#楼市小道# 粉丝消息，朝阳管庄新项目京能龙湖·熙上，社区一共9栋楼，580套房 容积率2.2，产品为6-15层洋房和小高层，户型面积66-110㎡二至四居，指导价6.98万/平，入市大概率会低于这个价 就产品来看很刚需了，不过附近均价5万多的二手房小区也不少 户型各位看看怎么样[憨笑]问问大家，你会选熙上还是周边更便宜的二手房？
章哥，我刚卖了管庄的房子，可以买个800多万的房子，孩子目前东城区重点中学，学区房不是必需品。资产保值是买房还是存银行？买哪里的房子比较保值？租售比比较高？请指教。东西城买个是不是更保值？
回答：
1、买房还是存银行？这自己定呗，别人可担不起责任。
不过这倒让我想起了，和现在真的很像。前一年都是灾难频发，都是全球经济危机，都是央行大放水，都是股市暴涨后暴跌。当然如果想找不同也有的是，历史从来不会真正合拍，只不过有些相似而已，所以也就当个故事看吧。
从底开始，中国楼市回暖，到春天房价明显上涨。但是，在北京却出现的退房潮，有的楼盘甚至退房率轻松突破30%。谁都明白这里面大部分是开发商玩儿的假按揭，要不资金链早就断了。但也确实有很大一部分就是普通买房人，让-的暴跌吓坏了，一旦房价上涨就赶紧脱手套现，还是存银行踏实。我们公司的楼盘就出现不少这种客户，怎么拦都拦不住，说什么也要卖房拿现金。
当年的北京均价是1万出头，现在是6万多，十年时间，也不知道存银行能否有这么高的收益。当然历史没什么用，尤其是在买房上，很少有人看历史趋势，就是个故事。
2、800万，东西城或许挺保值，但不好选，都是学区房，租金收益相对低的多。所以如果是纯投资，不太建议买学区房。我是算过很多小区了，总结不出什么规律。政策和学校质量无法掌控，在用不上学位的情况下，犯不上冒风险，也没必要损失租金。
3、我建议是买在丰台朝阳等非学区板块，或者是朝阳没什么溢价的学区。租金高，升值很多都超过东西城，除了几个顶级学区，核心区的升值率真的不算高，不如新区。
这看自己吧，炒学区房现在是潮流、执念，和理性投资没什么关系。就跟当年炒写字楼炒商铺炒海景房似的，没人真正计算收益率，就觉得大伙儿都炒也得跟着，到最后一地鸡毛。开发商中介也故意隐瞒历史数据，想看也看不到，涨了的当案例大肆宣传，赔了的从来也不提。我说了也没什么人信，都是幸存者偏差造成的，没什么辙。这看自己的选择吧，仅供参考。
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我手头有三百万现金，两个孩子不到一岁，一套管庄附近400万出头的小房子，考虑到未来学校的事儿不明朗，所以暂想再买一套450-500万的房子用于投资，有改善住房的意愿，但想了想租房也能解决住房改善，所以我初步决定先买一套，等五年后孩子上学时再考虑，我想请教的问题是：
1我现在情况再买一套是否合适、北京目前房价适合入手么？
2用于投资的话，您推荐哪里？如果不能推荐，劳烦给我一个分析框架。
3您更建议我卖了，加起来买了三居用于改善住房,还是再买一套？
我考虑的是学习的事儿不明朗，现在卖了买了5年后又得折腾。
回答：
1.现在的房价，分怎么说了。跟前两年相比肯定是不太合适了，疫情之后该涨的都涨了不少，基本回到高点。但现在也是全国救市的初期，除了合肥成交量上涨，其他城市还没见到什么效果。那在这种情况下，北京作为全国的标杆城市，至少是不能跌吧，否则其他城市的信心就没支撑了。所以如果认为国家救市会有效果的话，那现在的价格也算还合适，毕竟还没什么波动呢。
2.500万的投资房，那常规选项就是朝阳东部，先看朝青四惠，没合适的再看常营管庄。大部分的小区都没有落后，五环内超出大盘的小区多一些，五环外少一些，平均值都差不多。首选房龄相对新品质好的小一居或小两居，这预算基本就是一居，先看看吧。这也没什么分析框架，都是常规选项。
3.我猜不着是管庄哪个小区，不敢建议。只能说如果是自住的话就一步到位，省得过几年又折腾，浪费税费，几乎相当于三年租金。如果是纯投资的话就别买大户型，流动性弱，租金一般也不划算。这我不好建议，还是自己定吧。
仅供参考。
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今年北京的第二次土拍已经完成了，北京的情况还是可以接受的，相比于其他城市北京的土地市场还是比较坚挺了，43个地块稳稳收金513亿。从开发商来看，还是验证了老赵的判断，未来是具有国资背景的开发商的天下，中海、首开、华润这些企业表现抢眼。朝阳区这次是供地大户，未来的房价管庄、王四营已经在7W左右，十八里店7.5W ，金盏区域已经站上了8W .海淀一个地块8.3w 京昌路更是达到了 11.2w 。其他区域大家可以看图。北京未来的房价何去何从呢？ 大家可以一起讨论#财经##房价#
我是女生，毕业后北京户口，通州临河里花涧溪五层朝南一居，底266入，目前满五唯一，还余商贷120，目前出租3000。男友有海淀西北旺共产房两居，330入，年初入住房本还没下。因准备结婚，不知是否婚前把通州一居换到城六区，方案1: 换到城六区总价350左右的一居（保值为主）继续出租（应该比通州租金高），就长期持有了，住西北旺两居；方案2: 不置换通州一居，维持现状，等以后共产房能出售的时候再看需求置换。请帮忙分析，感谢！
回答：
1.换到城区，租金肯定高点儿。现在这也太低了，租售比都快900了，赶上学区房了。不过底买的，算上税费赚钱了吗？要换的话换到朝阳吧，租金高升值也相对好。看看常营管庄附近。
不过这贷款可就成问题了。之前能贷120是因为是首房首贷，但现在卖了再买可就是二套资格了。假定房价不变，150万最多贷款100万，弄不好还贷不到，肯定是买不到现有总价的。里外里还损失了置换成本，大概也得10万吧，可有点儿亏。想好了再换。
2.西北旺共产房，永靓家园吧。能出售的时候，常规是两年左右下本儿，再等五年禁售期，那至少也得6年左右吧。而且共产房最好就长期自住了，这种房出售时的限制多，还得政府审核价格，只能买个同样具有资格的家庭，不太好卖出合适的价格。
政府推出这种房的目的是打压房价，房住不炒。他们的利润从土地上就已经得到了，犯不上再从卖房差价上赚钱，有可能被骂。所以这也想好了，很难说共产房能有多大收益。换谁当政府，都有可能宁可不赚钱的。
3.这俩方案都有点儿别扭，先留着花涧溪吧。这些年的升值还可以，不算弱，中等。但也有些不合适，现在你们没结婚，卖房置换是自由的。可一旦结婚，手中又持有共产房，那卖了房之后在想买的话有可能受到限制。
这么着吧，如果现在手中的资金多，那就换。如果卖房后不增加资金就甭换了，过几年再看情况和政策。仅供参考。
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去过北京上海深圳广州这四个一线城市。不比较其他，只谈谈在这几个城市生活体验。希望对想去这几个城市朋友有所帮助。
1.北京：夏天炎热，风沙大，不好打车，堵车，地铁人巨多，城市内部建设水平差别巨大，老城乡结合部比如管庄那一代环境不太好，也不知道现在有没有好点…冬天不算冷，有暖气，空气质量一般，但有明显改善。饮食上各地小吃都有，味道不一，老北京小吃味道一般，烤鸭和铜锅都略贵，但味道很棒，每次回北京我都会吃。城市内部没有视觉上较为开阔的景点，但是历史底蕴足，博物馆多，文化产业发达。北京入户难，摇号难，买房限制条件最多。当年我在北京觉得很心累，每年固定要去两到三次青岛看看大海放松一下，不太知道什么原因就是觉得压抑。
2.上海：气候一般，冬天冷，夏天潮。上海比较洋气和精致，老百姓穿着上较为注意，相对时尚。上海本地饮食特色一般，外来饮食的质量全国第一，我在上海吃到过和日本味道几乎一样的日料店，还有和越南一样好吃的汤粉店。上海风气务实，精明，小资，越往上走越开放。相较北京我觉得上海的各方面压力都小一点，我在上海工作从不压抑。入户难度较难，但比北京容易，摇号有难度，买房难度尚可，限制多但能做到。
以上两个城市是中国的真正的一线城市，其综合水平高于广州和深圳。
3.广州：南大门，发达，包容，粤语唯二大本营，夏天巨热，冬天舒服。民间饮食文化全国前三（不分先后），好吃，粤菜大本营。一线城市中最友好的，物价房价都可接受，社会风气务实，赚钱，不拘小节，对新鲜事物接受程度不高。缺点，大蟑螂太多，我现在回广州都有阴影，想想就害怕。
4.深圳：环境好，绿化好，沿海视野开阔，舒服，离香港近，户口出国旅行方便。医疗服务一般，我都去广州看病。深圳一般就是东北的，湖南湖北的，潮汕的，客家的和讲白话的居多，相处其实蛮和谐。深圳机会多，行政效率高，新鲜事物接受速度最快，饮食较广州比味道差。缺点，大蟑螂很多，阴影太多。没有自行车专用道（虽然我也不骑），太热，夏天没法活。
