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一．
上周末，各大银行都发布了房贷利率转化的通告，不少老铁私信紫霞，贷款要跟随LPR呢，还是坚持固定利率？
平时不太关注金融的盆友也开始紧张起来了，毕竟房贷涉及到了几十年的负债，如果错选了，可能就会损失掉一大笔利息。
其实这个话题，去年底央行发布房贷换锚新政的时候，我就已经第一时间解读过。
紫霞的观点依旧不变，建议跟随LPR的浮动利率。既然后台这么多朋友问为什么选？对自己有啥影响？今天再来唠唠。
二．
之前的房贷利率制度是，基准利率上打折或者上浮一定比例。。
例如基准利率是4.9%，上海之前的规定是首套利率95折，那么你每年的房贷利率就是4.9%×0.95=4.655%。
基准利率不受商业银行控制，而是取决于央行，但是后面那个上浮或打折的比例，不会改变，除非你卖了房再买，重签一份合同。
如果后面央行把基准利率降低到了4.7%，那么你的房贷利率就变为4.7%×0.95=4.465%。
但现在不是这样了，LPR取代了基准利率。而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制。
所谓LPR，就是每个月由样本商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个最高和一个最低，剩下的按一个公式算出平均值。
LPR每个月公布一次，是会上下浮动的，调整的比较频繁。
具体对房贷，有啥影响呢？
转化成LPR之后，你的房贷利率就变成：房贷利率=LPR+固定加点
固定加点（可正可负）=原合同的执行利率水平-12月的LPR（五年期4.8%）。
比如老王之前买房签的是基准利率打9折——
他的执行利率是4.9%*0.9=4.41%，那他每年的固定加点值=4.41%-4.8%=负39个基点。
老王新版房贷利率=LPR-0.39
而老张当时签的是基准利率上浮10%——
那他的执行利率是4.9%*1.1=5.39%，那他每年的固定加点值，就是5.39%-4.8%=正59个基点。
老张新版房贷利率=LPR+0.59
无论后来LPR怎么变，老王和老张后面的固定加点值是永远固定的。
三．
那，咱们该如何选择呢？
选LPR跟随的话，未来利率下跌就赚了，利率上涨就亏了。从长期来看，LPR下降都是大概率的。
大家都知道，自打央行贷款报价利率LPR改革之后，利率水平已经持续下降了——
房贷利率之前是4.9%；
8月20日降到了4.85%；
11月20日，4.8%；
2月20日，4.75%。
目前经济压力大，央行不断放水，贷款利率就是应该更低才对。
所以说，房贷利率跟随LPR，在降息周期内对我们这些房奴是有利的。
因为它比基准利率降的更及时、更快。
而随着未来中国经济体量的增大，经济增速逐渐变慢，随之货币利率也逐渐下降，我们的贷款利率可能也会跟欧美一样降到2-3%的水平。。
前央行行长周小川的公开表态是：中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。
只是尽量避免快速地进入，没说不进入，更没说会涨利率。
即便未来LPR真的往上走，意味着房贷要加息，那实体经济也得加息，这就很难了。
除非央行滥发货币，发生了恶性通胀，央行无奈大幅提高利率，但在现如今的环境下，可能性还是比较小的。
所以选择浮动利率，对你应该是有利的。如果选择固定利率，那么以后利率下滑，也就跟你没什么关系了。
我个人还是建议有房贷的朋友选择和LPR挂钩，因为LPR是银行间利率。我们的GDP增速在往下走了，相应的，利率水平也必须跟着降，房贷压力有望随着时间的推移逐渐减轻。
今年1月1号之后签贷款合同的朋友，可以直接和银行签新版LPR合同；
而此前的存量贷款合同，按国家规定，是从3月1日开始重签合同，持续6个月，一直到8月31日截至。
如果你不签，银行会直接默认你采用固定利率，以后也改不了了。
总之这事和所有商贷月供族都关系重大，公积金贷不受影响。
新规本质上相当于降息，假设商贷100万，每个月能帮你省几顿外卖吧。
不过随着未来LPR进一步下降，大概可以慢慢升级成为多吃顿火锅的水平，长期看甚至可能变成一年下来能换个新款iphone。
但这事目前来看和房价不会有太直接的关系，因为买房的关键是首付而不是按揭，光就按揭来说，每个月多出来的几十块也真发挥不了太大作用。
