最被时买卖房记，我朋友09年，昆阳郑和公园旁边买了一套二手房117平米38万。之后租了几年又空了几年，年租金1万。到了疫情初期，昆明房价不跌，一手房直接涨。他在二环边上贷款买了一套79平米的二手房120万。回昆阳找中介卖房子还贷，标价79万，一个月左右真有人看中出价70万，他咬死75万净收，少一分都不行，反正房子只会涨不会跌，不急的卖。之后在无人问津，几个月后他把房价降至70万也无消息，每去一次降5万，去了几次我也不知道，最近我陪他下去，报价40万。街上的中介由当初的5家，现在只有一家还无人，打电话等了半天才有一个小伙子过来，说是自家的房子，也无人租，开着玩玩。近这几月不论卖租房，无一档生意做成，你报价在低，无人问津等于零。他买二环边上的房子，中介说现在还有更好的楼层，问他要不要？价格只要98万，要的话还可以谈。
抖音上看到一视频，坐标云南昆明一业主因新房购买后房子就降价，业主跑到售楼部发飙。据说这位业主购买时是12000元一平方，现在跌道了9000多。其实商品房买卖自由，确实要有自己的判断，不能因为房价升了就暗暗窃喜，房价跌了就找开发商闹事。
近日， 在云南昆明，发生了一件令人遗憾的事情，一套位于官渡区的房产降价154万元出售，但是还是没有购房者前来购买！
这是一套昆明市官渡区茉莉唐朝花园的房产，其房产面积为220平方米。评估公司经过实地考察后，给出的评估价格为770万元。本套房产此次公开出售，法院设置的最低成交价格为616万元。
本套房产的出售，吸引了2718人进行围观，有48人设置了提醒， 有一位购房者选择了报名。但是在出售规定的时间内，这位购房者并没有选择出价购买此套房产， 最终这套房产还是以流拍结束了本次公开出售！
对于这套昆明区的房产在降价了154万元出售，有一位购房者选择了报名，但是最终还是没有出价购买，对于这样的事情，你对此怎么看待呢？欢迎在评论区留言，感谢关注@房子的那些事66#房产##房价##昆明头条#
#女子1400万买14套房不到1年想退#
昆明的王女士去年以每平米11000元的价格购买了14套公寓，花费超过1400万元，今年她来到了售楼处说：我要退房。
原来今年该楼盘房价已经降价到八九千一平米，她算了算，自己至少损失了300多万元，于是要求开发商退掉未网签的8套公寓。
那么问题来了，她能退吗？
从民事法律关系来看，当王女士缴纳了房款，签署了房屋买卖合同，双方的权利义务关系就建立了，作为开发商，有义务按照合同约定的时间按时交房，以及配合王女士办理房产证等附随义务。
当双方按照法律和合同的约定全面履行自己的权利义务后，由于房价变动，王女士要求解除双方的买卖合同，即王女士以想自己的行为表明不打算继续履行合同了，因此是一种违约行为，应当承担相应的违约责任。
如果开发商同意解除双方之间的买卖合同，那么会按照合同的约定支付违约金，在开发商看来，如果扣除的违约金数额高，可以解除后再卖掉房屋的，那么就属于双方协商一致解除合同了，而如果协商不一致，那么作为王女士是无权提起诉讼要求单方解除合同的。
本案中，由于王女士购买了10套商铺，10套商铺也不会自己住，那么显然，双方之间是商事合同，而不应适用民事规范，即便王女士贷款购买，起诉解除的，也应承担合同约定的违约责任。
实际上，换句话说，假如房价没跌，而是上涨了，作为开发商而言，是不是也可以要求王女士退房，或者是要求王女士支付上涨部分的差额？显然这样做都是违法行为。
本案的特殊之处在于，王女士购买商铺并非自住，也不是刚需，而是投资需要，投资本身有风险，这样的风险本来就是市场允许的，商事买卖中，基于对市场的误判，买了产品后市场发生变动，盈亏都是自负的，你说呢？
#头条法律金牌普法官第二季#
今天走亲访友，看到两处房子，一处是昆明菊花村附近的新楼盘，2万一平米的大平层，面积从120-280平，朋友家就住在对面，据说，疫情前，这个楼盘房子被全部抢空。
按照昆明当地人的工资水平，这个楼盘价格不便宜啊，感觉昆明有钱人，还是蛮多呢。
另一处房子，是另一个朋友，在螺蛳湾附近购买的楼盘“万科公园里”，朋友因为常年不在昆明工作，打算卖掉，但是从去年下半年到现在，房价在不断下跌，去年挂出去的135万103平，现如今已经跌到120万，都无人问津。
万科公园里房子，虽离市区稍远，但容积率不高，小区环境开阔不压抑，居住感觉应该不错，可能因为距离市区太远，贷款困难的缘故，房价一直在往下跌，有价无市。
买房，还是要看地段，好地段的房子，依然有市场，地段不好的房子，今后买卖交易的成功率会愈加降低。
#昆明头条#一边是无房者滴血的焦虑，一边却是富人们房多到不愿住的现实。
位于云南映象小区的临水别墅，建成后至今十四五年了，就有这么套别墅至今空置在那里，不出租不出售，你知道为什么吗？
以目前飞涨的房价来来，这处别墅应该价值不菲了，你能估出值多少钱呢？[祈祷]
以前认识个某烟草部门的人士，曾透露过他买了套别墅正位于在这里，我们还半开玩笑地说他是个XX呢？当时这里的别墅房只要100万左右，现在你估值多少钱呢？其人辩解说是他当医生的老婆攒钱买的，这话你会信吗？
有钱人就是这么任性，钱多到发霉，房多到不愿住，你信吗？[呲牙]
云南，昆明。朱女士在某小区买了9套房，在自己完全不知情的情况下，被小区方装修租了出去，气愤的朱女士向小区方讨要说法，小区方表示这根本就不是她的房子，因为她和房企没有签订买房合同，并且告知这是房企要求他们出租的。
朱女士这些年手里有点闲钱，平时又没有什么爱好 ，就是喜欢买一些自己觉得有升值空间的东西。
有一天，朱女士和姐妹们逛街，刚好遇到一个新开的楼盘，出于好奇的朱女士进去转悠，发现这些楼盘各方面都还不错 ，比较符合她的心意，于是一口气买了9套房，当时付了一半的买房款180多万。
朱女士因为在其他地方有住处，因此这几套房并没有装修，打算房价高点出手。朱女士平时也比较忙，很少有时间过来，房子就一直闲置着。
直到发现业主群里面不少业主在吐槽小区方和房企，才想起自己已经很久没有看过自己的房子了，也很担心自己的房子出现业主们所说的情况，于是出于担心赶紧去看自己的房子，这一看把自己吓一跳。
朱女士发现自己的钥匙开不了门，而且透过猫眼发现都有住人的痕迹，而且每套房子都已经装修，朱女士很想了解到底是什么情况，于是敲门询问，其他的房子没有人应答，只有一户一个年轻女子开了门。
从这名女子口中，他们是从小区方租的房子，而且已经租了半年多，但是当问及小区方当时是以什么身份出租的房子，女子表示自己并不清楚。
为了弄清楚到底是什么情况，为什么自己的房子被出租，朱女士找来了帮忙员一起到了小区方办公室。
面对朱女士的质问，小区方承认没有经过朱女士的同意就把房子出租 ，但是他表示自己这么做合情合理而且合法。他声称房企和他们公司有债务纠纷，就把这9套房子给了他们小区方，这房子也是房企联系装修好的，出租房子得到的租金用来偿还欠小区方的钱。
朱女士听到小区方的解释，实在是无法接受，她表示房企和小区方的资金纠纷，小区方应该找房企，而不是私自出租她的房子 ，他们双方的纠纷不应该作为出租房子的理由。
可小区方却说他们出租房子和朱女士没有关系，这房子并不是朱女士的，房子的所有权还是属于房企的。当年朱女士买房子确实是交了180多万，可是这并不是买房款，而且当时她和房企也没有签订买房合同 ，所以房子还不是朱女士的，房企有权把房子让给他们出租。
朱女士承认双方没有签订买房合同，但是有买房发票，上面清楚地写明付了多少买房款，并且有表明是哪套房。
朱女士说之所以没有买房合同，都是房企的原因。当初她交了买房款后 ，多次找房企签订买房合同，但是他们一直遮遮掩掩，没有正面回应。
后来朱女士想办理分次付款手续用到合同，询问房企也拿不出合同，因此分次付款手续也没有办下来，后来朱女士觉得反正房子在应该跑不了，自己就想拿钱付先，等房企的买房合同签订了，再来办理分次付款手续，没有想到现在竟然被告知房子不是自己的，朱女士实在是气愤。
朱女士买房没有和房企签订买房合同，但是有买房发票的情况下，房企把朱女士的房子给小区房出租，得到的租金来还欠小区方的钱，房企的做法合情合理吗？
1.买房只有收据，没有合同的，买受人应当寻找相关证据证明该买卖关系的存在，比如：转账记录、证人证言等证据。
如果能够结合交易方式、交易习惯以及相关证据证明买卖关系存在的，即使没有签订合同也认定为存在买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
朱女士有买房发票，并且上面清楚表明交的是买房款以及房号，同时朱女士也在业主群，表明着当初房企是承认她的身份的，那么买卖房子属于双方真实意思，并且朱女士的证据也可以表明自己和房企存在着买卖合同关系，因此，虽然没有签订买房合同，实际上房子属于朱女士的。
2.房企把房子卖给了朱女士，那么房子的所有权就属于朱女士，而现在房企私自把房子装修，给了小区方出租 ，实际上是侵犯了朱女士的财产权利。
《民法典》第三条 【民事权益受法律保护】民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
行为人侵犯他人的财产权，会要承担以下民事责任：停止侵权行为、返还财产、赔偿损失等。当行为人非法占有他人的财产，他人可以要求行为人返还财产。
@神州亿哥 也就是说，房企私自把朱女士的房子装修出租，侵犯了朱女士的财产权，朱女士有权要求房企把房子还给她，并且返还出租所得的租金，如果房企仍然不返还房子，其行为可能构成非法占有他人财产行为，这行为如果肢女士报警，房企方可能会受到刑法处罚。
房企以朱女士没有买房合同为由，私自把房子出租，您如何看待房企行为?#头条创作挑战赛# #普法行动-律师来帮忙# #昆明头条#
坐标昆明，我已是拆迀，倍得12套房，当时就卖了2套已是房产证没下来，双房写了一个买卖协议，5千一平米尾款还压着12万，才过了一年房价就 孟涨，涨到1万3，接着房产证已下来，我已沒叫人家多给一分，还是照协议办事，打尾款，过户了事，买房要买人品好的才能买。
近日，由昆明诺仕达集团开发的古滇名城温泉郡楼盘大幅降价，原价202万的房产直接降价至136万元，降幅高达66万元，使原价近乎腰斩。这对于有意购买这处楼盘的新客户来说，当然是个利好消息，但对于已经购买的业主来说，无疑是个晴天霹雳。
于是，业主们各显神通，通过各种途径表达他们的义愤填膺和强烈不满。主要理由是：他们认为该楼盘降价这么厉害，一定违反了“限跌令”，所以降价是违规的，应当认定是无效的。
但据了解，昆明目前还未出台相关的“限跌令”，所以业主所质疑的降价问题，其实并未违反相应的政策规定。
对于业主的不满情绪是可以理解的。毕竟，自己花了真金白银买了房子，不管是用于居住还是炒房，都不希望房价下跌，更不能接受房价腰斩的局面。不管自己是不是买来炒房的，自己购买的楼盘严重贬值，内心深处都难以接受。
一方面，对比现在买房的新业主，他们用更低的成本就买到了同样的房产，当然心理会极不平衡，也会感到“显失公平”。
另一方面，楼盘价值严重低于自己的购买价格，当然会不由自主地陷入到“物不所值”的负面情绪中无法自拔。
当然，业主的心情虽然可以理解，但在法律上他们确实也只能自认倒霉。首先，既然昆明没有实行“限跌令”，那房屋价格自然还是实行一般的市场经济原则，开发商作为出卖人，有权自主决定房屋的销售价格，自主决定是降价还是抬价，只要有人愿意购买，是没有违反任何交易规则的。
其次，对于已经购买房产的老业主来说，他们和开发商之间订立的《房屋买卖合同》早已生效，当初也是经协商一致而自愿签订的，不存在欺诈、胁迫、重大误解和显失公平等可撤销事由。
最后，降价在本质上应当属于“市场风险”，并不属于不可预见的重大变化，也不符合“情势变更”的构成要件。
因此，对老业主来说，恐怕只有自认倒霉了。
年关将至，开发商的销售压力在逐步的增大，一部分开发商是为了完成年度的量化指标，还有一部分开发商是为了生存下来，活下来，他们的营销团队可谓是八仙过海，各显神通，前不久，昆明有一家房企有一个促销的案例，让我这样一个从业十几年的房产老兵都惊叹不已，大跌眼镜，事情的经过是这样的，云南省会昆明有一个房地产项目，我们就称它为D项目吧！D项目的开发商悄悄的低调的先将房价上调了20%到30%之间，房屋总价大概上调了二三十万，然后推出以低首付甚至是零首付购房的优惠政策，更加夸张的是购房人买房后，按揭贷款审批通过，房屋买卖合同网签备案以后，开发商通过第三方平台直接返现给买房人20到30万不等的现金，要求就是返还现金只能返到你的亲朋好友子女的名下，这样就轻松的规避了银行的首付款监管，这招瞒天过海、浑水摸鱼的骚操作下来，最终结果就是让购房人以极低的首付款甚至是零首付款买到了一套房子，但是购房人身上背负了银行的高额的房屋按揭贷款，开发商将房子涨价的那部分全部都返还给了购房者，开发商快速的回轮了资金，购房人也以很低的门槛拿到了一套房子，那么这到底是陷阱还是馅饼哪？大家永远要记住，事出反常必有妖，所有的开发商在所有的项目的运作过程中，不走大路走岔路，不走正门走偏门的原因只有一个，那就是缺钱，这类开发商要么在苦苦的挣扎，要么在铤而走险，所以这类开发商烂尾崩盘的概率极高，撂挑子跑路的风险极大，而我们产生风险的根源恰恰在于贪婪，在目前的这种眼花缭乱的房产打折促销中，我们一定要擦亮眼睛，保持冷静，清醒和理性！
买房是否适用合同法上的“情势变更”？
有网友私信问我：如何看待昆明买学区房学校搬家引起诉讼一案？
我的看法是：除非双方在《二手房买卖合同》中直接约定，买方之所以愿意出本合同约定的房款购买此房，是因为该房系某某学校的学区房，购买此房主要是因为孩子可以入某某学校就读。如果有此约定，买房后遇到学校搬家，买房人就可以引用合同法上的“情势变更”条款主张调整房价或者是退房。
当然，合同法上的情势变更是指合同成立之后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的的情况。
房价涨跌属于商业风险，但把买房的目的限定为上某某学校，就把学区房的概念写进双方的合同之中，任何不能实现该目的的情况发生，购房人就可以引用“无法实现合同目的”要求解除合同。
实践中，一般人不可能会想到把买房的特殊目的写进合同，这就导致买房的目的只能是满足居住这个使用目的。
可见，遇到房产交易这样的事情，把自己特殊的要求并委托律师陪同签署合同，还是很有必要的。
3月昆明的王某夫妇花146万买了一套二手学区房，截止3月25日合同价款都已经付得差不多了，就剩20万尾款没付，可谁料3月31日，王某就看到了该小学的搬迁公告，“学区房”没了，不仅孩子没法因这套房子上学，还面临房价暴跌的风险。王某夫妇于是立马联系卖方张某夫妇，提出变更合同，以较低价格成交或者解除合同退还购房款，这卖方肯定不同意，不仅如此，还让王某赶紧付尾款，否则要承担违约责任。王某夫妇的这个“运气”也是没谁了！
双方谈不拢，都向法院起诉了对方，王某夫妇要求降房价，降到120万元，卖方夫妇拒绝降价，要求王某夫妇支付20万尾款并依约承担违约责任。
五华法院最终作出一审判决：由王某夫妇向卖方张某夫妇支付购房尾款20万元，驳回其他诉讼请求。目前，该判决已生效。（案例来源“第一金融报”、“云南广播电视台”）
【律师聊一聊】
1、我们可以吐槽王某夫妇“运气”不好，或是如某些网友反映的一样，认为这事中介和房东也有责任，学校搬迁这事肯定早有风声，但都隐瞒不透露，尤其是中介，肯定早有耳闻，所以觉得王某夫妇这钱花的“冤屈”，钱花出去了，学区不在了，孩子上不了原学区的小学，不仅如此房子也降价了，还不知能否卖的出去，这事确实对一个家庭的打击太大了！
很有可能小孩学区这事就废了，一是时间问题，重新找哪哪都合适的学区是否可行；二是金钱问题，这套房子要不要卖，能否卖得出去，如果卖不出去或选择不卖，是否有余钱去再买一套学区房，这些都是躲不开的问题。
2、法院的主要理由是认为影响房价涨跌的因素很多，属于“正常商业风险范围”，而且协议中也未就孩子上学及学区的问题作出约定或保证，所以对王某夫妇的主张未予支持。这样的理由表面看起来似乎很合理，但相信大部分网友心里都不甚舒服，因为王某夫妇这事确实放在谁身上，这口气都咽不下去，而且也很“伤”！
关于房价涨跌，尤其是学区房房价的涨跌确实受很多因素影响，政策性很大，谁也无法预料现在的学区将来还在不在，或预期会有的“好学校”到底还有没有，因涉及金额较大，所以算是关乎很多家庭的一件大事。
一般争议主要在于要求变更合同或解除合同，理由主要是情势变更、合同目的无法实现，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况。本案中虽没有约定孩子上该学区的小学是王某夫妇订立合同的目的，但确实约定了“情势变更”条款，但法院认为本案房价变动属于正常商业风险，买卖双方应自担风险，这就说明“情势变更”条款的“不靠谱”！
3、“合同目的无法实现”这是否就无法证明？
最好的方式肯定是在合同中明确约定，我订立这份合同的目的就是要这个学区房，且因考虑“房住不炒”的政策导向，我买这套房子的目的也不是炒房，我就是为了孩子上这个学区的**小学，如果因为种种原因导致上不了，我的合同目的就无法实现，然后我就可以行使某些权利，可以是要求变更合同、解除合同，也可以约定违约金条款。
买房子对很多家庭来说是件大事，从有意向购房到最终签订合同，三方之间肯定磋商过很多次，那么就必定会留下证据，尤其是一开始在阐述购房意向时表达的关于“学区”的询问、确定等都可在一定程度上表明购房目的，不清楚王某夫妇案件中法官是否对这些事实也进行了充分审查。
我希望通过本案传达的并非对于“运气”的依赖及吐槽，或是对司法的不信任，而是在不确定性中寻找确定性，如果房价的涨跌、政策的变动、乃至学校是否搬迁这些事实我无法确定，那么我可以确定的就是在所订立的合同条款中对这些我所关心的事情做一个相对合理的“安排”，有备无患。
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@周律师聊法 关注我，聊法也是聊生活。
#昆明头条#经常没事总爱到房屋中介处去转悠一下，探听点房价涨跌之事，在好几个不同的中介门店处，几次都遇到了几个一听口音就可判断是某镇之人，我心里直嘀嗒嘀嗒的，好可怕的事，是来这个行业淘金吗？[what][what][what]
脑海里一直挥之不去，这些口碑一直并不算好的人都混进了中介行业了，会给这个行业带来点什么呢？让我们慢慢观察。
以我的大半个世纪几十年人生经历来看，我有种隐隐之不祥之预感：凶多吉少呢！这些公司会不会是雇贼看店――自讨苦吃呢！？[笑哭]
也许是我太小心了，小心驶得万年船呀！现在的人真是知人知面不知心呀，人面兽心之人，何处没有呢？包藏祸心之人那真是要提防了的事啊！
笑里藏刀吗？口腹蜜剑吗？引君入瓮？诱人上勾？深藏不露吗？现实的社会早已人心不古了呢！
中介行业，房屋的买卖，房屋租赁过程中，天天都会接触到各行各业，小富之家、非富即贵、特别是能掌握到某些富豪级别的人士之家庭住址，联系方式、性别年龄，姓名收入情况等等关键信息，落入了某些不安好心之人，某镇之人只要有心搞弄点事，那是易如反掌的事，只怕某些人一不小心，一接触就沾上了晦气了，铤而走险之徒，也许就在你的身边呀！现在的人人心叵测是不是？[我想静静][捂脸]
我记得以前有本书叫做《有钱人》，书中写到某些歹徒就是靠绑架、诈骗、敲诈勒索、杀人越货让自己成为有钱人的，你说是吗？
但愿这行业，不会发生我担忧的这些事，企盼我的担心也是多余的事吧！
可别说我谓之不预也！[祈祷][祈祷]
害人之心不可有，防人之心不可无，对吗？
