来源：凤凰网财经
凤凰网财经《启阳路4号》出品
文/钱女有
关于办理房屋产权证的重要性，成龙给大家上了一课。
近日，一则北京市第二中级人民法院裁判文书，透露了巨星成龙两套豪宅即将被法院拍卖的尴尬处境。据悉，该两套市场价位1.2亿元的房产目前依然在开发商名下，因开发商涉及债务纠纷，被申请强制执行，“成龙的豪宅”因此“无辜”成为被处置的资产之一。
此前NAGA上院也曾成为媒体关注焦点，几年前房祖名吸毒以及容留柯震东吸毒事件就发生在此。
根据成龙旗下公司的说法，开发商自底向成龙交付房屋并办理了入住手续后，成龙一家常在此居住。然而自己的房产为何会被法院拍卖？根据法院判决书内容，其核心原因是成龙未办理房屋产权证。
成龙买房为什么不办理产权证？凤凰网财经《启阳路4号》了解到，除了后期开发商存在税务问题无法开具发票，不能顺利办理外，另一层原因是成龙与开发商御嘉置地有限公司法定代表人李建国关系很好，对方一直应允办理却一拖再拖。据判决书内容显示，成龙用了2060万元的代言费抵扣购房款，致使购房单价低至1万多，而小区内其他香港明星的购房单价为3万多，办理产证会使该价格公示，而“给成龙这么低的价格说不过去”。
法院在6月的二审判决结果中认定，成龙未办理产权证有过错，因此“涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益”。对此，凤凰网财经咨询律师详细解读了法院判决，并实地走访了该处高档住宅区。对于成龙一家何时搬离该小区，小区保安表示“他们出入都走地库，我们也看不到。”
律师解读，成龙东二环“豪宅”为何被拍卖？
据法拍网信息显示，成龙购买的两套住宅位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室。房屋建筑面积为1217.5平方米，将于9月28日开始拍卖，起拍价为7191万，拍卖网站标注的市场价为1.2亿。
图为NAGA上院2号楼照片
法院公开资料显示，NAGA上院为御嘉置地有限公司（后称“御嘉置地”）开发。4月，成龙（陈港生）通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。其中，1300万元为购房款，2060万元为陈港生以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。
后因开发商债务纠纷，北京天鸿控股（集团）有限公司（后称“天鸿公司”）向御嘉置地提起仲裁并向法院申请强制执行。在法院执行过程中，成龙旗下的两套房屋及车位处于查封范围内。
，中泰成龙向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行，并得到判决支持。
然而，天鸿公司不服一审判决。6月，天鸿公司向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。二审中，天鸿公司胜诉，法院认定“涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致”，因此两套房产的法拍执行将继续，继而出现了成龙豪宅被拍卖的热搜。
法院可以强制执行成龙两套房产的理由，并非网传成龙未付房款，而是没有办理产权证。
据法院判决显示，成龙已付清全部的房款，并得到御嘉置地公司认可。除了成龙代言费2060万元折抵购房款外，中泰成龙公司、成龙又通过各种途径向御嘉置地支付剩余购房款1300万元。
已经支付了全部房款，并签署过购房合同，只是没有办理产权证，这套房子就不属于自己了吗？
对此，黑龙江省国脉汇通律师事务所合伙人郭洁对凤凰网财经做出解释，法院二审判决依据为中泰成龙公司是否符合，最高人民法院关于办理执行异议和复议案件问题相关规定的四个要件，有一项不符合即可做出中泰成龙公司“不享有足以排除强制执行的民事权益”的决定。
郭洁律师表示，与开发商签订商品房产买卖后如果未办理登记或过户登记，当开发商出现财务危机或破产时，购房者就会面临房产被抵押会被查封的风险。？？“如果没有办理产权登记，购房时所签订的买卖合同就没有形成‘物权效力’，也就是说购房者仅享有了对开发商的债权，还不能享有该套房屋的物权，因此即使购买一手房，也要及时办理产权登记。”
对于法院的二审判决，成龙公司该如何主张自己的权利？律师表示成龙还可以申请再审，如果再审未获得支持，就不能终止法院对该两套房屋的执行。
当该套房产被法院成功拍卖了，成龙则可以请求开发商？？赔偿其购房损失，返还购房款等，但能否顺利要回房款是个未知数。“因目前该开发商面临多起债务纠纷，才会致使已经卖出的房产被法院拍卖，很有可能没有财产可供执行。”
除此以外，如果遇到开发商不配合办理产权登记的情况，应该尽快协商办理，或尽快到法院起诉，主张自己的权利。
成龙为什么不办产权证？
成龙在底收到两处房屋后，一直未依约办理产权变更登记手续。没办理产权证的过错究竟在谁？这也是法院做出判决的核心关键。
判决书显示，中泰成龙公司称未依约办理产权变更登记手续的原因为御嘉置地公司无法给业主办理正常的手续。御嘉置地公司的理由是，因公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。但该处地产项目一共99户，已办理小产权证91户左右，在后期无法主动办理手续时，也可以通过诉讼方式办理。通过诉讼方式办理产权情况的有7-8户。
御嘉置地公司称，两套房产所在的项目于取得预售许可，于1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在—期间由买卖双方配合办理完小产权证。到-，因御嘉置地公司名称变更，并存在欠税问题，无法开购房发票，影响办证。后续办理小产权证只能通过向法院起诉来协助执行。
中泰成龙公司称，查封之前成龙及其助理一直要求办理产权证，但没有书面的证据，御嘉置地公司的法定代表人（李建国）与成龙关系很好，也一直应允说马上办。
另外的一个原因是，成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，因此想先解决合同单价低的问题再办小产权证，李建国也答应解决，但直到查封为止也没有解决。
据了解，目前NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍卖房产，比例高达20%。NAGA上院房产被频繁拍卖的背后，是御嘉置地的经济困境。公开资料显示，御嘉置地实际控制人为李建国，其通过御嘉投资控股有限公司控制御嘉置地84%的股份。天眼查信息显示，目前御嘉置地自身风险已达140条，李建国自身风险已达37条。
