首都贸易大学教授
21日闭幕的经济工作会议指出，明年“主要是抓好去产能、、去杠杆、降成本、补短板五大任务”。其中化解库存成为五大任务之一。
从会议精神来看，明年的房地产调控主要有以下导向：
第一，供需双向调节，打通供需通道。根据国家统计局数据，截止到11月末，商品房待售面积为69637万平方米。比10月末增加了1004万平方米。其中，住宅待售面积增加了439万平方米，办公楼待售面积增加了90万平方米，商业营业用房待售面积增加了318万平方米。鉴于房地产库存量不断增加，为此，中央经济工作会议指出：要“打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。一个市场平稳运行的标志就是供需平衡。达到供需平衡的市场出清状态是市场经济的一个理想状态。然而由于现实中的市场与理想的完全竞争市场有一定差别，要达到市场出清状态有一定难度。对于房地产市场而言，在经过十几年的住房制度改革之后，我国城镇户籍居民的住房需求已经基本得到满足；伴随着宏观经济进入新常态，房地产价格也不在只升不降，房地产投资需求急剧减少，导致房地产库存不断增加。因此，打通供需通道，消化库存，增加需求，至关重要。
第二，加快农民工市民化，扩大有效需求。库存量不断增加意味着供过于求。因此，扩大房地产有效需求是必然选择。目前我国常住人口的城市化率为54.77%，正处于快速城市化过程中。根据过去我国城市化率每年增加1%保守估算，每年我国也有1300万农民工进城。因此，新增农民工的住房需求是不能忽视的一个重要需求力量。而根据国家统计局数据，我国去年户籍人口的城市化率才为36.7%，与常住人口的城市化率比较，二者相差18.07个百分点。从住房市场来看，户籍人口的住房问题已经基本得到解决，即使买不起商品房，也有当地政府的保障住房给予保障。而新增城镇居民确切说农民工由于没有当地户籍，不在住房保障之列，加之其收入较低，购买力有限，因此，怎么使农民工市民化，享受与当地户籍人口同样的公共服务，满足农民工的住房需求，是扩大有效需求，化解房地产库存的一个重要突破口。
第三，调整营销策略，适当降低住房价格。住房是人们生活的必需品，自住投资两相宜。当前房地产库存量较大的原因，一方面是楼市低迷，房价升幅有限或房价下行，使投资的需求不复存在；另一个主要原因就是房价过高，超过了人们的支付能力。从房地产市场平稳健康发展角度出发，住房应该回归其居住基本功能。因此，适当降低住房价格，可以使一部分自住的刚性需求者的潜在需求转化为有效需求，对化解房地产库存是一个行之有效的措施。对于房地产企业而言，应主动调整营销策略，加大促销力度，减少中间环节，采取“互联网+”等各种手段降低销售成本，使房价实现合理回归，促进住房销售。房地产企业通过上下链的兼并重组，提高房地产业集约度，通过规模经济降低成本，从而达到降低房价的目的，也是未来房地产业的一个发展趋势。另外，住房价格较高的的一个重要原因就是地价太高，在一线城市地王不断刷新，面粉高于面包的局面已经成为一个新常态，一味要求开发企业凭良心去降低房价也不现实，要降低房价还得从地价、减税上下工夫。
第四，发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。一套住房的使用权，可以通过购买产权，也可以通过租赁形式取得。在住房制度改革之前，我国的公房都是租赁形式，住房制度改革之后，为了尽快回笼资金，建设更多的住房以满足人们对住房饥渴的需求，我国采取了鼓励购买住房的方式。伴随着房价不断上升，住房的投资功能得以体现，人们已经习惯了买房的思维。其实，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民而言，收入较低，支付能力有限，只能通过租赁以满足其住房需求。因此，要为新市民提供长期稳定的租赁住房，鼓励投资者购买库存商品房用以住房出租，既解决了新市民的住房问题，也为化解房地产库存做了贡献。从政府角度而言，也需要考虑新进城的农民工收入较低的实际，为其提供公租房以满足其住房需求。
第五，发挥市场在资源配置中的决定性作用，实时取消过时的限制性措施。十八届三中全会指出，要让市场在资源配置中起决定性作用。让市场发挥决定性作用的前提是买卖双方有完全的自主决定权。为此，政府应减少对市场的干预，要适时取消一系列在融资、销售、价格管制等方面对房地产市场的限制性措施。对于不同的城市，要赋予地方政府一定的自主权，鼓励其根据各地的市场情况制定相应的政策。住房限购是限制性措施的代表。住房限购是时代的产物，是住房供不应求时采取的调控手段。当形势发生逆转时，很多城市已经根据形势的变化做出了相应的调整。未来，对于优质公共资源较集中，人口吸引力较强的一线城市，住房仍然处于供不应求状态，仍需继续采取住房限购的政策。可以预计，未来为了促进房地产市场平稳健康发展，有效化解房地产库存，有望给予房地产市场更多的灵活性，在融资、销售、住房价格管控等方面取消更多的行政性限制。
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