前期还款压力较大，需要有一定经济基础，能承担前期较大还款压力。
从通货膨胀和投资的角度看，随着通货膨胀率的加大，早期还款额度较大的等额本金似乎就不占优势了。而且在还款过程中，由于前期等额本息还款的金额较少，借款人可以用这部分金额投资，获得相应的收益。
另外提前还款也有区别：若提前还款，等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款会十分吃亏。等额本金法若提前还款，由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话就可以避免后期的利息。
另外提前还款也有区别：若提前还款，等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款会十分吃亏。等额本金法若提前还款，由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话就可以避免后期的利息。
