认知的变化，永远更不上楼市的变化。
今日，凤林西路以南5号地块又拍出19514元/㎡的天花板楼面价，震惊众人。
然而，今年绍兴土拍市场给我们震惊将远不止如此。
沉寂了大半年之后，袍江也将在9月18日迎来第一场土拍——洋泾湖11号地块。
起拍楼面价高达16007元/㎡，最高限价19959元/㎡，起拍价就是袍江目前地王G7-2地块楼面价的两倍多，成交价极有可能比肩镜湖新地王。
17天之后，绍兴人很有可能惊呼：袍江要变天了！
1st
发展趋势
袍江地价疯涨，看起来出乎意料，实际上情理之中，非常符合城市发展规律。
一个城市的发展，往往就像摊大饼，都是由一个核心点，逐渐向边缘扩散，最终形成一个整体，达到去中心化的效果。
例如上海，从最初的老静安、到徐汇，再到陆家嘴、虹桥，各个区域之间，会相互影响，相互辐射。你很难说哪一个板块是上海真正的市中心，每一个区域单独拿出来，都可以算得上，上海的顶尖繁华之地。
在绍兴，随着镜湖发展渐入佳境，资源也将外溢到周边地区，衍生出新的核心区。
但周边区域那么多，如何选择合适的外溢地？一看与核心区的距离，二看是否具有发展潜力。
距离越近，外溢的成本自然越小，潜力越大，则意味着对资源的吸收效果更好，成长速度更快。
而袍江，除了紧邻镜湖，于整个绍兴而言，同样是地理的几何中心——不仅在迪荡新城、柯桥区的半个小时交通圈内，更是与目前大热板块滨海新城零距离。
在一切向北，一切向湾区发展的时代浪潮下，滨海新城，以其沿海优势，已然成为在绍兴长三角一体化进程中的产业高地。
滨海新城站在前所未的战略高度，与其接壤的袍江，也因此处于高辐射区域，拥有了更多的发展机会。
镜湖狂飙突进的发展脚步，让区域内每个板块都异常火热，呈现出四处开花、全域火爆的态势。
随着镜湖湖东区的崛起，袍江与镜湖几乎无缝对接。湖东区块金融城波澜壮阔的规划理想落地成为现实，紧邻的袍江，也必将迅速改头换面。
2nd
绍兴少有产业高地
很多“一夜之间长大”的板块，都会出现一个明显问题：后续配套不足。
就像杭州的未来科技城，在阿里巴巴上市之后，房价在短时间内迅速从1万左右疯涨至三万+，但由于商场、教育资源、休闲娱乐场所的极度匮乏，也让居住在那的高端人才叫苦不迭。
袍江，则用十几年的时间积累了丰富的配套，已然为房价暴涨，做好了一切准备。
商业上，拥有永利广场、大润发、宝龙广场等多个商圈。
其中宝龙广场作为更升级的商业形态，国内外多家高端品牌入驻，涵盖了超市、影城、KTV、儿童娱乐、服饰零售、餐饮等业态......
交通上，地铁2号线穿境而过。新规划高架网络，更使得袍江在交通上，始终站在越城区的前列。
G329国道，西起湖安路，东至越兴路，同样贯穿绍兴东西，实现了柯桥、越城、上虞的快速沟通。
最重要的是，G329国道还经过绍兴目前最大的交通枢纽——绍兴北站，建设中的杭绍台高铁，更是规划了直达萧山机场的线路。
日后从袍江出发，用不了几首歌的时间，就能坐在萧山机场的候机楼，准备通往全国乃至世界各地。
同样是横轴，“三区融合第一路”群贤路，不仅横跨大小坂湖、瓜渚湖、镜湖湿地和袍江两湖四大湖区，一路上还经过元培中学、绍兴市人民医院、镜湖奥体中心等城市配套，袍江其实比老城区，更能享受镜湖城市级的配套。
纵向的越东路快速路，不仅串联绍兴老城区、袍江、滨海新城三大重要城市组团、还将连接杭甬高速和绍诸高速，让袍江在融杭联甬道路上更进一步。
交通之外，袍江最大的绝活是产业！
袍江的产业正从原有的工业制造向电子信息、生物科技、机电化一体和新材料等技术产业快速转型。
9月，绍兴集成电路小镇规划出炉，布局“一心四园两区”，分为高新区块和袍江区块。
袍江区块规划产业用地面积约4169亩，侧重引进集成电路全产业链项目，建设为综合服务片区、终端应用产业园、晶圆制造产业园等区块，将成为袍江蓬勃发展的源动力。
7月20日，绍兴综合保税区落地袍江，作为绍兴国际化开放重要平台、区内设口岸作业区、加工制造业、国际贸易（跨境电子商务）区等区块，促进装备制造、报税物流等产业融合发展，形成国际化产业链。
毫不夸张地说，袍江拥有绍兴其他区域难以企及的产业基础和产业未来！
3rd
标杆楼盘来了！
既然袍江拥有完善的配套，又是大势之地，但为什么，当人们谈起绍兴的高端板块，总是将其排除在外？
有一部分原因是袍江房价一直处于低谷区，但更重要的，是因为这里鲜有高端楼盘的落地。
从银湖湾、宝龙、新城的袍江1.0，到鸿滨路三兄弟——悠步观澜、观樾诚品、荣安御宾府的袍江2.0，虽然房价、品质都在不断增长，但毋庸置疑，几乎没有一个可以比肩镜湖的高端楼盘。
而即将开拍的洋泾湖11号地块，正好弥补了这一空白。
光从地价看，等到该地块入市之后，袍江的房价极有可能达到3万左右。
除了天花板级别的起拍价，洋泾湖11号地块1.01-1.02的容积率，也几乎到了绍兴容积率的最底线，一定会打造纯低密墅区。
要知道，在限墅令的颁布后，1.0以下的容积率已经不可能在绍兴出现，1.0左右的，也是少之又少，加上毗邻洋泾湖、地铁口的优势，洋泾湖11号地块天赋优越，极有可能成为袍江最高端项目代表。
它不仅会启幕袍江房价3万+时代，更将吹响袍江楼市进军高品质时代的号角！
镜湖时代已然来临，与镜湖一路之隔、良好产业基础、交通极其发达的袍江，距离盛世还会远吗？
