稿源：-09-24 北京日报客户端讯：通州区中仓街道中上园社区5号院，原是一个无物业进驻的小区，被选定为度中仓街道无物业小区规范治理试点单位后，由京和连山物业管理有限公司进驻，历经一年的治理，小区发生了翻天覆地的变化。提前把业主们关心的每件事情办好。“就是要用先期一年的免费服务让业主们看到小区治理成效和面貌发生的变化，然后再谈物业费。”物业负责人说。
[小区简介]：项目名称：中上园5号院；楼盘地址：通州武夷花园；环线位置：五至六环；建筑结构：混合结构；户型面积：66.82-117.95㎡；产权类型：商品房，私产；产权年限：70年；总户数：216户；物业费：0.6元/㎡.月；物业公司：业主自筹物业；开发商北京通运达房地产开发有限公司。
物业进驻后，再也见不到脏乱差
新物业进驻以后区别较大：大门道闸已安装到位、车位施划完毕、绿地收拾利索，就连休闲桌椅、高压电箱都细致考虑。人行通道需刷卡出入，车辆进出井然有序。来到中上园5号院门外，令人顿生秩序井然之感。排排汽车在新施划的车位上齐整停放，还用黄色油漆标注了醒目地消防通道。
不远处靠墙设置的开放式自行车棚，也将安装电动车充电设备，解决小区飞线问题；中部空地上，几间“危房”已被修缮一新；几个特别圈出的车位边，充电桩已安装到位；物业办公场所旁边特意新建了一间小屋，是物业送给居民的特别礼物——老年活动中心，内有桌椅、电视、空调一应俱全，还将会引入通州区民政局的养老助餐项目。
新修建的老年活动中心大厅
新安装的侧门，特意留出6米宽消防通道
年过七旬的业主景阿姨和老伴购物归来，坐在居民楼边的树荫下休息，她抚摸着棕红色平滑桌面，感慨地对记者说：“每天有人擦，干干净净的，特别好！”老人连连称赞。“原来这里的桌椅总是摇晃，都是物业近期给重新进行加固的。”
在小区住了十来年的景阿姨，首次感觉小区里如此敞亮！在中上园社区书记宋钰的讲述中，5号院一年前的现状与现在相比是天壤之别。她告诉记者：“中上园社区共3个小区，其中5号院共有216户居民，3栋楼是其中一个小区。别看户数不太多，可近年来业主拨打12345投诉数量是最多的，也是最令社区犯愁的一个问题小区。”
重新施划的车位上，车辆停放整齐
5号院小区新建成时曾进驻过一家物业，仅一年多就离开了。此后10余年间，小区始终无物业进驻。为此，街道专门给配了一位清扫员，负责日常清扫保洁。每年收取200元/户垃圾清运费，请第三方单位来清运垃圾，勉强维持着日常运转。“如果平时有检查或者更高要求，就只能由我们社区工作人员和志愿者一起来打扫了。”
卫生勉强能维持，然而像违建、堆物、车辆乱停放、绿化养护这些管理问题可就根本无法顾及了。其中矛盾最大的，还属乱停车问题。宋钰介绍，5号院原本没有大门，只有两根柱子当作入口，基本处于敞开状态。
因小区的北侧有一所小学，每天接送时间院里就停得满满当当的车辆，业主的车开不出去也停不进来，几乎天天有人投诉。“小区里一些老党员和志愿者守在柱子边看着，不让外面的车进。但就几位老人家，怎么管得了呢？”
北京市去年对无物业小区进行规范化管理试点。中上园5号院经申请，有幸被选定为度中仓街道无物业小区规范治理试点单位，确定由京和连山物业管理有限公司进驻管理。
“政府指派我们进驻该小区主要体现了对我们的信任和认可。”京和连山物业管理有限公司董事长兼总经理杨连山说。但他首次来到小区进行实地考察几次，又与中上园社区书记宋钰进行沟通后，自己心里曾经一度打起了退堂鼓。
“小区面临的问题太多，确实不好管。”杨连山感慨道：“只需稍一观察，就会发现中上园5号院很多地方都需要投入资金下功夫整改。我们也考虑过，容易的大家都能干，面对困难方才显示出水平，上级领导既然信任我们，那就干吧！”
杨连山明白，接管无物业小区不管环境多么脏乱差，居民早已习以为常了，最大的障碍在于如何让早已习惯不交物业费的居民能够欣然接受自己？为此，公司做出大胆决定——“不收费，先干活！”
物业务实效率高，不忘注重细节
物业经理胡宝龙负责具体改造工作，进驻后，面对千头万绪，他认为车辆乱停放问题是小区改造的重中之重。随后便开始砌墙、安装大门、安装道闸、拆除违建，一系列工程一气呵成。
记者看到，改造完成的围墙向外扩出10余米，从小区入口进来后感觉舒展开阔。有了道闸和物业值班人员看守，外来车辆再不能随意进入小区停放，此前居民出行难的事儿就此得到化解。
物业公司在小区里充分挖潜，拆掉一处违建，统筹管理可用于停车的空地，合理规范地施划停车位130多个。施工过程中听到最多的就是业主们的赞扬声：“这下可太好了，终于有地儿停车了！”随后，经理胡宝龙又带着大伙儿整理小区里的乱草丛、小土堆。铺设路面，砌矮墙，建花园。几天工夫，小区一个漂亮的小花园展现在小区业主眼前。
在书记宋钰看来，京和连山物业公司最大特点是说干就干，且动作麻利。她印象深刻的是一次陪同京和连山物业管理有限公司董事长兼总经理杨连山来中上园社区5号院小区考察，当杨连山看到几台变压器箱子裸露在外，马上提出这里存在安全隐患。“第二天就安排人在外面加了一圈围栏，围栏的漆都刷好了。”
高压电箱用护栏围起
注重效率的同时，物业还不忘关注细节。例如停车区域若与马路不齐平，便将台阶铲除，全部改造为小缓坡，让大伙儿停车更方便。得知老人喜欢下棋、打牌没有活动场所，物业还专为老年居民建起一个活动室。
自行车棚改造、监控设备安装……自去年11月物业进驻，多个项目同时施工，紧锣密鼓一番忙碌。到今年春节前，伴随一样样软硬件投入使用，5号院一改往日脏乱差样貌，已经被改造得像模像样了。社区书记宋钰感慨道：“如今5号院成了社区最踏实、最放心的小区，12345投诉一下子就消失了！”
赶在春节前小区面貌已经有了大改观，随后疫情爆发，物业整个工作重点迅速转移至疫情防范方面。物业更是恪尽职守，疫情期间为业主提供24小时服务，筑起严密而温暖的防线，全程包揽了守门、消毒、给隔离业主买菜送快递等，为了方便值班，及时协调大事小情，经理胡宝龙干脆就住在了岗亭，直至4月份疫情好转。
先获得居民认可，然后再协商收费标准
大部分居民对物业非常认可，我们经常到业主家门口送口罩、送水，说一句：“你们辛苦了！”挺感动的。这说明我们物业的工作没白干：“居民从心底意识到我们在给他们尽心服务了。”
物业自进驻小区，据统计前期所有工程量已经超过100万元，长达一年的时间内未收取居民任何费用。如此舍得投入成本、下大力气对小区进行整治、服务的模式，在当前物业领域是十分罕见的，“业主不交费自己心里都过意不去”。
服务毕竟不可能永远免费，目前，5号院17个楼门各推选出一位代表，参加社区组织召开“物业收费标准协商会”，根据机构评估与政府指导价格，再参考居民意见与物业运营成本，商讨今后的物业费标准。
杨连山坦言，投资风险的确存在，然而面对能否收上来物业费问题，自己认为还是满有信心。因为中上园5号院并非先服务后收费的首次尝试，早在三年前，同班人马就负责了梨园镇光明小区的改造工程。据当时参与项目改造的胡宝龙回忆，光明小区户数更多，地方却没5号院大，停车问题尤为严重。
“光明小区的车怎么进去怎么倒出来，就连机动车掉头的地方都没有。”此外，与诸多无物业小区一样，光明小区几乎没有环境可言——楼后杂草一人多高，刺猬、黄鼠狼时常出没。小区公共绿地被个别居民霸占，挖坑种菜施粪肥，别提那种味了。
物业进驻后，实施封闭管理、施划车位、修补路面、拆除菜园、清理杂物……经过一番治理后，光明小区大变样，同时也赢得了业主们的认可。“三年了，物业费收缴率100%，没有一家拖欠。”在京和连山物业公司看来，只要你服务做到位，不愁收不上物业费。“当时我们要求员工在楼道里清扫，不是用墩布、扫帚，而是用小抹布来擦的，业主不交费自己心里都过意不去。”原标题：《先干一年活，再谈物业费！这个小区件件实事儿办得漂亮利索》图片来自网络；北京日报客户端。
