合肥房博士，合肥投资购房专业顾问。
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6月-12月，我历时半年时间，边踩盘，边对照数据，边分析。先后写了5篇滨湖的文章。
通过5篇文章的梳理，最终将滨湖的板块细化，并给各个板块精确地定位。帮助成千上万准备在滨湖购房的朋友，看清了滨湖的发展脉络，找准了投资方向。，房博士在滨湖房产投资方面，创新性观点有：
有顶级学区出现的板块，就是滨湖未来房价一飞冲天的地方。滨湖的核心区遭遇了发展的挫折，滨湖发展重心从环湖一路向北移动；46中板块，仍然是滨湖的顶级板块之一；省府中轴板块的价值和潜力，需要重视；中山路初中是滨湖第一所值得期待的新建学区。受疫情影响。3月，滨湖二手房成交均价为18250元/平，较1月份下跌了961元/ 平，跌幅达到了5%。
不过，4月份，滨湖新区的挂牌价格为19813元/平，较3月份上涨了211元。
从4月上旬的成交数据看，滨湖的二手房成交价格，较3月份也上涨了179元，涨幅0.9%；
滨湖的房价走势，已经走出了低谷。
，我将继续分区域分版块给大家分析合肥各个区域。因为学区是目前影响房价最大的因素，所以房博士独创性的采用初中为基础，对各个区域进行板块划分，最终实现了更加精准的房价分析。我将滨湖分成9大板块：
1、滨湖世纪城板块，对应48中滨湖校区范围；
2、46中板块，对应46中本部学区范围；
3、省府西板块，对应实验中学滨湖学校范围；
4、滨湖核心区板块，对应嘉陵江路中学学区范围；
5、46中南板块，对应46中南校学区范围；
6、滨湖西南金融板块，对应阳光中学四川路校区范围；
7、省府中轴板块，对应拟建江西路初中等学校；
8、省府东板块，对应拟建广东路初中等学校；
9、包河工业园板块，对应实验中学包河花园等学校
各板块二手房去化周期如下，其中：
46中本部学区板块：17个月；
46中南校板块：30个月；
省府西板块：35个月；
滨湖核心区板块：36个月；
滨湖世纪城板块：39个月；
滨湖西南金融板块：42个月；
包河工业园板块：49个月；
滨湖最好的初中，46中本部学区板块，去化周期只有17个月，远低于全市均值。在楼市低迷的时候，学区房，仍然是最保值，最抗跌，投资收益最稳定的板块。
一、滨湖世纪城板块
48中滨湖世纪城板块1-4月成交均价为17148元/平，较上涨196元/平，涨幅1.2%。
当前挂牌量863套，全年成交261套，去化周期40个月，低于全市平均水平15个月。
在省府以及中央公园、地铁7号线等利好带动下。房龄最老、价格一直处于滨湖最低位的世纪城板块，成交量不俗，成交价格也小有涨幅。我们注意到，成交量比较大的几个小区，观湖苑、徽杰苑、徽昌苑，均属于距离1,7双地铁口非常近的小区。正如我曾经说过：学区决定了房价上限，地铁决定了房价下限。地铁对房价的拉动不明显，但是对房产的流动性贡献非常的大，能极大的提高房子的流动性。距离双地铁口的观湖苑，成交周期只有21个月，远低于同板块的其它小区。
二、46中板块
46中板块1-4月成交均价为21331元/平，较上涨369元/平，涨幅1.8%。
当前挂牌量393套，全年成交280套，去化周期17个月，低于全市平均水平38个月。供不应求。
一季度，全市楼市比较低迷的情况下，滨湖也不例外，但是滨湖的46中本部板块一枝独秀。虽然整体升值率不高，但是个别小区表现亮眼，特别是46中+师范附小双本部的文华阁、书香门第和滨湖惠园等小户型房源，我密圈好友在寻找房源是，一房难求，还遭到房东反复跳价。连滨湖假日翰林园的52平左右的一房小户型，一季度涨幅均超过10万元。
三、省府西板块
省府西板块1-4月成交均价为20971元/平，较上涨496元/平，涨幅2.4%。
当前挂牌量483套，全年成交165套，去化周期35个月，低于全市平均水平20个月。供需平衡。
省府西板块，一季度表现的中规中矩。二手房成交量最大的是高速时代城二期、巴黎都市凯旋宫和万科蓝山一期。该板块最大的悬念应该是中山路初中的归属问题。
四、46中南板块
46中南板块1-4月成交均价为18181元/平，较下跌600元/平，跌幅3.2%，这是一季度下跌最严重的板块。
当前挂牌量808套，全年成交318套，去化周期30个月，低于全市平均水平25个月。供需平衡。
五、滨湖核心区板块
滨湖核心区板块1-4月成交均价为19716元/平，较上涨551元/平，涨幅2.9%。
当前挂牌量1265套，全年成交420套，去化周期36个月，低于全市平均水平19个月。供需平衡。
核心区的新盘只剩一点尾盘，本月联投三期开盘，基本售空，房博士密圈有2位好友成功入手，都是经过常规途径，没有需要额外支付其它费用。核心区的宝能城二期还有机动尾盘，可能会在下半年加推，有兴趣的朋友可以关注。
核心区的宝能商业、恒大商业，何时重启，一直备受大家关注。这两个核心区的定海神针一直悬而未落实，导致滨湖核心区的前景一直不能明朗。也许前途是光明的，道路是曲折的。
六、滨湖西南板块
滨湖西南板块1-4月成交均价为18091元/平，较上涨1090元/平，涨幅6.4%。
当前挂牌量161套，全年成交46套，去化周期42个月，低于全市平均水平13个月。新盘较多，供应量大。
滨湖西南目前仍有中海九樾、华润昆仑御、绿城招商诚园、荣盛华府以及九连湖畔小区等众多新盘在售或即将开售。该板块新盘、次新二手房众多，对价格敏感。所以建议投资的朋友，以小户型、低总价的小三为主要目标。
7、省府中轴
省府中轴的招商雍华府已经交房，禹州绿城兰园预计将在6月加推二期，3月份阳光城拿下的滨湖的01号地块，将由阳光城联合招商、中梁一起开发，虽然开发商的口碑有点差强人意，但是地段的稀缺性，还是值的我们关注。同时，兰园与中轴公园之间，还有一块98.6亩的商住用地待拍。这应该是滨湖未来最值得期待的一个新盘。限于篇幅，省府东板块、工业园板块不再详细分析。省府东的保利和光尘樾、工业园的乐富强悦融湾、金科博翠天辰等小区的投资价值分析，均在我的小密圈中有详细分析，朋友们可加入查看。
据房博士 小密圈好友透露，在3月份淘滨湖的二手房时，发现和政务区的学区房火热程度差别很大，滨湖曾经的热门盘：万科蓝山、中海滨湖公馆、联投新安里，价格都没有上涨。其实这种情况，并不难理解，因为这些小区没有顶级学区，所以回暖滞后。而3月份出手的，应该买在了低点。
最新数据显示，疫情过后。合肥楼市需求的集中释放点在4月中旬。
从二手房成交量看，4月12日单日贝壳成交118套，创历史新高，也可能是4月份的最高点。
从带看数据看，4月份的单日带看量最高点也出现在4月12日，单日带看量达到6019。4月12日之后带看数据逐渐回落。4月18日与4月25日的两个峰值分别是4764、5336，均低于4月12日。而4月27、28、29贝壳的带看量分别是1707、1902、1998，处于较低的位置。
，骆岗中央公园迎来大开发。据网传地铁S1号线更改规划，将在中央公园增设黄河路站和大连路站，这样从省府，经中轴，可以直达中央公园。同时，华润集团也将参与中央公园的建设。中央公园的建设规格高、推进快，让滨湖的重心，从环湖，移到了省府西、骆岗周边。滨湖的发展仍扑朔迷离，充满变数。
