在深圳发展的进程中，深圳会不会利益固化，会不会骄傲自满，能否坚定不移地坚持改革的道路，这是一个周期律问题，对深圳来说是一个巨大的挑战。
无论过去40年，还是未来的岁月，深圳所走的每一步都是中国改革开放风雨历程的投射。人们都在期待深圳对未来的新回答。
8月30日，由第二届粤港澳大湾区发展论坛暨人类的奇迹城市的活动上, 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析了深圳这座特区城市的未来落脚点。倪鹏飞称，“过去40年，深圳创造了引领中国城市集体崛起的奇迹。当中主要原因有两点，一是开放，二是创新。不过，未来深圳想要延续这种奇迹，还需面临三重挑战。”
倪鹏飞对城市产业发展的见地非常具有专业性，并且他一直致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学等领域研究，主持撰写《中国城市竞争力报告》获得孙冶方经济学著作奖，擅于将城市空间与房地产行业转型升级进行融合探索。可以看出，这位城市地产专家正对深圳这座改革开放前沿城市投射出独特的关注点。
相比以前的公开发言中，倪鹏飞更多地关注于稳定楼市，提出当前的楼市稳定是“铁令”下的弱稳定，需保持调控定力。此次论坛活动，恰逢深圳经济特区迎来40周年纪念，倪鹏飞对深圳的可持续性竞争力提出了新的建议。
他认为，未来深圳想要延续奇迹，将会面临周期律、开放环境、房地产问题这三项挑战。也就是说，深圳在继续锐意改革、引领中国保持开放姿态的同时，还要进一步建立房地产调控的基本框架和长效机制，引导当地乃至全国楼市回归理性。
“中国成功的奇迹和深圳成功的奇迹是连接在一起的。过去40年，深圳创造了引领中国城市集体崛起的奇迹。”倪鹏飞说，一部世界文明史，实际上正是城市引领城市、进而引领世界进步的历史，先锋城市的发展表现和方向，正成为人类发展的标志和方向。今天，引领世界的各大城市中，深圳是重要先锋城市之一。
深圳在引领中国城市集体崛起的过程中表现如何？在倪鹏飞看来，从40年前的边陲小镇到如今的全球科技中心，很多制度是经深圳先行先试，进而推广到全国。目前全国创新类产业几乎都有深圳企业的身影，有的是深圳的科技类产业对外扩张，还有来自深圳的风险投资。从房地产业层面看，深圳诞生了全国最早的一批地产开发企业，迄今为止当地依旧是众多地产企业的总部所在地。
为何深圳能够带动中国城市的崛起？倪鹏飞认为有两点普适性原因，一是开放，二是创新。“几乎各大先锋城市都具备这两点特质。”倪鹏飞对此列举案例分析称，伦敦从英国工业革命至今，仍是引领世界的城市，一方面在于其不满足于现状，持续性创新；另一方面则在于它是一个面向世界的开放性城市，吸引全球要素，产品销往世界、服务于世界，实现了可持续发展。
深圳也理当如此。除了坚持对内、对外开放，在创新方面也要做到两点，一方面是制度层面的改革创新，另一方面是技术创新，发展高新技术产业。
“过去40年深圳创造了引领中国城市集体崛起的奇迹，但未来想要延续这种奇迹，深圳面临三重挑战。”倪鹏飞认为。
第一是自身周期律挑战。在家庭、企业、城市乃至国家之间，很多没有跳出兴衰周期律。深圳过去面临的问题是硬件不行，现在硬件水平上来了，但面临软件因素下降的危险。在过去成功的基础上，会不会利益固化，会不会骄傲自满，能不能继续锐意改革，能不能继续开拓进取，能不能继续艰苦奋斗，对深圳都是一个挑战。
第二是开放环境挑战。目前的国际环境正从互补转变到竞争，从友好转变为“敌对”，大湾区发展存在着很多不确定性。开放是双向问题，不是一厢情愿的问题。对深圳来说，引领中国继续保持开放姿态是一个重大挑战。
第三是房地产问题挑战。无论是深圳还是全国，房地产行业始终在一定时期内充当城市发展引擎的作用，房价一定程度的上升也倒逼城市进行转型升级。现在无论深圳还是其他一些城市都面临挤出消费、挤出制造、挤压创新、挤压外引的挑战。必须以壮士断腕的决心来应对上面三个问题。
与深圳面临的多重挑战相对应，倪鹏飞认为，深圳需要通过一流的软硬件实力、创新文化的延续以及完善房地产调控的基本框架和长效机制，再度发挥引领中国城市崛起的作用。
第一，深圳需要一根强有力的“尖针”来突破外界封锁。“这根‘尖针’必须是一流的软硬件、一流的产品和一流的服务。如果具备这些实力，即便面临政治集团的封锁，市场主体却也未必乐意。”倪鹏飞说。
第二，深圳需要打破城市发展的周期律。多数城市衰落的深层原因是制度和文化层面的衰落，深圳是一个移民城市，也是一个具备危机感的城市，其优势便是创新文化和具备清醒认知，目前深圳正持续引进吸收全国甚至全球的人才，无疑能将这种文化保持下去。“深圳要强化这种文化和制度，我认为最重要的保持当地的企业家精神，一股吃苦耐劳、勇于开拓的企业家精神。同时我们需要认识到，尽管过去40年深圳取得了巨大发展，但在国际层面，越来越多的新兴经济体和科技中心正在崛起，于深圳而言，目前依旧时不我待。”倪鹏飞建议道。
第三，深圳要下决心解决房地产的问题。目前深圳市政府对房地产、土地财政的依赖并不强，正因如此，当地房地产市场的调控和转型具备了重要条件。事实上，虽然近期深圳楼市火热，但当地在基础制度和调控政策层面已经出台了非常系统的方案，因此在倪鹏飞看来，这将给全国楼市调控方案和制度创新提供示范和方向，全国的房地产走向长期稳定健康发展也指日可待。
“目前房地产调控的基本框架和长效机制已经形成，最近出台的措施也越来越精准、越来越抓住关键，房地产调控开始瞄准‘少数的关键环节’，即对重点城市、重点开发企业、重点金融机构等的关键指标制定清晰有效边界标准，并在此基础上制定五策联动基础性长效机制。”倪鹏飞表示，这样来看，深圳及全国楼市的回归理性、长期稳健以及中国经济的增长与转型大有希望。
