今天和客户去石景山新盘【中海长安誉】转了转，感觉还挺不错，现场客户还挺多，我觉得有必要给大家说说这项目。
项目近地铁（1号线古城地铁站700米左右），周边完善的城市建面，主要是单价也不高，指导价7.58万/㎡带精装，旁边的中海金玺公馆，金石公馆等，15-的二手房价格也7万➕，且小区户型没有这个纯粹。
整个项目占地30557㎡，10栋住宅楼，502户，7-17层的小高层，容积率2.32，绿化率30％，现代装修风格，一梯两户，两梯两户，中海的开发商。距离之前WQ的天钻还挺近，中海大厦就在旁边。
户型6种:113/116㎡的三居，130/135/162/166㎡的四居，指导价7.58万，总价850万起，带精装，都是双卧客厅朝南的眼睛户型，得房率不出意外肯定得在80％➕了，还没最终确认。
项目是2月4号开的售楼处，预计月底能开样板间，下个月开盘，交房时间大概率是25年年底。
说一下推荐原因吧，第一，价格确实比较合适，第二，周边城市建面不错，第三，中海的户型物业不错。虽然中海的项目维权的多，给结佣金贼慢，但是不得不说中海的产品还是挺不错的，户型得房率物业都挺不错的，北京单价第一的【中海凯旋】可也是人开发的，包括【中海馥园】【中海紫金苑】【中海枫涟山庄】整体的小区维护还是很不错的。
项目离我们办公室没多远，在办公室就能看到这块空地，缺点的话目前能发现的就是西侧，北侧的低楼层受采光影响比较严重，其他的等我深入了解下，再给大家说。
在现在新盘普遍都在南边，西南边的情况下，这个位置有新盘，而且价格也不算高，还是一个挺不错的选择，如果在海淀西边，西城活动的话，这个还是不错的选择呢，有周边二手房的支撑，以后也会很好出，增值保值性是没问题的。
图⑧是售楼处沙盘，图⑨地块实拍，拍的角度不好很丑。满分如果5分的话，我会给4.5分，大家会给多少分？觉得这项目怎么样？
北京均价没有意义，北京大部分新房都在五环外，四环内（南四环除外）没有低于8万三环内没有低于10万。
北京购房历“辛”记
之四：“同行拆台”
北三环至北五环中轴线东及东北10公里方向，后人车分流次新小区预估不足10%，按800w+的预算，选择空间极小。老北苑房源“被抢”（其实不愿意出五环），望京西似乎成了唯一的选择。
经过某APP地图找图，圈定4个小区的十多套房源。预约中介看房，很快选定某小区两套同户型房子，西北向107平方二室二卫，其中一个明卫可以改造成书房或小卧室。一套位于小区东边楼幢的中低层，因为楼间距小，遮挡尚可，但日照时间较短。西边楼幢次顶一套，向西、向北视野无限，预计冬季大风天会考验窗户的密封性。
两套房报价相差40W。我们更倾向报价较低的中低层那一套，但小区外部环境存在不确实性，南边所谓的公园，已经烂尾十多年，东边待建区域属于同一开发商，也是拆迁十多年待建，同时业主没有可以转租的停车位。置业顾问介绍，次顶业主急于置换西城学区，心理价位比报价低20w。经结合考虑，我们预约次顶业主面谈。
一波三折。对方说挂牌9个月的看房情况，说同事突然可以借钱周转不着急，说预期涨价空间大于急售潜在成本（购房首套二套、以及卖房唯一相关税费差额——相关专业人士懂）。期间，一会说给父母打电话，一会说给妻子打电话，折腾几个小时，最后给一个比报价低10w的价格。我明确告之，我们就是奔着降20w可谈而去，再降2w或不降都能接受，比已知价格高10w我还约你谈个啥。
业主在多个中介挂牌。据说过程中他接到另一个中介电话，他们有客户愿意按报价降10w接盘。不论是真有其事，还是我联系的中介有意告诉我这些的“套路”。总之，不是多满意的房子，弃之不理罢了。
但让人没想到，故事并未结束。几天后，我们约见另一个小区的业主，路途中接到一个中介的电话，这个业主愿意按报价降20w的价格与我面谈。我回复：“2小时后我们直接签约”，如果可以半小时给我回复。5小时后（晚6时），中介说可以约第二天谈。
细想，这极有可能是中介“同行拆台”（为什么这样猜测，业内人士都懂）。时间过去了快1个月，前几天在某APP上，那套房子还原价挂着。
