今天推出的是苏州园区一年来小区涨幅分析，昨天推出的是新区的，有需要的可以查看上一篇文章。数据不可能百分百准确，有误差还请谅解。
1.湖西：同比去年平均涨幅：9.71%
把过去两年挂牌价涨幅叠加起来，最低的是中茵皇冠国际20%，最高的几个特点非常明显，低单价。
不管怎么样，湖西对终端改善的吸引力正在逐渐下滑，受房源老旧、品质一般影响，终端改善群体更倾向于玲珑板块。
湖西对改善最大吸引力是星海学区，随着星湾崛起，园区核心逐步东移。
1、以上小区中星海中学学区房，过去两年涨幅34.25%
2、以上小区中星湾中学学区房，过去两年涨幅36.58%
3、以上小区中星港中学学区房，过去两年涨幅34.59%
有意思的是都市花园东区和西区，由于两者之间中学学区不同，东区星海中学学区、西区星港中学本部，两者之前挂牌价差距4500元/㎡，市场似乎给星海中学学区做了定价。
由于星湾的崛起，终端改善高总价预算基本都会优先选择玲珑板块，也让湖西的大户售价相对便宜，另外单星海中学学区房过去两年涨幅也比较客观，主要还是因为低单价，置换改善有选择空间。
考虑湖西建议：
预算足够看品质小区，选择以玲珑片区为主，预算不够看单星海中学学区，像师惠这类小户复式已经奔着9万去了，感觉性价比非常低，老破大、顶带阁慎重考虑。
2.玲珑：同比去年平均涨幅：12.51%
苏州是一个没有中心的城市，遍地开花
相信很多人听过这种说法，实际购房者已经基本默认园区是苏州的核心，这几年但凡地方位置靠近园区的板块尹山湖、甪直等等，哪怕没有园区的配套，涨幅也同样惊人。
园区做为整个苏州房价的云端，其中玲珑又是云端之顶。
在房价统计中，玲珑整体基本跟湖西持平，但过去一波涨幅之后，如今玲珑板块已经遥遥领先，平均挂牌价高达7万+，苏州唯一。
重点是该板块除了小户之外，大户也非常紧俏，而且大户高单价，高总价！这其他区域非常少见。
3月底刚刚成交的大平层，刷新了区域天花板，不管怎样都应该承认，玲珑对终端改善有着非比寻常的吸引力。
考虑玲珑建议：
预算足够就看房子眼缘了，顶级大平层出货很少，历史单价只具参考意义，毕竟这种大平层豪装起来也很恐怖。
3.双湖：同比去年平均涨幅：10.46%
双湖板块别墅是苏州顶层富人区之一，能说得出来的豪宅基本都座落于此，相反这个区域的普通商品住宅由于年限时间较长，没有高端物业加持，面临着湖西一样的困境，品质很一般，高层小区热度低于玲珑和湖西。
考虑双湖建议：
别墅区没有太多建议，大别墅看眼缘，侧重毛坯。普通高层商品住宅可以和玲珑、湖西、景城做对比参考。
4.景城：同比去年平均涨幅：8.01%
学区争议比较大的区域之一，景城房价高是学区在推动，说实话购房者不可能无缘无故就接受这么高房价。
很多人忽略了景城地理位置跟玲珑肩并肩，也有不少可以看到金鸡湖景的住宅，享受玲珑板块溢价理所当然。
相比双湖板块，这个范围内的小区新一些，品质也高一点，景城学区不如星湾、金鸡湖，但相比东沙湖优势明显，个人把这个区域理解为湖东次核心位置，优于奥体和东沙湖。
考虑景城建议：
由于学区的争议性，像海尚这种小户套学区的慎重考虑，整体可以和双湖、奥体做对比，不少二手挂牌价格虚高，一定要多比较。
5.奥体：同比去年平均涨幅：10.22%
做为园区土拍大户，目前热度相对比较高，板块内由于学区一般，去年不知道哪里刮起的妖风炒作星汇，一个还没出成绩的学校。
唐宁府今年挂牌价受一楼带地下室房源影响有所下滑，整个板块层次分的比较明显，有刚需的凤凰城、海悦花园帝国，有改善的星公元名邸和唐宁府等等。
板块学区优势不明显，去年热炒星汇，前段时间炒作的奥体周边新建一个九年制学校，也基本是假消息。
考虑奥体建议：
高总价房源可以和景城、甚至玲珑多做竞品，整体板块可以跟东沙湖比较，个人选择优先于东沙湖，学区优势不明显，不要盲目跟风炒作。
6.东沙湖：同比去年平均涨幅：11.79%
由于东沙湖帝国学校的原因，整体认可不如奥体，可以说是奥体的兄弟区域，就挨在一起，房价也差不多。
考虑东沙湖建议：
跟奥体多做比较，二手房一定要多看，房源水分很高，尤其九龙仓各区之间差价还是比较明显的。
7.湖东邻里中心：同比去年平均涨幅：12.59%
湖东之前的王牌改善区域，现在显得很普通，板块内没有挂牌破6万的，一是房龄太老、品质一般，二是小区太多没有改善识别度。
你问人家为什么买湖西？可以回答有星海；为什么买玲珑？可以回答改善标杆；为什么买奥体？可以回答有奥体中心。
这些都可以称为区域识别度
湖东邻里中心这一方面比较薄弱，学区一般、房龄老破、改善很难一下子说出标杆小区，加上景城、奥体、东沙湖板块分流，早就不再是购房者第一选择。
好消息是西交附属中学值得期待一下
考虑湖东邻里中心建议：
如果学区优先，预算不是很足的话，可以关注这个板块，老牌二实小+新合并成立的西交附属中学算是性价比非常高的组合。
7.青剑湖：同比去年平均涨幅：9.89%
去年园区新房热抢的区域，龙湖、中海、碧桂园几次加推把板块推上了高潮，今年降温比较明显，天阅湖滨开盘反响很一般。
几年前刚需板块之一，园区购房者认可度不强烈，跟尹山湖并称园区后花园，过去两年房价涨幅明显，超过不少区域。
考虑青剑湖建议：
整体属于园区刚需板块，青剑湖学校还不错，预算不够学区优先的可以作为备选之一。
8.独墅湖：同比去年平均涨幅：7%
整个板块小区很少，靠近独墅湖和大学城、产业园等，居住环境不错，缺乏大型商超人气偏低，被独墅湖大道分割到主城区有点距离，相对比较独立的板块，改善客群有周边拆迁大队做支撑，跟新区科技城有点相像。
考虑独墅湖建议：
建议考虑地铁周边或者独墅湖景住宅
像其他一些拆迁小区居多的区域就不多讲了，斜塘板块由于去年误删，只能等明年更新。
园区过去几年苏州房价的领头羊，对苏州楼市意义独特。和的涨幅都是从园区率先开始，唐宁府土拍后刺激，直接助推苏州房价上了新的阶梯，学区房热把玲珑板块刷破了8万，更是带动市区老破小学区房二次腾飞。
总之园区是苏州楼市唯一的存在，虹吸效应非常明显，有不少购房者第一选择都是这里，也有不少新城碰瓷下一个园区
从购房角度来看，园区就是苏州的核心
