#楼市小道# 粉丝消息,朝阳管庄新项目京能龙湖·熙上,社区一共9栋楼,580套房 容积率2.2,产品为6-15层洋房和小高层,户型面积66-110㎡二至四居,指导价6.98万/平,入市大概率会低于这个价 就产品来看很刚需了,不过附近均价5万多的二手房小区也不少 户型各位看看怎么样[憨笑]问问大家,你会选熙上还是周边更便宜的二手房?
章哥,我刚卖了管庄的房子,可以买个800多万的房子,孩子目前东城区重点中学,学区房不是必需品。资产保值是买房还是存银行?买哪里的房子比较保值?租售比比较高?请指教。东西城买个是不是更保值?
回答:
1、买房还是存银行?这自己定呗,别人可担不起责任。
不过这倒让我想起了,和现在真的很像。前一年都是灾难频发,都是全球经济危机,都是央行大放水,都是股市暴涨后暴跌。当然如果想找不同也有的是,历史从来不会真正合拍,只不过有些相似而已,所以也就当个故事看吧。
从底开始,中国楼市回暖,到春天房价明显上涨。但是,在北京却出现的退房潮,有的楼盘甚至退房率轻松突破30%。谁都明白这里面大部分是开发商玩儿的假按揭,要不资金链早就断了。但也确实有很大一部分就是普通买房人,让-的暴跌吓坏了,一旦房价上涨就赶紧脱手套现,还是存银行踏实。我们公司的楼盘就出现不少这种客户,怎么拦都拦不住,说什么也要卖房拿现金。
当年的北京均价是1万出头,现在是6万多,十年时间,也不知道存银行能否有这么高的收益。当然历史没什么用,尤其是在买房上,很少有人看历史趋势,就是个故事。
2、800万,东西城或许挺保值,但不好选,都是学区房,租金收益相对低的多。所以如果是纯投资,不太建议买学区房。我是算过很多小区了,总结不出什么规律。政策和学校质量无法掌控,在用不上学位的情况下,犯不上冒风险,也没必要损失租金。
3、我建议是买在丰台朝阳等非学区板块,或者是朝阳没什么溢价的学区。租金高,升值很多都超过东西城,除了几个顶级学区,核心区的升值率真的不算高,不如新区。
这看自己吧,炒学区房现在是潮流、执念,和理性投资没什么关系。就跟当年炒写字楼炒商铺炒海景房似的,没人真正计算收益率,就觉得大伙儿都炒也得跟着,到最后一地鸡毛。开发商中介也故意隐瞒历史数据,想看也看不到,涨了的当案例大肆宣传,赔了的从来也不提。我说了也没什么人信,都是幸存者偏差造成的,没什么辙。这看自己的选择吧,仅供参考。
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我手头有三百万现金,两个孩子不到一岁,一套管庄附近400万出头的小房子,考虑到未来学校的事儿不明朗,所以暂想再买一套450-500万的房子用于投资,有改善住房的意愿,但想了想租房也能解决住房改善,所以我初步决定先买一套,等五年后孩子上学时再考虑,我想请教的问题是:
1我现在情况再买一套是否合适、北京目前房价适合入手么?
2用于投资的话,您推荐哪里?如果不能推荐,劳烦给我一个分析框架。
3您更建议我卖了,加起来买了三居用于改善住房,还是再买一套?
我考虑的是学习的事儿不明朗,现在卖了买了5年后又得折腾。
回答:
1.现在的房价,分怎么说了。跟前两年相比肯定是不太合适了,疫情之后该涨的都涨了不少,基本回到高点。但现在也是全国救市的初期,除了合肥成交量上涨,其他城市还没见到什么效果。那在这种情况下,北京作为全国的标杆城市,至少是不能跌吧,否则其他城市的信心就没支撑了。所以如果认为国家救市会有效果的话,那现在的价格也算还合适,毕竟还没什么波动呢。
2.500万的投资房,那常规选项就是朝阳东部,先看朝青四惠,没合适的再看常营管庄。大部分的小区都没有落后,五环内超出大盘的小区多一些,五环外少一些,平均值都差不多。首选房龄相对新品质好的小一居或小两居,这预算基本就是一居,先看看吧。这也没什么分析框架,都是常规选项。
3.我猜不着是管庄哪个小区,不敢建议。只能说如果是自住的话就一步到位,省得过几年又折腾,浪费税费,几乎相当于三年租金。如果是纯投资的话就别买大户型,流动性弱,租金一般也不划算。这我不好建议,还是自己定吧。
仅供参考。
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今年北京的第二次土拍已经完成了,北京的情况还是可以接受的,相比于其他城市北京的土地市场还是比较坚挺了,43个地块稳稳收金513亿。从开发商来看,还是验证了老赵的判断,未来是具有国资背景的开发商的天下,中海、首开、华润这些企业表现抢眼。朝阳区这次是供地大户,未来的房价管庄、王四营已经在7W左右,十八里店7.5W ,金盏区域已经站上了8W .海淀一个地块8.3w 京昌路更是达到了 11.2w 。其他区域大家可以看图。北京未来的房价何去何从呢? 大家可以一起讨论#财经##房价#
我是女生,毕业后北京户口,通州临河里花涧溪五层朝南一居,底266入,目前满五唯一,还余商贷120,目前出租3000。男友有海淀西北旺共产房两居,330入,年初入住房本还没下。因准备结婚,不知是否婚前把通州一居换到城六区,方案1: 换到城六区总价350左右的一居(保值为主)继续出租(应该比通州租金高),就长期持有了,住西北旺两居;方案2: 不置换通州一居,维持现状,等以后共产房能出售的时候再看需求置换。请帮忙分析,感谢!
回答:
1.换到城区,租金肯定高点儿。现在这也太低了,租售比都快900了,赶上学区房了。不过底买的,算上税费赚钱了吗?要换的话换到朝阳吧,租金高升值也相对好。看看常营管庄附近。
不过这贷款可就成问题了。之前能贷120是因为是首房首贷,但现在卖了再买可就是二套资格了。假定房价不变,150万最多贷款100万,弄不好还贷不到,肯定是买不到现有总价的。里外里还损失了置换成本,大概也得10万吧,可有点儿亏。想好了再换。
2.西北旺共产房,永靓家园吧。能出售的时候,常规是两年左右下本儿,再等五年禁售期,那至少也得6年左右吧。而且共产房最好就长期自住了,这种房出售时的限制多,还得政府审核价格,只能买个同样具有资格的家庭,不太好卖出合适的价格。
政府推出这种房的目的是打压房价,房住不炒。他们的利润从土地上就已经得到了,犯不上再从卖房差价上赚钱,有可能被骂。所以这也想好了,很难说共产房能有多大收益。换谁当政府,都有可能宁可不赚钱的。
3.这俩方案都有点儿别扭,先留着花涧溪吧。这些年的升值还可以,不算弱,中等。但也有些不合适,现在你们没结婚,卖房置换是自由的。可一旦结婚,手中又持有共产房,那卖了房之后在想买的话有可能受到限制。
这么着吧,如果现在手中的资金多,那就换。如果卖房后不增加资金就甭换了,过几年再看情况和政策。仅供参考。
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去过北京上海深圳广州这四个一线城市。不比较其他,只谈谈在这几个城市生活体验。希望对想去这几个城市朋友有所帮助。
1.北京:夏天炎热,风沙大,不好打车,堵车,地铁人巨多,城市内部建设水平差别巨大,老城乡结合部比如管庄那一代环境不太好,也不知道现在有没有好点…冬天不算冷,有暖气,空气质量一般,但有明显改善。饮食上各地小吃都有,味道不一,老北京小吃味道一般,烤鸭和铜锅都略贵,但味道很棒,每次回北京我都会吃。城市内部没有视觉上较为开阔的景点,但是历史底蕴足,博物馆多,文化产业发达。北京入户难,摇号难,买房限制条件最多。当年我在北京觉得很心累,每年固定要去两到三次青岛看看大海放松一下,不太知道什么原因就是觉得压抑。
2.上海:气候一般,冬天冷,夏天潮。上海比较洋气和精致,老百姓穿着上较为注意,相对时尚。上海本地饮食特色一般,外来饮食的质量全国第一,我在上海吃到过和日本味道几乎一样的日料店,还有和越南一样好吃的汤粉店。上海风气务实,精明,小资,越往上走越开放。相较北京我觉得上海的各方面压力都小一点,我在上海工作从不压抑。入户难度较难,但比北京容易,摇号有难度,买房难度尚可,限制多但能做到。
以上两个城市是中国的真正的一线城市,其综合水平高于广州和深圳。
3.广州:南大门,发达,包容,粤语唯二大本营,夏天巨热,冬天舒服。民间饮食文化全国前三(不分先后),好吃,粤菜大本营。一线城市中最友好的,物价房价都可接受,社会风气务实,赚钱,不拘小节,对新鲜事物接受程度不高。缺点,大蟑螂太多,我现在回广州都有阴影,想想就害怕。
4.深圳:环境好,绿化好,沿海视野开阔,舒服,离香港近,户口出国旅行方便。医疗服务一般,我都去广州看病。深圳一般就是东北的,湖南湖北的,潮汕的,客家的和讲白话的居多,相处其实蛮和谐。深圳机会多,行政效率高,新鲜事物接受速度最快,饮食较广州比味道差。缺点,大蟑螂很多,阴影太多。没有自行车专用道(虽然我也不骑),太热,夏天没法活。