文/李星河
今天，央行公布了最新的贷款市场报价利率LPR，1年期和5年期的利率分别为3.85%、4.65%。
从下图两条淡定的直线可以看出，央行已经连续3个月没降息了，定力十足。很多炒房客感叹，下半年楼市又要凉凉。
什么是LPR？和买房有啥关系？央行为什么没有降息？
刚需如何应对？
本期我们聊一聊这个事儿。
一、 什么是LPR？
LPR的英文全称是Loan Prime Rate，也就是贷款基础利率。这个利率会在每个月20号公布（遇到假期会顺延），它是商业银行对自己“最优质客户“执行的贷款利率。
至于其他贷款利率，银行会根据借款人的信用情况，在LPR基础上进行上下浮动（行话叫加减点）。比如，很多人的房贷利率，就是在5年期LPR的基础上加点形成的。
那LPR是怎么算的呢？这里给大家个公式：
LPR=MLF+加点
其中MLF被业内戏称“麻辣粉”，是央行的政策性利率。
简单理解，就是央行借钱给银行的利率。央行通过调节这个MLF，向市场释放货币宽紧的信号。
而“加点”，是18家报价银行，去掉最高和最低报价后，通过算术平均计算得出的浮动空间。
报价行加多少点，取决于银行的资金成本（负债端成本）、信贷偏好、风险成本（风险溢价）、资本成本（合理利润）。
所以，总的来看，房贷利率是在LPR的基础上浮动，而LPR又是在MLF的基础上浮动。观察房贷利率变化的第一信号，可以看MLF的变动。而MLF的变动，央行会先于LPR公布。
比如这次，7月15日，央行开展了1年期MLF操作，中标利率为2.95%，上次也是2.95%，没有变化。
所以，根据MLF变动，我们可以推测，今天的LPR利率大概率不会下调。
二、为什么利率不降？
这几个月利率如此稳定，我认为原因主要有3点。
首先是经济逐步复苏。长期跟踪经济数据的朋友应该知道，咱们第二季度的GDP增速为3.2%，已经脱离负增长泥潭。之前市场预期经济增速为3%，这个回升力度是超出市场预期的。
这意味着疫情之下，货币宽松取得了良好的效果，继续宽松没有必要。
因为，货币宽松会推升宏观杠杆率。
当下国内宏观杠杆率已经达到了253%，处于历史高位，再像那样，做超大规模经济刺激，会有风险。
有些朋友可能不知道啥是宏观杠杆率。简单来讲，它是社会各部门背负的债务和名义GDP的比值。公式如下：宏观杠杆率=（政府债务+企业债务+居民债务）/名义GDP。从这个公式可以看出，只要债务增速和名义GDP增速差不多，这个指标就能稳定得住。所谓的加大经济刺激，无非就是让政府、企业、居民背负更多的债务，去做投资或消费，拉动经济。 但是，如果一个经济体各部门债务率过高，稍微有一些负面扰动因素，就会有人还不上债务，出现债务违约。经济是环环相扣的，A违约还不上钱，就会影响B的收入，B的收入减少，他的支出就会减少，进而带动整个经济萎缩。具体内容，大家可以去网上搜搜达里奥的《经济机器是怎样运行的》，里面解释的很清楚。
最后，前两天股市暴涨，本质上也和货币宽松有密切关系。如果持续宽松，可能诱发新一轮资产大泡沫。
高层更希望看到“慢牛”而不是“蛮牛”。因为只有在慢牛环境下，才能让更多公司上市融资，带动经济发展。而蛮牛下的暴涨暴跌，只会伤害居民长期参与股市的热情。
三、刚需如何应对？
很多人会把LPR的升降，当作预判房价波动的信号。
确实，房贷利率的高低，会影响中短期供求关系。比如房贷利率低，会激发居民买房意愿。
不过，我们希望各位能从更本质的角度观察。
此前我们在《房价那么高，是炒上去的嘛？》分析过：
1）房价上涨的根本推动力，是经济增长带来的老百姓收入增长。老百姓荷包够鼓，才愿意去买房。
2）这些年房价上涨幅度和经济增长幅度差不多，并没有泡沫。
所以，我们的观点很简单。
当下，很多人口净流入核心城市的房价，已经调整超3年。对于刚需来讲，现在就是最好的购房时期。不要等到利率大幅下滑，房价涨起来了再追买，届时将极其被动。
而那些经济停滞、人口净流出的城市抄底依然要慎之又慎。
