各位专家好，继深圳、海南之后，广州细则也正式出台。但与此前预料相比，这次广州的细则有人评价是“出乎意料”的温柔，有媒体更表示在发布会上连记者都提前离场了，各位专家是怎么看呢？这次广州的细则真的是如此“温柔”与“无聊”吗？我们觉得因为广州的房价没有不正常的地方，因为按照“国十条”是规定了，如果价格上涨过快或者过高，供应紧张的地区就可以限购，也许有些社会上的媒体觉得广州是属于房价过高，应该限购或者是第三套贷款停止这种类型，但是实际上没有出现这种情况，他们觉得很失望或者觉得很无聊，但实际上也说明了广州的房价并没有不正常的地方，所以他出的政策在这方面就没有限购，或者是限制第三套。其实这里面大量的增加供应来抑制房价的增长，从土地的供应到很大量保障性住房和限价房都有很明确的规定，广州是按照住有其所的原则，应该是大家都有房来住，这样的情况下才是最好的，不一定要限购，或者是禁止第三套贷款，所以他出的这个政策是针对增加供应，不是限制需求的政策，我的看法是这样。我们对广州市政府这次出台的政策也是持有肯定态度的，虽然在发布会之前有透露过一部分，说明了广州这边是不限购也不限贷，其实对于广州的楼市来说，广州市政府不去加码，我们认为这种不作为其实是有作为，中央出台的政策已经在楼市历年这种调控政策当中是最为严厉的，以国际市场来比较，我们国家这种二套房首付率提高到50%杠杆率也是最高的，可以说银行的风险降到了最低。广州地区与其他地方相比房价一直是比较偏低的水平，以现有的社会购买力和通胀背景下，购房需求肯定是存在的，尤其是投资需求这一块，所以我们不能说一刀切，把投资需求和改善性需求一并打压下去。我们认为这一次，尤其是在增加住房供应这一块，政府是下了很大力度的，我们之前有说过，抑制需求不如增加供给更有效。所以我们认为广州市政府现在力图让市场的调节，回归到让市场规律发挥作用，这一点对广州整个楼市来说是非常健康的政策。我觉得我跟前面两位嘉宾的观点基本相似，广州的新政一点都不温柔，因为“国十条”的政策很严厉，广州严格执行二套房贷的政策，像保障房供应的政策，本身已经是一个很严厉的政策了。我们知道在当时出台二套房贷政策的时候，也不过是首付四成利率上浮，现在是首付五成利率上浮，第三套房可能首付更高要六成，利率又要再上浮，其实力度的本身是已经很足够了，所以我们不能说他太温柔。另外，无不无聊，虽然没有比之前透的口风有一些新的东西出来，但是我觉得这个对市场的意义很重大，因为细则的颁布是打消了市场上对新政的顾虑，因为在新政发布之前市场的观望气氛非常的浓厚，特别是一些外地人想在广州购房，又不能提供收入证明，还有想要购买多套又担心银行不提供贷款。新政颁布之后对他们来说是心头的大石落地了，他们就可以更好的安排自己该不该买房之类的计划，我觉得这个对于他们来说是很有意义的事情，不是无聊的。谢谢各位专家，刚才从李老的话中听到限购和限贷，比较一下广州与深圳的细则，深圳明文要求不能提供一年以上本事纳税证明或社保证明的非本地居民，在本市只能够一套商品住房，对不能提供在深圳居住证明的购房人不给予银行贷款。但在广州的细则当中，我们是没有提到这一块，这次是既没有限够也没有限贷，我想问各位专家怎么看待深圳与广州细则的区别，广州为何在限购与限贷这一块明显更松一点？根据我们买房身份证的统计，占60%多的是广州户籍的，本地买的，省外的只有22%左右，其他的珠三角10%多，真正外地的并不多，而深圳是一个移民城市，外地的人来买，包括香港、珠三角地区买的人比较多，而且深圳的地域比较小，供应量有限，广州这方面比深圳起来要好一点，所以广州就没有考虑限购，广州有很多豪宅、别墅的，可能广州人消化不了，还是需要珠三角富有的人过来买。另外，广州也会走出去的，比如碧桂园凤凰城、恒大的山水城都在增城，清远也有美林湖、碧桂园的假日半岛、金沙洲的糖果等，都属于清远、佛山的，广州人也去那里去买，如果限制广州人，要有佛山、清远或者增城缴税的单，那就麻烦了，因为没有当地工作的交税单，所以不利于广佛同城、珠三角发展战略，基于这样，广州市采取这样的措施还是对的。广州和深圳两个城市的性格特点是截然不同的，深圳一直是投资者的天堂和乐园，我又看了一片王石写的《我与万科》，其实里面有记录到深圳从盖房以来的种种变化，从80年代初，当时他们股票上市的投机和疯狂，到后来一些拍地的情况，再到近几年楼市深圳的价格快速飙升，深圳的投机成分更多一些，所以会出台限购的措施，我觉得可以理解。但是广州一向是一个很务实的城市，广州的市民也好，包括在广州工作的外地人，他们所表现出来的，会另到广州的楼价确实是在合理的范围内，即便确实广州楼价飙升厉害，但是我认为也是对整个广州整个城市价值的补涨，其实广州是比较务实和理性的，也不适合出台这方面的限购的政策。另外像刚才黎老师提到，其实广东本来是《珠三角改革规划纲要公布》以后，会形成一种区域联盟，像广佛一体化或者打造广佛肇的经济圈，这种发展背景下，不适宜制订一些限制外来人口，限制广州购房的措施。随着新政细则尘埃落定，大家考虑到今年有亚运停工的影响，我想听一下各位专家是真正看待今年广州一二手楼市的走势。其实我们看今年的新增供应，我觉得从前4个月可以看出一些端倪，根据我对阳光家园数据的查验，发现今年的1月份供应量是60万平方米，成交量是50万平方米，但是这也是今年1—4个月供应量多于成交量的一个月份，因为2、3、4月份市场新增的批准预售量一直30万平方米左右，实际上成交量都是50、60万平方米，这样也可以看出，在广州今年的新增供应量确实不是很大。在这样的情况下，如果希望开发商在今年内价格有很大的降幅，恐怕不大现实，我们知道如果把50、60万平方米的成交量，按照新政的影响打一个折扣，也有30多万平方米，如果你的新增供应没有增加，其实30多万对30多万开发商压力也不是很大，特别是中心城区更加是如此。所以我觉得在今年来讲，恐怕广州的一手楼价也让开发商有一个明显的降幅是不太现实的。像二手我觉得今年有可能会出现一个情况，是二手的价格比一手要早松动，最主要是因为二手的业主，在经过了几个月的观望期之后，如果卖不出去，心理还会着急，所以我们发现近期二手楼市议价的空间出现了，平均来说有5%左右的议价空间，其实这跟往年是很不一样的情况。在的时候，之前的市场调整，一般都是一手楼市先升或者是先降，二手楼在跟随，但是今年，我觉得广州的新增供应比较特殊，有可能是一手还没有降，二手就开始松动了。刚才从肖先生的话里，听出来指望开发商大幅度的降价的可能是比较小的，根据我们的之前采访的一些开发商高层，他们都表示由于大多数房企经历过前两年的大起大落，他们的抗风险能力大大增强，尤其是经过了去年火爆的销售，开发商手里握着很多现金，他们不差钱，他们不准备现在就降价，但与此同时，恒大成了今年第一家公开宣布降价的开发商。随着新政效应显现，您认为开发商何时会开始加大降价促销的力度？恒大看来是个体行为，现在也没有多少开发商跟他一样，我的感觉是为什么现在成交量下降，很主要的原因是打乱来原来想买房的人的计划，本来很多人想买房的，但是因为现在增加了首付，利息又增加了，他要重新调整他的买房计划。另外一些原来已经买了房的，签了合同，但是现在银行不批，或者首付加不了，放在开发商手上有很多，有一些开发商几百个合同放在那里，退也不是，不退也不是，就阻碍了他的成交量增加，另外还有一些观望的投资者、退场都有。但是我们成交量的下来不代表说一定要降价，因为老实说从中心区的降价可能性不大，中心区很多人要买房，家里小孩要念书了，想买中心城区的房子，所以中心区的房价应该不会降，应该是供不应求。另外，外围来说应该会在7、8月份，6月份开始外围的一些区域可能会有降价的可能，在7、8月份会有一个结构性的下滑，外围价格下来之后，成交量增加了，计算均价的时候就可能是下降了，但是不是中心区降价的，是外围的。另外7、8月份，有世界杯、暑假、高考、看世博会、亚运会等分散了买房的观望。另外花都的6月份开始大概有5700套新增供应，特别是新华镇、天马河等每个地方大概有1000多套，造成了花都就算不降价也就是六千多块钱的拉动，那个时候会有房价下调。前端时间房管局王文波副局长说，你不是一万元以上的高房价就不批，因为现在有40多个从4月份拿证的里面有23个是6000块钱以下的，说明了4月份拿证，肯定5、6月份要卖了，如果是6000块钱以下卖的话，成交量肯定比较大了，肯定把整个均价拉下来了，情况就出现在7、8月份。另外一波降价也可能是番禺的亚运村，亚运村推出来肯定要考虑价格会不会下调，广州可能会有两次结构性降价的可能，一次是以花都为首的，在6、7月份，一个是亚运村。这种成交结构的原因，除了导致价格下调以外，我觉得是本身楼价，项目自身也会出现一种降价的可能，因为其实尽管说发展商现在不差钱，但是事实上，就今年上半年的成交量比较低，所以发展商这一块的资金回笼是有限的，广州的楼市其实从2月份开始就已经发生两边，虽然说登记交易有50多万平方米，现在房管局有很大的改进，会加入网迁的交易量，从网迁来看2、3月份都只有20、30多万平方，真的是比还要低的地量。今年发展商在通过销售回笼资金有限的情况下，下半年全国的流动性还会收紧，上半年M1的增速还是31%的情况，但是从月度走势来看是呈现下滑的趋势，下半年从整体看，银行的流动性也会进一步收紧，所以我觉得发展商的资金压力会从下半年的显现开始出来。另外，因为现在很多房地产企业都是上市公司，即便现在手上有钱，但是还有销售业绩的压力，需要向股民交代今年销售额的增长情况，在这种压力的情况下，发展商在9、10月份的时候会有降价的行为。我觉得开发商不差钱，其实应该也是一个区域性，阶段性的问题，如果是在广州市场可能不差钱，但是我们很多企业已经是走出去了，广州只是其中一个棋子，有些企业考虑的不单单是广州的市场资金链会不会出问题，而是整个集团，全国的房地产市场他的资金链会不会有问题。如果单纯微观的看广州市场，我们会发现他一点压力都没有，但是如果放到全局来看，在全国拿了那么多地，有那么多项目开盘，你会发现他的压力其实是很大的。另外我说的阶段性是，如果今年内来讲，很多上市的开发商他们的压力都不大，因为我们之前看到一个新闻说，现在开发商手上拥有的现金是历史上从未有过的量，但是实质上这种现金的背后他的负债率又是新高。我看到一个数据说他有一千多亿的现金，现在有四千多亿的负债。按照排名前10名的房企，他们的利润是200多亿，如果要还清楚五千多亿的债务就要有10多年的年份，而且都要像那样的行情那么好才行。这样算来他含的资金链，你说他现在不差钱是没有错，但是如果这个市场持续的低迷下去，他的成交量上不去，很快开发商会发现自己差钱了，有一些开发商即使在自己不差钱的时候也会做调整，不可能等到弹尽粮绝的时候才去做应对，如果那个时候就晚了，而且很被动。房地产尚未“利空出尽” 上海或成房产税首批试点从全国范围来看，随着越来越的地方细则“温柔”出台，有舆论认为房地产政策在短期内达到了利空出尽的阶段，我们看到这几天在资本市场上，地产股也是出现了一波有利力的反弹，在各位专家来看，房地产行业是否在短期内达到了利空出尽的阶段？我觉得其实还没有，只是之前中央的政策已经是出得有史以来最严厉的调控措施，所以短期内我觉得不会加码应该是一个大概率事件，这也造成了很多媒体开始说，政策有松动的现象，所以最近两次有利的大长阳都是属于地产股的访谈反弹带动起来的，所以尽管从短期来看是有一点利空出尽的味道，但其实我觉得站在中央的角度，房产税或者是物业税，仍然在加紧制订，并想要尽快的落地，从年底或者是明年来看，会有一定的相关措施进一步出台。我觉得房产税会不会出要看上海，上海一直没出，就算是上海出也是一个地方的出，因为国家并没有表示要全国实行，就算上海自己的细则有出，也不代表全国都要按照上海这样来做。温总理在天津调研的时候也说过，现在宏观调控现在两难，然后说要避免由于叠加的政策效应会产生的副作用。所以我觉得房产税的出台会比较慎重，房产税在全国实行的可行性不大，房产税本身是一种经营型的税种，你要出租或者是商业有钱赚的才打你的税，但是现在要打的是非经营的，我自己的物业，我并没有出租，也没有做生意，你打我的税，是不是属于经营型的范围，不是的，属于非经营的，你就必须要把房产税原来的税种扩大征收范围，这种审批权现在在哪里，现在没有人回答得了。如果物业税就更加了，物业税是一种新的税种要全国人大来通过，更不可能现在实施，我的看法是可能性比较小。刚才黎老提到了一个房产税，现在非常热的词。之前有媒体报告说，说发改委的人曾经表示，增收房产税三年内免谈，但随后有研究人员出来表示说这并不代表发展改革委的立场，刚才黎老也说了，房产税会不会出要看上海，现在来听听其他两位专家有什么看法。房产税一直有对商业物业进行征收，对于住宅，一直以来是免征的情况，如果是免征的话，性质有一点像国家跟你说，我现在某一个税种暂时现在不要征了，但是本来是要征的，如果要恢复的话，从法律上讲也是没有问题。为什么有的人说物业税可能不行，因为你是一个新的税种，而且要通过人大的立法才能力征，但是如果是房产税，中央如果想要尽快征确实是可以做到的，只不过标准怎么定。另外，现在市场有一个误区，他觉得一旦中央不出政策，他就觉得你是利空出尽，或者你的新政很温柔，我觉得这是一个很大的误区，也是市场不理性的表现。像“国十条”出了这么大的力度，你还能够说要中央出什么政策，难道全部停止房贷，这样不可能，这样所谓的两难，我觉得当时在制定“国十条”细则的时候，细则的斟酌上我个人持保留意见，包括二套房贷政策有没有必要一次就提到首付五成，利率上浮10%，如果一开始先不说首付要四成利率上浮10%，如果市场有反弹的迹象再加一下首付五成，利率上浮10%，这样政策的余地会很多。现在相当于一下子力用到最大，如果市场在非理性的情况下，你是真心调控你就再加大一下力量，但是再加大的可能性，就是会把整个棋盘都打坏，这也是一个政策两难的治理。我觉得接下来政府在出台政策，包括做一些房地产政策表态的方面一定要慎重，否则很容易给高度敏感的市场，带来一些非意向的预期，导致市场的波动更大。刚才说到房产税的问题，有人说三年内都可以免谈，有人马上出来澄清，甚至国税局也说立法权是在中央，地方政府无权出台，其实我觉得这个里面反映出一个问题是属于利益的分配问题，征收，其实政府都是想征收的，但是问题是中央和政府，我们国家是两极的财税体制，如何去分配税收的收益，在这个问题还没有解决的时候，征收还不会立即征收。但是我们国家改革向来是采取试点的方式，仍然有可能是先从上海进行试点，当然这里面要理清中央和地方权利归属的分配问题，所以一旦他们协调达成一致的情况，有可能从地方开始增征收，然后根据市场的具体情况再考虑是否从地方到全国。政府应加大供应量 避免房价报复性上涨自从“新国十条”出台后，对于楼市的影响是相当明显，尤其是一线城市成交全面降温，股市更因为楼市新政出现巨大跌幅，早前温总理曾经说过，宏观调控面临两难，防止多项政策叠加的负面影响，有舆论担心这意味着中央政府对于房地产调控的有松绑的迹象，这个迹象会不会引起般的报复性反弹，各位专家认为这样的可能性大吗？这一次新政主要是两个方面，一个是把房地产信贷规模缩小，因为去年有9万亿的信贷，今年只有7.5万亿，压缩房地产了，因为房地产信贷比例比较大，从这方面来说，第一个产生了房贷的新政，把这种不合理的需求压下来，投机投资的需求，这个需求压下来，不是说压下来就没有了，还是存在的，只不过现在这样的政策下面，高压下面就没有办法进入。当开发商降价的时候，他觉得开发商让利10%，现在是1万块钱1平方，下降10%就是一千块钱，让利一平方，100平方就是10万块，就可以抵消基础利率上浮10%的利息，另外首付减少了10万块钱，这样他就有可能进来了，进来之后成交量就上来了，开发商就不会把价格再降下来了，当成交量再增加的话，这个价格就会跟着像一样的反弹，中央不是不看到这种干预敢于而造成的治标的东西，所以现在在5月7日国务院颁布了关于民间投资的新36条，其中有很多是旧36条的内容，旧36条是5年前颁布的，当时因为民间投资进入的门槛高，就形容是玻璃门、弹簧门，玻璃门是外面看着好看，进不去，挡住了，弹簧门就是把你弹出来。现在新36条在这方面做了一些改善，把很多人想投向楼市或者是股市的资金往其他的方向疏散，其中新36条有一条是搞一些村镇的银行，也就是小型的贷款银行，现在存款利率只有2.25，如果是贷款利率就比较高，5点多，在这种情况下，如果把民间资本放在贷款公司和小型的村镇银行里面，他用去贷款，他的收益就比存款利率要高。现在4月份的CPI是2.8，如果一万块钱放在家里不动就亏了280块，放到银行利息是225块，280块自己还要亏55块，放在银行亏55快，放在家里亏280块，这是通常的情况。所以钱没有地方去放到楼市肯定好一点，但是在这种情况下，把民间资本疏散，反弹的力度会小一点。政策就是要争取时间，不要房价过快增长把楼市泡沫扩大，影响整个金融的安全，影响到整个楼市的民怨太高，所以一下子就来一个新政干预把你压下来，但是不是一个治本的东西。治本的对象就是民间资本的疏散，另外还准备出台的收入分配的实施办法，把有钱人的怎么二次分配，中间层的怎么增加收入，底层的就补贴，然后在保障住房方面给他们保障，收入的从新分配就增加中产阶级的收入。通过这几项的政策，可以把民间投资疏散出去，另外增加中间夹心层买房的能力，这样就可以通过资本把楼市房价稳定下来，温总理说了，他有决心在他的任期内，他的任期是3月，还有2年零10个月，他要完成这么多的工作，把房价稳定在合理的价位，我的理解是这样的。其实宏观调控本身的作用就是要烫平这种波动的幅度，所以政府面对楼价飙升的情况下，采取急刹车、泼冰水，政府在抑制需求的同时，另外加紧缩，增加土地的供应，增加有效住房的供应，疏散一些闲散资金，拓宽融资的渠道，在这个前提下，当他认为市场供应量已经达到了一定量的情况下，他同时说放开现在比较严厉的调控措施，那个时候其实反弹就不会太厉害，因为市场面有一个充分的竞争。我觉得现在担心完全没有必要，如果说是否会造成明年或者是后年的报复性的反弹，就要取决于这个政策放松的时候，市场是否已经具备了这样一个充足的供应量。你现在是把需求压制住了，堵的同时有没有去做疏导，疏的话就是要增加市场的供应量，我觉得如果中央在下半年可能因为经济形势的变化，假如真的像出现政策放松的情况，我觉得反弹是完全有可能的，而且这是大家不愿意看到的结果，我觉得政策还是要保持一定的稳定性和连续性，这样市场会更健康一点。为什么说他的反弹完全有可能？刚才黎老师有提到一个问题，现在民间的资本找不到出路，楼市现在在调控，股市在跌，你做实业，其实对一般的老百姓来说做实业是很难的事情，10个创业当中有2个成功就很好了。他们的那些钱能做什么，在银行贬值，做实业不会，买楼又打压，等于钱就陷入了没有路可以走的僵持的状态，在这种情况下，假如某一个方面出了一个口子，很可能这些钱就全部往这个口子流了。这个时候如果再把房地产政策松绑，我觉得这个市场是完全有可能起来的，因为并不是现在不具备这个条件，而是这个条件把他压制住了。你说怎么样让市场不反弹，一个是不能因为市场的低迷不去新增他的供应，这是一点是我最担心的，因为我在看到各个地方政府推地积极性不高，供应上不去，市场一起来，立即导致楼价飙升，所以供应要加紧。另外像资金的出路也是一个问题，要给民间的游资寻找出路，我个人感觉，包括我身边朋友的感觉，现在国家对一些民营的投资的门槛，制订得过高，然后有一些行业有不给民营的资本进入，这个门槛可以降一降，让大家的钱有地方可以花，这样大家就不会把钱都拿来炒楼和炒股，他楼市就不会有那么大的波动。谢谢各位专家，在本期话题结束之前，有一个问题是代购房者问的，对于大多数购房者而言，他们更关心的也许是广州房价会跌多少？购房者什么时候出手才是最合适的时机？专家能不能给我们的购房者一些建议？我觉得在中心城区不会降，在外围的可能会降，特别是4月14日以后，在六千块钱左右的有23个盘，包括了南沙、花都、增城和从化的，在番禺有八千套的房子，可能有降价的可能。在5年内广州市有9条地铁新线路要建成，大家不妨沿着这9条地铁线路找一找有什么现在便宜的房，地铁一通，交通就方便了，而且房屋也升值了。我觉得降肯定是要降的，现在已经有个别的项目出现了降价，到了8、9月份下半年发展商出现资金压力的时候，会有更多项目出现降价的情况，像今年本来五一有一些楼盘要推出，但是因为政策的影响采取延后推，所以到了6、7、8月份上市的项目会比较多，这种金九银十的竞争会比较大，在那个时候又资金压力又有竞争压力的情况，有一些盘会出现一些“笋”的价格。我的判断在4.15之后就没有变过，我认为今年广州的楼价降幅会在10%左右，再大我觉得不可能，10%主要是因为郊区和外围板块，另外还有像中心城区个别的投资性气氛比较浓的板块，比如珠江新城这样的板块降价所造成的情况，如果你拉平全市来看，可能中心六区降价的幅度很小，但是像个别投资性的强的板块，或者是外围的板块降幅又会大于10%。我觉得对置业者来说关键还是量力而行，看准了再去买。我觉得买二手楼的人抄底心态不要太强，差不多就可以买了，这个差不多我认为第三季度是比较合适的时机，像4、5、6月份市场是刚刚出了政策，是属于政策的观望期，这段期间不只是买家观望，业主也在观望，这段期间业主做出的让步有有限的，但是过了这段时间之后，业主发现这段时间确实卖不出去，到第三季度可能会被买家或者是中介说服，把价格降下来，这个时候就有很好的购房机会。感谢各位专家给我们网友提出的宝贵的建议，也非常感谢今天到场的三位专家给我们的分析，欢迎继续收看我们的锐话题，再见。
