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研究背景
1.政策环境
商业步行街改造在供给侧发力，已成为国家促进消费的重点策略。商业步行街改造，关注“高质量”，强调“高品位”。
2.社会环境
1）主流消费群不再逛步行街：随着消费环境的变化，人们越来越习惯于在“大盒子”里一站式解决消费需求，电商兴起也将一部分线下购物的欲望转移到了线上。
2）潮流商业业态结构失衡：与消费主体年龄结构偏中老、消费层次较低相匹配的是，传统步行街的业态布局与当下更符合潮流的商圈在业态结构有比较明显的差异。
3.市场环境
功能定位模糊、文化内核缺失、业态内容单一、建筑规划混乱
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商业步行街改造提升实操
1.步行街改造提升的评价维度
2.步行街改造提升实操难点
1）产权分散
目前国内老城区步行街物业产权一般较为复杂，经 营分散，成为步行街改造提升落地的一大阻碍。面对步行街改造提升中的产权问题，常见做法往往有以下两种：
由政府或社会资本牵头，陆续收回分散的产权。
政府或多方管理融合的方式，实行物业整体置换或租赁来统一经营权，是目前较为可行的整合方式，但由于步行街多分布于城市中心区域。
2）文物保护问题
步行街街区在文化传承方面是否有较强的代表性和特色、历史文化设施保护是否得当，与步行街发展是否相协调，是衡量一个步行街在文化特色维度优劣的重要指标。
3）长短期利益平衡问题
建筑的更新改造将直接影响步行街商铺业主的短期租金收益，而步行街改造提升所带来的品牌的导入、口碑的改变、特色的打造以及最终实现运营的良性循环需要一个时间过程。
4）交通规划问题
目前国内仍有相当数量的“步行街”虽设置有步行系统，但仍未做到严格人车分流，导致交通拥堵严重，存在一定交通危险性。需紧密结合项目四至乃至所在片区的整体路网、建筑、功能加以规划，实属牵一发而动全身。
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步行街改造提升实操的解决方案
1.解决方案：统一经营权
步行街改造提升的实操困难，要求政府部门与专业运 营商之间形成分工，以共同撬动步行街改造提升。快速改善步行街的整体面貌，“政府部门主导，专业运营商管理下的市场化运作”是较为可行的运作方式。纵观国内外能够对分散多年的产权进行有效回收和统—的，几乎都是政府部门主导下的多方合作。
2.解决方案：内容调整
1）定位调整
现有传统步行街几乎都是随历史原因自然形成，缺乏有针对性的主题定位规划。未来，涉及改造提升的步行街将进一步实现商业功能、社会效益、文化功能多元一体的功能。
以重庆解放碑为例，解放碑步行街的优秀历史沿革，解放碑管委会已经出台形成了主题连贯又带有明显差异化的四个主题大道，未来，各主题大道将结合“名品、时尚、记忆、艺术”四大不同主题，形成解放碑的 “十字金街”。
2）业态调整
国内品质不高的传统步行街业态基本由两大类构成：一类是以低端自营类小吃为主的餐饮；另一类则是旅游纪念品零售。这样的业态组合显然不能满足当代消费者更多元的消费需求。
3）品牌资源
现有传统商业街目前却在品牌升级和调整方面鲜有所作为，解决品牌资源导入的问题，应该率先从产权、业态调整、形象升级等角度对步行街进行改造，经过调整和升级的步行街也更有望承载各类国际品牌的首店和旗舰店的进驻，最终实现商业步行由内核到形象的整体升级。
南京路步行街改造提升过程中，各类全国、亚洲、乃至全球首店、旗舰店都在为商业街的焕活新生增添了无限魅力。
3.解决方案：规划调整
1）多渠道多层次的交通组织方式
层次一：促进公共交通发展。
层次二：合理设置停车场（楼）。
层次三：分时段步行街。
2）打造功能复合空间的商业步行街
在商业主街的外围，商业次街的附近，或者商铺的高楼层等商业客流不易到达的位置，适当地融入居 住、办公、旅游、文化等功能，从而产生复杂的需求, 增加不同功能使用者的接触机会。
3）挖掘地域特色创造流量主题
对于历史商业街区的改造，倡导“适应性的保护并利用”。在尊重地域特色的基础上，对历史建筑的功能、业态进行开发与激活，形成本地顾客有文化共鸣、外地顾客有吸引力的特色商业文化。
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WHAT"S NEXT
1.POD发展模式
1. 商业步行街定位为公共空间和区域生活焦点。
2. 组织步行友好的街道网络，将住宅、办公楼、公建在步 行范围或步行可达的公共交通站点范围内连接起来。
3. 鼓励步行街商业向上下游产业延伸。
4. 保护步行街周边生态环境及人文环境，商旅文融合发展。
5.鼓励沿步行街道网络实施填充式开发或者再开发，多元 化街区功能。
2.科技应用
1）5G+商圈监管
街区未来可以在基建层面，联合阿里，京东、百度等知名互联网独角兽企业，利用最新科技，全面整合商圈内楼宇、商业、人口、设施四大维度数据，加强对街区内消费群体的信息采集、储存、分析，实现对商圈的精准管理。
2）5G+智能景观
利用5G 科技，在街区内推广各类3D灯光秀、楼宇灯光景观，将进一步提升步行街的可逛性和吸引力。同时，基于5G功能、VR系统的应用，可以实现各个楼宇景观功能区之间的互动，实现步行街景观一体化。
3.绿色商业
1）绿色无废商业
加码绿色商业，则是未来步行街践行可持续发展理念的关键一步。
步行街改造，从改造方案的制定即可入手，通过无尘施工、减少废弃物污染等多个方面提升商业的生态化标准；
同时，可以预留好未来商户的排污处理系统，做
好无废商业的基建工作。
4.国际化
1）本土的，更是国际的
国际化并不意味着摒弃步行街自身历史文化基因，一味追求国际潮流，恰恰相反，商业内容具备当地人文体验、建筑形态展现本地特色文化的步行街项目，更加能够在国际市场崭露头角。
2）旗舰效应与国际化服务
在本土化同时，步行街可在改造提升过程中通过适度引入国际旗舰品牌，短期内快速确立档次，打开知名度。
5.建筑规划
1）人与环境的体验与互动
在商业步行街的设计规划中，目前尚缺少互动与体验功能的设计，未来步行街可以考虑从空间装置，景观设计，建筑形态等多个维度入手，强化步行街与人群的互动。
2）人与人社交功能的回归
成功的商业步行街将越来越关注人与人的交往，以建筑手法创造宜人的交往环境。
3）功能的跨界与混合
商业步行街未来可以在规划中更多融入其他功能，多元与质量提升，最终真正实现城市名片、城市客厅的功能。
