【买学位房必看！这些要点你必须注意！（二）】#买房##广州买房##学位房#
[左上]提防1：一手房学位爆雷
二手房所见即所得，学位一般比较固定，一分钱一分货买不了吃亏上当。
一手房则是先钱后货，开发商大多采取预售的形式，先收取购房者资金，然后开始建房子建学校。一方面是货不对板的风险，说白了一手楼卖的就是规划和概念，真正建出来是怎么样，全凭开发商的良心；另一方面是销售夸大其词，有利的说得千真万确，不利的尽量含糊其辞。
比如某楼盘宣传“华师附小旁”，这个楼盘在地理位置上的确位于华师附小旁边，但实际上华师附小的学位跟它半毛钱关系都没有，购房者稍有不慎就掉进坑里。
再比如金沙洲某楼盘因广大附中实验学校某校区学位紧张，业主孩子后续可能会被统筹到附近其他小学入读。
一手房尤其注意配套学校，如果开发商后续投入力度不足，很可能出现师资或者校舍不足，学校承载能力跟不上的状况，导致后面的业主需要派位到其他学校，于是家门名校上不了，不得不绕路上村小。
另外就是不少楼盘为了能卖个好价钱，不惜花重金引入华阳、华师等省一级名校的分校，名头和评级虽然不假，师资也会酌情调配，但是名校的学习氛围和历史积淀不可能马上复制过来，所以教学质量也有待验证。
苏菲认为，大多数打着学位房旗号的一手楼盘最后都很容易出现业主维权的情况，而买二手学位房所见即所得，不用承担货不对板的风险，大概率比一手房性价比高。
[左上]下一篇我们将继续分析购买学位房需要要提防的要点，敬请期待。
[左上]关于学位房，你还有哪些疑问？欢迎在评论区留言讨论。
广州11区12个热点板块新房成交价及年度涨幅：
1.琶洲板块81468元/㎡，年涨94%；
2.金融城板块103304元/㎡，年涨79%；
3.越秀区90865元/㎡，年涨24%；
4.天河区67279元/㎡，年涨21.7%；
5.海珠区70616元/㎡，年涨21.2%；
6黄埔区37925元/㎡，年涨19.8%；
7.荔湾区56237元/㎡，年涨16.4%；
越秀区新房网签均价90865元/㎡，是广州房价最高的片区；天河区、海珠区、荔湾区、新房网签均价超过5.6万/㎡，是广州房价的第二梯队；从化区新房网签均价1.56万/㎡，是唯一一个房价在2万/㎡以下的片区。
全年广州越秀区新房网签均价累计上涨24%，是广州房价涨幅最高的片区；天河区、海珠区新房网签均价累计上涨超过20%，是广州房价上涨第二梯队；黄埔区、荔湾区、番禺区、花都区新房网签均价超过10%，是广州房价上涨第三梯队；白云区新房网签均价最为稳定。
全年广州琶洲、金融城、金沙洲板块新房成交价上涨超过50%，板块热度旺盛；尤其是琶洲板块新房成交价基本翻倍，市场热度最高；老东山、老芳村等9个板块新房成交价累计上涨超过22%，板块表现强势。
上半年广州楼市热度高，楼市表现强势，下半年在二手房指导价和楼市寒冬作用下，成交端大幅萎缩，购房意愿下降，市场进入下行区间。#我要上头条# #广州头条#
【土拍颠覆性新政，广州为无房户订做房子】广州第二次集中供地具体要求细节流出了。有以下重点：
1、所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价。
2、黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域一季度一手住宅成交均价上浮5%。
3、海珠、天河、黄埔、南沙区住宅用地出让公告及土地出让合同中注明：相关地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于 50%。
4、禁止开发商“马甲”参与拍地。
评：
1、“限地价”意味着接下来广州不会再出现D王，也不会出现区域性的D王了。
这次新政明确规定了“包括溢价和配建后的折算”都不能高于去年的价格，所以任何形式的D王都肯定不会再出现了。这对引导市场舆论会起到一定作用，毕竟过去每次出现高价地都会刺激一下市场。由于地价封了顶，所以热点区域的土拍出现摇号的情况肯定也会增加。以广州第一轮集中土拍为例，金沙洲地块4.2万/平的成交价这种情况未来就不可能再出现，这类型地块可能早早就进入了摇号程序。下一轮广州土拍，热点区域、核心城区可能会出现更多的摇号定归属的情况。
2、房价地价各种限制，一手房进入全面计划时代。
黄埔、南沙两区学习深圳采取“限房价、竞地价”模式出让。同时黄埔、南沙规定了地价竞拍不得超上限，于是两区的一手房地产市场将进入准“计划”时代，从土地到销售的各个环节都有政府指导的影子。不过由于二手房价暂时不受限制，所以未来会不会出现一二手价格倒挂的情况十分值得关注。如果一二手房价格出现倒挂，买一手房就有利可图，以上区域就有很大可能出现“打新”的情况。
就目前我的有限的观察，包括黄埔在内的核心城区出现一二手倒挂情况的可能性还是比较大的。毕竟核心城区库存更低，需求更大，过去半年房价上涨得也较多。而南沙等外围区域的情况可能会稍有不同，外围区域二手次新房市场价格一直都有一定的折让，所以不太可能在近期出现明显一二手价格倒挂的情况。至于同时限房价，也限地价倒有利于房企。一般情况下，这种操作等于锁定了项目的成本、售价还有利润。房企可以专心压成本，最终可以避免出现亏损销售，确保轻微有盈利。
3、协助无房家庭“上车”是好事，但目前这个方案考虑或欠周到。
新政规定海珠、天河、黄埔、南沙四区新项目必须有50%以上房源卖给无房家庭或个人购买。其目的十分明确，就是要帮助无房一族购房。但这里有几个疑问：1）为什么就以上四个区域而其他区域不实施这个政策？白云、番禺刚需无需上车吗？增城、花都不是更多无房的新广州人吗？所以这个界定很难理解；2）天河、海珠两区是绝对的老城区，市场当中改善型买家是绝对的主力，只有50%不到的房源给改善型买家，明显是不足的。而且目前天河、海珠新房动辄10万8万每平，初次置业者的经济实力多数是够不着这两个区域的。哪怕是黄埔，现在新房也4、5万每平是主流，多数初次置业者也是无法承受。为什么这个政策不考虑放在房价便宜的外围区域呢？
4、禁止马甲公司参与土拍，给了中小房企一次难得的机会。
目前越来越多的城市正在禁止马甲公司参与土地拍卖，据澎湃新闻统计，目前已有5个城市为打击开发商采用多个马甲公司土拍抢地而出台政策。拥有多个马甲的房企肯定是资金雄厚的大房企，如果一家房企一个号，则小房企的中签机会会大大提升。而需要“摇号”定归属的地块，基本等于政府协助控制了成本，风险相对较小。谁能摇到，就等于中了一个“小奖”。
