我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，我想咨询下现在的形势，贸易战下实业兴邦刻不容缓，不知投资房产还有空间吗。
回答：你好，未来用优质资产跑赢大势没有问题的。
为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。后又一定大于5年后。后一定大于后。
因此，TOP20城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。
我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。
提问：房姐你好！目前我和老婆二人，未领证，暂无要小孩计划，在上海居住。手里没有上海房票，本人无贷，老婆有北京首套首贷资格的房票一张。手里子弹400+非夫妻名下北京后现代城开间一套价值300，家庭年收入150-200。想请教：（1）买北京还是上海？现在是把北京的房票用了，还是通过公司或法拍买在上海？（2）后现代城是卖掉还是抵押？（3）选多大面积、什么价位、买在哪里合适？谢谢
回答：你好，上海北京很难出现深圳那种大涨，深圳这轮很明显是结构性行情，上海北京几乎不可能跟进相同完整的那么多涨幅。但北京始终是最值得买房的城市，没有之一，一如既往仍然如此。北京目前是被低估状态，需要等待政策放开。有北京的房票，建议继续加仓北京。
后现代城由于户型小，社区配套非常年轻，加上办公混合，所以更适合年轻人需求，价格波动较大。而本身的产品种类多样，要实地了解房源情况可以可以判断。后现代城当前价格和产品定位和投资有一定偏离。如果你持有的不是住宅性质办公设计的产品，建议继续持有，做抵押。
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提问：智慧的房姐，我们这里正组织团购广州买房！团购的项目品秀星樾，项目的核心卖点总结如下：1、三家国企强强联手：越秀、广州地铁、科学城集团；2、九年一贯制教育配套；3、地铁6号线香雪站600米（在售楼栋大概1200米），规划中的地铁23号线400米；4、距离区府、核心商业区、产业园等均在3公里范围；5、总价350万上车一线城市潜力板块。6.在科学城主轴（开创大道沿线）、区府周围、产业商业周边、选择；7.地铁、教育配套、品牌房企、价格；8.可住、可租、可售 你感觉这个房子怎么样啊？可以团购吗
回答：你好，感谢付费！
贵 很贵 太贵了 这个盘真的一般般，噱头多于价值 离地铁远，周边配套也不太好，除了产品设计好和贵之外，并无什么优点 支持团购的项目，很少有高性价比的。
提问：房姐，恒大科技旅游城，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是青龙山地铁小镇，距离四公里，值得投资吗
回答：老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，大坑
原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。
度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。
但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。
养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。事实上在美国，有钱富人，都是住在大城市的近郊养老院，里面有顶尖的医生，不远处有非常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没有。
养老地产被证伪是有事实依据的。以前万科曾经提出过养老地产，现在也已经不做声了。万科要活下去，估计要砍掉养老地产项目。之前有过一个叫光耀地产的开发商，得意之作就是押重注在大亚湾弄了一个候鸟度假地，吸引老人来居住，现在光耀地产快破产了。。。
结论是旅游地产和养老地产不能买，大坑。
同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑
提问：房姐，想买天津房孩子高三直接去考试，不考虑学区，你给分析一下买海教园例如龙湖天璞（都1.8万+以上了），还是西青区离高铁近的例如社会山西苑（1.7万以上了），帮分析一下哪个更有投资潜力，两居还是三居总价170万以内的，以投资为主，你看天津哪个板块有投资价值，谢谢
回答：你好，感谢付费！天津考虑学区和投资，比较推荐津南海教园板块。西青相对成片开发较早，比如中北镇和南站板块，过去几年相对涨幅比较高，而且成片成规模开发的地块不多；
谁都知道市内六区教育好，可城六区太贵啊，够不着有什么办法？海教园就是折中的选择，如果论中小学质量，西青和海教园根本没法比。
西青连“能考市内六区高中”的可能性都没有。
提问：你好房姐，我和老公今年35+，在深圳，近几年年收入比较高300W-500W之间，但却没有享受到房产红利，现在深圳一共三套，都是高价入手，第一套底龙华地铁口富通天骏，第二套新政前高价入手红山水榭春天双拼房（不懂名额重要性），第三套去年为了娃上学又高价入手水榭春天深高学位盘。因为上班都在龙华故只考虑了龙华的自住和学位，以及名额问题只买了这三套（4本红本 ），卖了又没有名额买回来，所以只有买入没有卖出过不良资产置换南山等优质资产，本来想今年再买一套，现在新政更是买不了了。近期想再买一套广州，本来想买南沙灵石岛，看您的建议是黄埔？科学城新房还是您介绍的那两个二手盘？像我这种情况，该怎样具体计划我的房产配置，包括深圳的和全国范围内的一个计划？
回答：你好，首选一线城市：北上广深。
一线城市是没有上限的，什么叫没有上限？就是纽约、伦敦、东京、香港、巴黎、摩纳哥、莫斯科，没有任何城市可以拿来用于界定中国北上广深房价的上限能冲到多少。
持有一线城市的房产，主要看重两点：
1.相当于买中国经济的宽基指数基金，稳定、安全，收益也不低。
2.从中国顶级城市继续跃升为世界顶级城市，在这个过程中会伴随着房价的又一轮重估。
广州的市中心一路往东发展，由早期的公园前，到东山口再到目前众所周知的珠江新城。根据广州市城市总体规划（~2035年），东进南拓依然是主趋势，往东在建设国际金融城，往南在建设琶洲CBD，很多知名的互联网公司都在这一片，再往南在建设万博CBD。
从广州过往8年的房价涨幅比较图中可以看出，处于东进南拓趋势中的天河，番禺和黄埔的涨幅是位于前列的。太阳底下无新事，投资房产需要做的就是发现一座城市的核心产业和主中心发展方向，提前布局即可。
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提问：新人首问，急！坐标深圳，年龄28，已婚，家庭年收入100左右。家庭名下两套房，刚刚卖掉了一套位于景田的小两房。目前手上子弹650左右，在两种方案里举棋不定，愿房姐指点迷津：1. 买入西丽京基御景峰116平米的公寓自住，首付4.5成。再买入一套总价300万左右的房子，首付7到8成，用于投资。5—后卖掉，置换更喜欢的更大户型的房子。2. 买入位于龙华上塘的 中海汇德理110平米自住，马上开盘，备案价7.14w，首付8成。但实在不喜欢龙华的居住环境，想5年后就卖掉。再次置换更大的房子。以上两种方案，从投资的角度看，哪种更合适？如果以上两种方案都不合适，愿房姐指条明路。
回答：你好，对比深圳往年的历次调控可以发现，深圳715新政无疑是力度最狠的一次，限购，限贷，限离全面加码，非普调整＋免增值税2改5，每一条都是重拳。
这一套组合拳下来，年轻力壮基本面强悍的深圳基本也被打废，横盘一两年是大概率事件。虽然购房门槛，税费都增加了，但是再不济也别碰公寓，这么严厉的调控公寓都没被临幸，该是多么的没有分量和价值。
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提问：房姐你好，坐标武汉，纯投资，关注点主要是你推荐的关山大道二手次新，有几个问题想请教。1.看了好些楼盘，有金地格林东郡均价2.3，保利时代北区和南区均价2.7，坐标城9期均价2.3，万科城花璟苑均价2.3，融科天域均价2.4。请问这几个楼盘怎么比较？优先选哪一个？为什么？优缺点是啥？2.同一楼盘的不同房子，受楼层，朝向，装修不同，价格会有所差异，如果和均价相比，一楼折价多少？顶楼折价多少？毛坯折价多少？朝东折价多少？朝西折价多少？如果是好楼层好朝向好装修，增价多少？
回答：你好，感谢大额付费！
金地格林东郡还不错 保利二手房溢价太多，放弃 另外几个盘都算市场价，不高不低 这么多因素不能单独拆分比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 一楼和顶楼折价5-10% 朝向排序：东南>西南>东北>西北，东南和西北的价差在5%左右。
投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。
3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。
4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上
5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的 房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；
品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：原计划去深圳买房，深户正在办理中（原东莞户口），7.15深圳房市出了新政，瞬间失去了购房资格。请问还要继续入深户吗？（这可能是最后一次机会入深圳户口）。如果调转方向买房姐一直看好的东莞的松山湖，总价400万左右纯投资 松山湖的房子怎么买？是买房姐往期推荐的万科金域松湖，还是真松山湖东南西北区域内的代表楼盘，或者其他楼盘，请深度讲解。请推荐具体的楼盘、具体哪一期；按优先推荐的先后顺序排序。感谢
回答：你好，感谢大额付费！
能买深圳就别买广州，能买广州就别买东莞。现在瞎折腾就是病急乱投医。东莞复制不了深圳，基本面差太多了，这一波大涨有内因，更多还是临深的带动。虽然松山湖未来潜力还有，但是这一波过后，大概率是横盘的。
接下来有2个方案：
1.继续等深圳，有破限购的方法，但是成本比较高。也可以等2-3年后再建仓深圳。
2.买广州。
提问：房姐指点迷津，现在看的两套房子，非常纠结还望房姐解惑 1望京：97年望京新城，顶层115平630，单价5.47，塔楼，大客厅朝南，两小卧均朝东 2酒仙桥：06年晶都国际，11层108平620，单价5.74，板楼，客厅朝北，主卧朝南，侧卧朝西，南北通透 1，这两套该怎么选择？目的是自主投资，哪套升值空间更大？2，这两套是否够笋？3，如何鉴定笋房？是市价的几折？4，如何确定市价？目前只能通过交易记录查看，还有无其他方法？5，望京新城建议入手单价是？6，晶都国际建议入手单价是？7，望京和酒仙桥推荐的其他楼盘及建议入手单价 提前谢谢房姐的回复！不胜感激！房姐更白更富更美
回答：你好，整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。除了望京西，又因为交通不便，所以还需要重新打造配套的体系。但望京价格仍然不高。在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。
望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。
望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。
我比较看好酒仙桥街坊，高家园一带。整个酒仙桥其实商业氛围不错，加上丽都商圈有也不少品质的加持，缺点是有点老，酒仙桥道路级别太低。街坊一带拆迁，给了更多容量承接望京的外溢需求，也有利于片区翻新，道路扩容。标的类型倾向低单价的次新或者老公寓，晶都国际单价低，虽然楼有点次。晶都国际5万左右可以拿。这2套都可以再砍砍价。
提问：房姐，卖房需要注意什么？
回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。
如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。
提问：智慧美丽的房姐你好！看到房姐的文章与点评、见解独到、果断加入星球！目前困惑想让房姐指点迷津、求翻牌！本人男25、武汉户口、还有一个二套资格；江夏中建龙城一套、有贷款暂时自住；东西湖花样年一套，用家人名义购买，纯投资有贷款，出租中；（2套证已满2年） 合购盘龙城中南拂晓城1套，有贷款，刚交房暂时没安排（纯投资，据说今年通地铁） 合购县级市门面一套、投资了20个（目前想出手，但是很难） 本人餐饮行业有4家合资店，经济行情走低，收益都不理想！经过疫情影响，餐饮行业怕是更难了，房产现在还款有点压力，手中房产想重新规划下，职业发展也很头疼！希望房姐能给予指导，谢谢
回答：你好，现在这几套房数量不少，但是质量都不太高。都集中在江夏 东西湖这些远城区。县城门面，租售比不到5%，建议出手。建议出手后置换到主城区。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
现在的商超、餐饮行业，已经逐步升级洗牌，综合体慢慢兴起。做餐饮的人很多，无非就是门槛低，会做的人很多，所以你提供不了创新，也就无法获得超额收益，只能拿到这个level的人的平均收益。又因为这个level的人门槛低，对回报要求不高，所以这个“平均收益”也就是个比较低的收益了。也有开饭店很赚钱的，但你要解决创新问题啊。创新，和别人不一样，提供别人无法提供的价值，才是超额收益的源泉。就拿自助餐的食材来说。别人还在卖基围虾的时候，你已经开始做三文鱼了。
别人也做三文鱼，你已经有三文鱼大腹和金枪鱼赤身了。
别人也开始做这些，你已经有金枪鱼中腹大腹、鳌虾、牡丹虾、海胆、鹅肝、松叶蟹。
别人也开始做这些，你已经有当天空运的冰鲜货。别人也开始做这些，你已经有干式熟成高级处理。
别人也开始做这些，你已经有低温烹饪高级做法，花式米其林分子料理。
每一次创新，能给你提供一年的超额收益期。累积下来，就是iPhone用全球智能手机20%的销量，拿走全球智能手机80%的利润。
提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆 在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您
回答：给你个基本公式：
收益率=涨幅*杠杆率*周转率
在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。
剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。
先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。
比如的大涨前夜，暴涨，低首付操作手法收益率爆表。
但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。
而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。
另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。
老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；
次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。
而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。
一个乡镇企业家，他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋，他用了这200人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分工资而已，这个过程是杠杆在起作用。
很多人只看到了自己付出的利息成本，但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的。
提问：房姐好！现有30到50万 纯投资 是在武汉光谷东还是广州新塘地铁口选筹好 ！希望房姐分析下新塘！
回答：你好，阻碍新塘崛起的几个主要障碍：
1．新塘棣属于增城区，离增城区中心太远，但是离萝岗区又太近。花在新塘的钱，增城本身收益有限，还有可能便宜了隔壁的萝岗区。你是领导，一个是自己身边的增城广场，另一个是山长水远的新塘，你会怎么投资？
2．新塘的高铁和高速线路，真正受益的仅仅是交通枢纽的一小块区域，周边地块被线网切割得支离破碎，难以统一开发。
3．参见广州火车站附近的瑶台区域，以及广州火车东站附近的广园快速沿线，被几十条周边铁轨所穿越、包围，基本属于城市里面的半荒凉地带，少数的几个楼盘知名度极低，价格比同等条件的楼盘要低不少
4．新塘的产业发展有着明确的上限，就是对标隔壁萝岗区的下限。一般中国人的思维，都是人往高处走，天然喜欢接近强者和发达地区 只要是发展到一定程度的企业或者个人，基本上都会计划向着更高的位置移动，要么是一步到位去天河，要么是退而求次到智慧城或者科学城。
当然了，你说这些障碍会不会随着时间推移而改变呢？当然是有可能的。只不过，为什么明明有更好的选择，我们还要去赌一个不确定的未来呢？
对于那些实在是没有办法，真的只能选择新塘的刚刚需客户，就是比刚需还要刚需，非买新塘不可的客户，我们只能谨慎推荐符合以下三个条件的新塘标的：便宜的楼盘，便宜的单价，便宜的总价。一定不要买贵的
有独特的不可替代的卖点，比如靠近医院、著名学校等。人造公园景观不算，职中、大专等学校不算。非常靠近镇政府，或者地铁口，或者高铁枢纽，有可能获得持续基建投入的地段。
比起新塘，有回报率更大的板块。
提问：为什么炒房客老是被骂，炒股客却不会？
回答：每天微博 知乎充斥着炒股的广告，为什么没有人骂炒股客？却天天在骂炒房客？这当然不是因为炒房客炒高了房价让他们买不起房，因为对于很多人来说，即使现有房价腰斩，他们也是买不起的。微博是一个面向所有人的平台，没有富人版、穷人版，没有有房人版、无房人版。某些app，比如我的知识星球，里面基本都有房甚至房子都在二线以上的城市的中产，比如小红书，大部分是女人。
所以，当我发一篇房价要涨的帖子的时候，你觉得会有什么反响？当我说某套房1500万被一个从农村来到深圳就住在农民房，一辈子没住过商品房的屌丝看到，你觉得他会怎么想？
一个人失败久了，不免会偏激。
白天，他是被工头随手就可以拧起的弱鸡；
夜里，他是某位大胸女主播的忠实拥趸者；
微博里，他就是上蹿下跳满嘴爆粗的无脑人士。
既然连住都没住过，更不说买了，那为什么还要骂？
仇富啊！
股票为什么没有人骂？房价再涨，买不起房的人没有任何损失，股票却让很多人亏掉了工资甚至负债累累，根本原因就是：股票门槛太低！勾不起仇富心里他不像炒房，动辄几十万几百万的初始资金，一万块就可以炒股，人人可以炒股，就像明知道吸烟有害健康，还会吸烟一样，没有人会骂自己离不开或者自己买的起的东西。
正因为有大多数人沉睡，才给了我们机会。
提问：请问用别人的房票买房需要注意哪些问题才安全，请尽量详细些。谢谢！
回答：首先是你识人的水平，代持人品行最重要，后续手段都是辅助作用。一般套路，做好代持协议、授权委托、长租协议、足额抵押，可以规避90%风险。
详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
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