我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。 按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少升值空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。 您从投资角度看，建议值得这样置换么？
回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。 除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。 但望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。 所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8\/9万以上的溢价或者CEO盘即可。
阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。 望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。
望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。 所以望京建仓的难度也不小。 一直不鼓励置换，更倾向抵押再入手一套望京。 一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定收益的笋盘才考虑。
提问：房姐好，北七家发展如何？华润的未来城市，单价6w，性价比如何？东坝和北七家相比，哪个发展空间更多？北京的东边和北边的新盘有比较推荐的新盘么？140平以上的
回答：北七家是逊色于天通苑的，而价格上反而比天通苑（大面积）更贵。 目前未来科学城带动的几个新盘，基本都没投资价值 东坝相比北七家要好，但也过了最佳投资时机 140+天通苑依然是好选择
提问：您好房姐 一直关注您，没以前文章都仔细看过，现在想要买房，问题有点多 想要咨询您 1.8月份老公才有五年社保资质 担心明年房价变动 有没有办法提前在北京买二手房？2.目前手里现金90万左右，石家庄有一套房子150万 有30万贷款 卖房子加现金总共210左右 计划月供在1.5以内 我们找多少价位的房子合适？您建议石家庄房子是还清贷款抵押 还是直接卖掉置换北京？3.我工作是国企 在金台路 老公外企 看您推东三到东五环老公房 想问房姐附近有没有价位比较契合的小区推荐 ？考虑工作生活方便 4.新房 亦庄金隅学府4.4万一平 您觉得怎么样？5.二套全款抵押 需要具有什么资质吗？怎么操作？
回答：可以考虑拖延流，提前看房锁定房源，然后按揭的时间点定到符合社保资质之后，这个就看你们的拖延功力了 500万以内 石家庄不值得长持，建议卖掉 金隅学府4.4可以考虑 抵押主要看你流水是否充足
提问：刚加入星球，请问限竞争房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？ 旧宫的限竞房楼盘5.8W，133平，自住，值得入手吗？如果不值得，又是什么原因呢？谢谢
回答：限竞房，拍地有价格上限限制，超过部分需要开发商自持。 以及备案售价有限制，综合起来导致限竞房出品扭曲，为了保本，开发商不得不偷工省料，宣传与实际差距较大，目前限竞房发生维权事件概率基本在100% 另外，限竞房5年不能出售，加上大多期房还有2-3年，实际7-8年不能出售。 在此期间，无论房价涨多少，业主也没有操作的权利，所谓套8年起。 能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的亏。
提问：您好，房姐，我老公北京集体户口，国管公积金，首付350，贷款每月2以下可以承受，首套房，孩子1岁半，考虑买中等的学区房，还要兼顾自主，父母在京照顾孩子，房子最好是3居或者可以改3居，考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些，推荐哪些区域，小区，
回答：海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 ，还有橡树湾的两居 ，西城的话可以看看德胜，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了
提问：感谢房姐点名，本人目前在京有像素商住一套，300万现金，大厂两套，吉林门市一套。月收入5万左右，公积金，但征信不是很好，现在想在北京现金+公积金贷。预计在400-500万总价房产，想在朝青(国美，炫特，cbd传奇60平左右），常营(保利家园，北辰福地，富力限价商品房89平），十里堡和石佛营，甜水园，呼家楼，团结湖(老破小），现在看的有点乱了。想请房姐，指点保值增值，具体哪些小区可以选择。预计持有周期，及后续的操作指导。
回答：朝青>常营，朝青的这几个盘都还不错。国美，炫特，cbd传奇 都是可以入的 需要具体标的来比较。还有 首城国际、柏林爱乐建议也淘一下。持有5年左右比较合适，如果增值在50%+就做再抵押+手中现金再投资一套，商住有机会就出掉不适合长持，大厂留一套就可以了，投资标的选择非常重要，选对了雪球才能滚起来
提问：房姐您好，我和老公两人，33+一直在朝青附近租房，今年想淘换个小房子自住，预算总价400左右，子弹150，他在昌平上班，我在百子湾，月6w+,公积金两人都满额，sfsd，有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马，一线国际，京棉新城等周边楼盘……一二居都有看，请您给指个方向
回答：建议看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居，你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换，首套保值为主
提问：房姐好，我们属于置换型，兼顾居住和投资，新买的话属于二套房资格，可用资金1000。最近看了北苑的华贸城8号院大三居（1000万左右），以及福熙大道大三居（1100万左右）。请问：1，这两个小区如何选？哪个小区投资价值更高？2，北苑和望京的话，哪个区域更有发展潜力？因为后续还想往四环置换，所以希望这次置换的盘增长潜力大。3，如果有其它有价值的盘，也请推荐。谢谢。
回答：福熙大道品质更高一些，但是福熙大道这个开发商卖的价格太高，造成后期上涨动力不足，我比较倾向于华贸城8号院。 望京>北苑 望京可以看看 上京新航线、融科橄榄城、大西洋新城，宝星国际
提问：北京孙河一套上叠值1600，租金25000，抵押贷等额本息5年可以抵押700,可做首付，利率4.7，考虑娃上学，想投资兼用学区资格，中上学区即可，9年制优选，北京二套资格，家庭年收入100左右，外地有俩套房贷记录（租金覆盖房贷），北京想买的二套自己短期也不住，想请教租金高，投资升值潜力大另有个中上学区做保值用，地铁近，选择哪里合适？另外孙河的房子是否售出置换？满五唯一. 谢谢
回答：非京籍可以看看朝阳，例如 首城国际，带点学区（北工大附中九年一贯制），距离国贸也近，租金高。或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区，都好租 海淀看下 大河庄苑 位置不错 租金高 （八一小学直升校），还有华清嘉园也可以看
提问：近看房，看了一个房子比市价便宜20w。业主欠款，房子被法院查封。链家给的方案是，我们付定金，房价10%到一个托管帐号，然后链家先垫资帮业主解封。解封完，定金转到链家理房通，然后走正式买卖合同，后续在过户前两天把剩余房款托管到链家理房通，然后正常过户。链家的说法是，如果后续过户不成功，链家退款，我们也没什么损失，只是浪费一点时间。各位怎么看这个方案，有什么漏洞，望指教。
回答：赎楼就找正规赎楼机构，为什么需要链家，甚至是理房通呢？ 买房找链家是第一错， 理房通第二错， 买法拍房第三错， 小白买法拍第四错， 误认为买房是一手交钱一手交货一样简单是第五错。 业主无力偿还的法拍房，比市场价低（低不是便宜）20万，假设房屋只有300万，也是毫不值得的，风险和折价不成正比。
提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美第一城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？
回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而最好，但是「地形不好」。 从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。
提问：女神好，首次提问。通州龙湖蔚蓝香醍叠拼1500w无贷，青岛一套280，西城公寓学区房（只能住）。现金流月4w。孩子国外读书要预留120万。老人通州户口sfsd。想买套五环200面积住，二套投资。 两方案，一，卖通州房，买一套温哥华森林，纳帕，御汤山或西屿西山、万科翡翠云图，自住哪个好？剩500w，tty还是东三环外或通州？通州还有指标。 二，通州出租2.2万，或者同小区换小房，dyd买西屿或万科云图，800万。 问题一，哪个方案好？ 问题二，是dyd还是贷二手？ 问题三，通州指标适合投资么？是出租大的还是通州卖大换小？ 问题四，青岛房子卖么？ 问题五，啥是鬼牌？御汤山后就没涨是么？多谢
回答：换到御汤山或同小区置换，其它几个不推荐 二套以上建议dyd 通州可以投资，只不过现在偏贵，需要等一波回归 青岛的房产如果是在核心城区可以保留 鬼牌是看起来较差的标的，通过改造可能出现惊人收益，一般新手不推荐 别墅涨幅跑输大盘很正常，本就是非投资产品
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
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