海南，再一次站在了历史的节点！
日前，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，标志着海南自由贸易港建设进入全面实施阶段。
就在昨天（6月8日），国新办举行新闻发布会，邀请相关部委和海南省负责人介绍《海南自由贸易港建设总体方案》有关情况并答记者问。
发布会上，相关人士介绍，海南自由贸易港建设的制度设计主要内容概括为“6+1+4”。
6大便利：贸易自由便利，投资自由便利，跨境资金流动自由便利；1个产业体系，构建现代产业体系；4个方面的制度，加强税收、社会治理、法治、风险防控等四个方面的制度建设。
除此之外，发布会还特意官宣：海南不会给香港造成冲击。
原话是这么介绍的：海南自贸港与香港定位不同，海南自贸港重点突出贸易和投资自由便利，聚焦发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，加快培育具有海南特色的合作竞争性优势，与香港目前定位不同，产业也不同，互补大于竞争，不会对香港造成冲击。
想想看，在政策的驱动下，海南都能达到与香港相提并论的程度了，这个政策的利好作用有多大？
我认为，最重要的一点，就是海南在税收方面的优惠。
比如“免关税”，这个力度能有多强？
以进口游艇为例，其税收成本大概能够降低38%，本来1000万进口一条游艇，你需要交380万的税，但是你如果在海南买一条1000万的进口游艇，就不需要交380万的税，比其他地方买游艇省了380万！
还有个人所得税方面，对在海南自贸港工作的高端和紧缺人才，如果他们在海南岛内待满183天，他们个人所得税实际税负超过15%的那部分将免征。
其实这就像互联网思维中的“免费模式”一样，通过免费（免税）来吸引巨大的流量，只要有人，以后就不愁有赚钱的机会。
就像香港、新加坡一样，弹丸之地，却凭借着零关税、低税率的优势，吸引了全球大批货物、资本与跨国公司进驻，财政收入大大增加，这不就是我们经常说的“流量经济”？
所以面向未来看，海南在全国的地位将会发生重大转折，从一个“买房胜地”“养老胜地”，变成一个贸易胜地，汇聚全国乃至全球的人流、物流、资金流，相关的商业、贸易、高新等各个产业都会迎来飞跃式的发展。
值得注意的是，在迎来大利好的同时，海南特地对楼市撂下了一句狠话——海南省委书记刘赐贵强调，我们严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂。
01
为啥省委书记放出这样的狠话？
实在是因为海南的历史教训太过惨痛，以前的“大利好”，却总演变成了“炒楼花”，一把好牌打的稀巴烂。
除了此次的自贸港之外，海南还有三次“大利好”：1988年4月，海南建省、建立特区；2001年1月，海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇；4月，海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。
第一次，1988年海南独自建省，之前的烟瘴之地，突然因为临海优势变成了经济特区，吸引了无数淘金者蜂拥而入。
一夜之间，海南出现了无数房产公司， 要挣钱到海南，要发财炒楼花，银行也是胆大包天，只要你敢拿地，随便画两笔图纸，拿着图纸就能去能去银行拿到大笔的贷款。
在众位炒房客的齐心协力下，海南楼市价格一飞冲天，在1991年，大家月薪只有几百块的时候，海南的房价从1400，一年时间过了3000直奔5000，甚至在三亚还出现了单价破万的楼王！而当时的北京，房价也不过2000而已。
然而好景不长，海南狂飙突进的泡沫终于引起了中央政府的注意，一纸令下，出台国16条，严控信贷，提高利率，限期收回违规资金。这16条对于炒房者来说，刀刀致命，随即，海南的房地产业轰然崩塌，房价来了个大跳水，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，坏账高达800亿元。
据说，当时有人1000多万开发的房子，后卖废铁才卖了300万。自此，海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”
第二次1月初，海南获批建设国际旅游岛。而人们从历史获得的唯一教训就是，从来不会获得教训。
政策一出，各路炒房资本蜂拥而至，导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。
然而泡沫来得快，去的更快，中，海南楼市泡沫破灭，房价全部腰斩乃至膝盖斩。
这一次的收拾残局工作，整整持续了七年。
第三次海南获得了“全岛自贸区+自由港”的政策利好，还是熟悉的配方、还是熟悉的味道。
这次的“炒房盛况”更是夸张，广大投资客们哭着喊着求着去海南买房，海口一晚上可以涨500/㎡、三亚一晚上可以涨5000/㎡，抢房甚至急到要用微信转账！
“政策未动，炒房先行”。每一次的政策利好，都刺激了海南的楼市疯狂，却导致海南迟迟碌碌无为。
02
海南，是中国对房地产依赖程度最高的省份，没有之一。根据国家统计局公布的数据，海南房地产投资额占地区GDP的比重是25.2%，居全国首位。
这个数据再往前翻，更是触目惊心：海南省的房地产依存度为35.49%，则为46.01%。
然而与此同时，海南单靠楼市撑起来的GDP，只能与一个“地级市”相比。海南的经济总量只有5300亿，这个数字若是参与中国内地城市的GDP排名，只能排到42位，比山东潍坊、浙江嘉兴低，比浙江台州、江苏泰州略高。
海南花了大力气引进的人才，却往往是炒房客。
更不用说，房地产的大开大建，对海南生态环境的破坏。
，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察并形成督察意见。根据环保部官网上公布的相关情况，海南有如下“罪状”：
房地产和养殖等违法违规项目侵占海岸带，占用大量优质岸线资源，而在海岸带开发过程中，相关市县政府违规越权审批问题突出。
环境基础设施建设滞后，一些市县生活垃圾大量堆存，臭气弥漫，渗滤液直排，群众反映强烈。
海域岸线自然生态和风貌破坏明显。沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重，对局部生态环境造成明显影响或破坏。
因此，海南痛定思痛，要壮士断腕，坚决与房地产做切割！
关键转折点发生在4月，一纸全岛限购，套牢了多少炒房客——外地人购房首付比例不得低于70%；如果在三亚、海口、琼海等城市购买，你必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明，而且房屋（全省范围内）“自获得产权证之日起5年内”禁止转让（其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者）；此外，“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人不能买。
“限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售！”海南楼市调控的严厉程度，直接超越了四大一线城市，让许多炒房客彻夜无眠，让许多房产中介被迫转行，甚至“摆地摊”。
（图：海南某房产中介朋友圈）
这些年来，海南楼市调控也极其严厉。
，海南省商品房销售额刷新历史纪录至2713.7亿元，同比涨幅高达82.1%；但，这一指标急剧下降23.2%；到了，海南商品房销售额同比继续下降38.8%；今年前4个月，海南商品房销售额再度萎缩45.1%至224.91亿元。销售额的同比降幅逐年扩大。
总之，事情正在起变化，那么这次，海南能否成功地把握住历史机遇，将“大利好”真正惠及到实体经济，甚至可以有朝一日比肩香港么？让我们拭目以待。
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