算地方财政//@粟小米的米米米:土地出让收入算不算财政收入？
华夏见闻
广西各市今年前八月地方财政，南宁太强了，百色超玉林钦州超梧州
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土地出让懂吗？出让土地是收钱的[大笑][大笑][大笑][大笑]//@清风细雨北顾楼：镇江的土地算不算投资？
难得糊涂155165188
扬州再把镇江的苏宁大厦、金山寺，都列入扬州地标，理由很简单，在扬州能看得見。
老黎说税：说税收，谈风险，讲政策。今天下午，郓城县某房地产开发企业财务负责人咨询，企业支付的土地出让滞纳金能否在增值税差额扣除时作为扣除额扣减？
根据财税【】36号文件第一条第（三）项第 10点规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。又根据财税【】140号文件规定，财税【】36号第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
综上所述，该企业支付的土地出让滞纳金不属于上述“向政府部门支付的土地价款”的范围，不得在计算增值税时扣除。
【集中供地可能引发资金、供求等的潮汐效应】我们拿广州为例子算一个账，广州土地出让金总收入接近1700亿元，如果全年只分三次拍卖土地，则每次平均收入大概580亿左右。由于拍地后一个月时间基本就要支付地价大概7成的款项。所以但凡参与拍地的房企，基本上是接近准备好全款的。补充一下，每块土地性质不同，参拍的企业数量不同，一般商办会少点，5家左右。如果是宅地，30家甚至40家也不奇怪。平均算20家企业争一块地，每次拍卖将大概聚集多少资金呢？大概算一下：580 x20 x 0.7 = 8120亿。也就是说集中拍地一次，可能将聚集接近1万亿这个量级的资金。当然，我这个测算是不太准确的，只是换一个角度思考一下集中拍地这个新生事物可能带来的变化。
刚才说的只是一个城市，目前全国有22个城市计划集中出让土地。所以每次土地出让前都会出现资金大规模沉淀的情况也不足为奇。而后在土拍结束后又将遇到大面积的资金“退潮”。目前全国有20多个城市采取集中供地，这种潮汐效应会对金融，货币产生什么有趣的问题，值得关注。
房源供应的潮汐效应
以往土地分月供应，来年的新房自然也会逐月有新货推出。如果全年只供地2、3次，那来年的新房很可能都会集中在全年某2、3个时期集中出现。目前各大开发商都对项目运营进行了反复优化，所以从拿地到开盘，各公司的工程节点、营销节点等需时都是比较接近的，大家同时拿地，那同时开盘的概率就非常高。
如果每年出现2、3次的全市楼盘集中开盘，有可能出现两种情况：
1、多数时间可选的产品较少，市场供应稀缺，成交低迷。而某2、3个时期楼盘大规模同时推出，需求也就集中在这些时段全面释放，楼市成交也会出现明显的潮汐效应；
2、需求集中释放，给地产行业的工作也带来严重的潮汐效应。比如，一堆楼盘集中开盘，一大堆成交，一大堆收款，一大堆网签，一大堆审核。房地产行业及为房地产行业服务的周边，比如银行、律所、金融机构、政府相关部门都带来巨大压力。相当于全年365天的工作，大量都集中在其中2、3个周期内完成。这个有什么影响，不难评估。
司马南：柳教父教你暗做手脚！
7.6亿土地出让金哪儿去了？
（联想贱卖国资系列之二十五）
计算所8万平米的国拨土地被老柳联想私用，盖了高档写字楼，成了联想相当长时间里主要收入来源。著名经济学家左大培10多年前即揭露这是一个骗局，涉嫌巨额国有资产流失。
所有的秘密都在暗下，教父教你暗做手脚。司马南的视频
司马南：中科院7.6亿土地出让金哪儿去了？（联想系列之二十五）
司马南
河南省高级人民法院裁判观点：关于土地出让合同违约金计算标准的规定，是否属于国土资源部门与受让人能够任意协商约定的条款，本院再审认为，土地出让合同作为行政合同与普通的民事合同相比具有特殊性，其主体一方是负有行政管理职责的国土资源部门，签订土地出让合同即是在履行法律法规赋予的行政管理职能，必然要受土地行政管理方面的法律、法规和规范性文件的约束，人民法院在审理涉及土地出让合同纠纷案件时，应当优先适用土地行政管理方面的法律、法规和规范性文件的规定。国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发【】100号）第七条规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚条例》和《金融违法行为处罚办法》等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。”此条关于土地出让合同违约金计算标准的规定，系针对国有土地使用权出让问题作出政策性的强制性规定，在土地出让合同中有具体体现，不属于国土资源部门与受让人能够任意协商约定的条款，并且该条款没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，人民法院不能按照《中华人民共和国合同法》的规定否定该条款的效力，对违约金的计算标准进行变更，而是应当根据出让合同约定的违约金计算标准确定违约金数额。本案中，A公司与开封市国土资源局签订土地出让合同，约定违约金计算标准，A公司应当明知，土地出让合同对A公司与开封市国土资源局具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行义务，如果存在违约问题，应当根据约定承担违约责任。A公司逾期支付土地出让金，应当根据合同的约定承担相应的违约责任，即按日加收违约金额1‰的违约金。A公司以约定的违约金过高为由请求人民法院予以变更，原审法院判决根据合同法及司法解释的规定进行变更，适用法律错误，依法应予以纠正。综上，A公司的诉讼请求法律依据不充分，应当予以驳回。开封市国土资源局的再审请求成立，予以支持。
案例来源：河南省高级人民法院行 政 判 决 书（）豫行再88号
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重庆各行政区县、两江新区直管区、高新区直管区财政，此表为一般公共预算收入，不包含政F基金收入（土地出让金）。财政方面，两江新区直管区与渝北直管区、江北直管区、北碚直管区独立核算。高新区直管区与九龙坡直管区、沙坪坝直管区、北碚直管区独立核算。
北碚左右被两江和高新瓜分。一般公共预算收入是扣除了上缴市级和中Y的部分，实际可以地方自己利用的收入。
重庆中心城区、都市圈、两翼的上缴市级比例不一样，所以大渡口、南川比较吃亏。特别是大渡口本来产业少，还要安中心城区的比例上缴。从表中可以看出，北区确实是重庆财力最强的区域，两江、渝北、江北 前三名，这还没算土地出让金，算上更是把后面甩很远。#重庆头条#
以为要20万，其实只要几百块！
真是出乎意料！武汉城中村还建房出售时只用交几百块出让金！
现在武汉许多城中村还建房开始办不动产证，证上标明土地性质为划拨，商品房土地性质注明为出让。
城中村还建房在开发时开发商没有交土地出让金。
，出售时要补交土地出让金。
有网友说土地出让金计算方式为：相对应的土地收益金征收单价×分摊的土地面积：比方说100平米的房子，分摊的土地面积为10平米，最少只要交240块钱土地出让金就行了，最多交1760元。
这实在出乎意料，一直以为100平米起码要交20万[震惊]
有些人说：收的房产税没法平衡土地财政，图中是中国住房总价值62.6万亿美元，土地出让金收入为8.5万亿元，土地出让金包括商业用地和住宅地及其他属性的用地，暂且全算在住房用地上，也就是住房中1/5收税1%就可以抵消所有土地出让金
南阳这几个问题楼盘该补票了。土地出让金收取标准按照当年开工时间计算。最早的已经过去了，手续还没完善。。。
明年是最后的投资卖房或者房产变现的窗口期，明年不卖房，以后就得折着卖房了。
三四线城市，土地出让金的价格与土地出让的机会成本差不多。
一亩地一年的产值平均是2000到3000元。也就是每个平方每年3块到4块，100年就是300到450元的产值。也就是每平方米的机会成本大约是300到400元。
（1亩地100年的产值也就是20万到30万）
每平方公里路网密度7公里，每公里3000万，每个平方的交通投入就是266元。（道路宽30米，7000米约21万平米）
假设每平方公里市政投入是交通投入的一倍，则每平方米的市政投入是266元。
综合起来，三四线城市每平方米土地的合理出让成本就是832元到932元。
按照30%的征迁毛利率，三四线城市合理的土地拍卖价格就是1189元到1331元。
再就是建筑成本，每平方建筑需要3到6个工，每个工平均价格300元。每平方米的工钱是900到1800元。
每平方米需要混凝土0.7个立方，钢筋70公斤，混凝土价格300到400元每立方，运输成本50到60元。钢筋一吨5000元。建筑材料成本大约是595到672块。
每平方米的建筑成本大约是1495元到2472元。同样按照30%的毛利率，每平方米建筑招标价格就是2136元到3531元。
合计，房屋每平方米的造价是3325元到4862元。同样，开发商也是30%毛利率，因此三四线城市每平方的合理售价就是4750元到6949元。
可以预见的是，普通三四线或者县城城市的每平方米房价基本都会到5000到7000元，部分地区的房子还会低于5000元。
三四线城市供应大于需求，房价基于成本。一二线城市需求大于供应，房价基于需求，而需求取决于收入。按照国际大都市房价规律，一二线城市一套房子的价格大约是本城市家庭可支配收入的8到12倍，或者年房租的20倍到30倍。
譬如上海，人均可支配收入约是8万，平均一个家庭2.5个人，家庭月收入约是20万，按照可支配收入来算，上海每套房子的价格应该是160万到240万。平均每套87平米，每平方米合理价格就是18400到27600元。
上海市区每平方米租金价格是90（宝山）到150每平方米（黄浦）每月，一年的租金就是93960元到156600元。根据租金，上海市区平均一套房子的价格是187.9万到469.8万，也就是每平方米的交易价格约是21600元到54000元。平均租金100元，倒推上海平均新房二手房合理价格是24000元到36000元。
其他一二线城市类推。
对比一二线和三四线城市新房、二手房交易价格，一二线房子的价格明显比价值高，一旦调整起来，调整的幅度会更大一些。
#21天图文打卡挑战（第二期）#土地出让金征收主体调整释放了两个信号，8.4万亿出让金何去何从？
这次中央之所以选择在地方土地财政上“插眼”，其中一个重要目的在于理清地方财政乱象。
土地出让金制度，作为中国房地产繁荣30年的政策基石之一，为经济发展、百姓生活水平的提高、城市的繁荣，都做出了巨大的贡献，地方政府通过经营土地，获得了大量基础设施建设资金，是地方财力的一大重要来源。
从1999年到，二十多年间，全国土地出让金收入累计高达58.9万亿，算上今年前五个月的卖地收入，已经突破60万亿大关。这也意味着，地方对土地收入的依赖，已经达到一个高峰。
过去，房地产土地出让收入相对于地方政府本级财政收入里的比重在 55% 左右。卖地收入规模大、占比高，大部分地方政府的土地财权依赖现象十分严重。
财政部发布的《财政收支情况》显示，国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，约占地方政府性基金预算本级收入的93.57%。
有报告显示，，上海、杭州、广州、南京的土地出让金均超2000亿，北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿元。这笔巨款，过去由自然资源部门征收，地方政府具有较大的支配权，使用上难以具体规范。
而税务部门承担所辖区内各项税收的征管职责后，透明化征收，将会遏制地方政府土地出让金先征再返、少征、虚增、企业欠缴、模糊处理等现象。
王波认为，土地出让金征收主体变化，只是征管工作职能调整，仍然是地方财政收入，也不代表土地出让金会有变化，该收还是得收，按照市场定价收，不会少。
因此，短期内对土地市场和房价并不会产生明显影响。
长期来看，土地出让金收入转由税务部门来征收，这笔资金今后将更加透明，也将有效遏制地方政府，在土地财政上出现的，先征后返、欠征、少征、漏征或是房企拖缴、欠缴等现象，为地方收入”挤水分“，也能有效抑制地价虚高的现象，同时也让土地收入被变相挪用增加难度。
此外，这条政策暗暗透露出中央试图直接掌控地方土地市场的决心。
一个形象的例子，假设地方政府是老公，在外赚钱，中央是老婆，在家管钱。刚开始是代管，但是管着管着，就从老公的钱，变成老婆给老公发零花钱。为啥老婆要下场管钱呢？与之前老公自作主张不无关系，该补的支农、保障房、教育和医疗短板都没补好，很多表现老婆是看在眼里，却很不满意。
其实，自从去年开始，中央就在通过政策布局不断收紧政策环境。
去年8月，针对房企颁布了融资三道红线，给房企降杠杆。
今年1月，给银行划定了五档房地产贷款红线，给银行降杠杆。
去年底开始，针对个人的房贷政策大幅收紧。
今年4月，清查一二线城市的房产抵押经营贷审批，严控资金流入房市，给个人降杠杆。
今年2月，出台土地集中出让制度，收回地方政府掌控拍地节奏的权限。
现在出让金划归税务部门之后，钱虽然还是地方政府的，但中央已经把房地产市场管控的链条打通了。
还是那句话，房住不炒！
#财政部：土地出让收入划归税务征收##土地出让金划转税务征收 有何影响# 6月4日，财政部网站公布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。通知由财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布，通知明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。最受关注的是国有土地使用权出让收入征收部门的转变，因为该项收入涉及金额巨大。
土地出让金征收方式改革，短期影响小，长期影响大。总体改革的目的是有利于中央财政统一统计计算全国土地使用权出让收入的核算，有利于统筹掌握国民收入的总盘子、总帐本。毕竟土地使用权出让收入已经高达8.5万亿人民币以上了。更重要的是有利于遏制地方的土地财政冲动。地方土地财政冲动带来了诸多问题，包括盲目投资扩张，疯狂出卖土地，个别地方侵蚀耕地，土地财政也是高房价的“真凶”之一。
这次土地使用权出让收入改革是稳妥的，先试点再推开。初步仅仅是从收入征收端先改革。通知显示，除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。也就是说原有土地使用权出让收入分配格局暂时不动。地方仍然主导土地使用权出让收入的分配。短期不会有多大影响。
从长期看，在改革征收方式后，中央统筹全国土地使用权出让收入的分配是大势所趋。到那时对地方财力，地方投资，房地产市场和房价等都会带来较大影响。#头条热榜#
如何正确核算政府土地返还款与纳税问题
我司 年通过招拍挂方式取得了一块住宅土地，并按土地出让协议缴纳了土地出让金，并取得了全额的土地出让金票据， 后政府通过补偿方式以“土地结算款”返还了部分土地出让金，我司收到返还款后冲减了土地成本。
问题 1：我司收到的土地返还款，冲减了土地成本，未作为政府补贴收入，也未缴纳企业所得税。该业务现已超过 5 年以上。我司可否适用国税函（）326 号文，以超过 5 年追缴期与税务局争取不缴？
问题 2：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告 年第 18 号）第二章第一节第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外 费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
该文中的“土地价款”如何理解？按土地出让票据来扣除还是按实缴的土地出让金扣除？望您在百忙之中抽空给予解答，万分感谢！
老板财税学院特邀讲师回复：
现分别回答咨询的两个问题。问题一：关于追征期问题。
你们将土地返还款冲减成本这种行为，到底是偷税行为还是一般性未申报呢？要想摆平 这个问题，既要看税务部门怎么理解，也要看你们的周旋能力。因为据我看来，你们这件事 本无争议，但可以将其搞成争议。有了争议，税务部门就不好定性了。
站在你们角度可以给税务局表明以下观点：
①《税收征收管理法》第五十二条规定， 因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以 延长到五年。
②《税收征收管理法实施细则》第八十一条规定，所称纳税人、扣缴义务人计算错误等 失误，是指非主观故意的计算公式运用错误以及明显的笔误。
③国家税务总局《关于未申报税款追缴期限问题的批复》（国税函[]326 号）文件解释，纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税，其追 征期按照税收征管法第五十二条规定的精神，一般为三年，特殊情况可以延长至五年。
我们认为，会计科目的核算就是会计账簿的一种公式化记录。之所以冲减土地成本，是因为在政府协议中明确“返还部分土地款”，缴纳与返还土地出让金是与购买资产有关的一个完整的业务，为此会计科目处理客观地反映了经营实际。
这里一定要强调即使会计科目运用错误，也属于“非主观故意的计算公式运用错误”，税务局只有采纳了你们的观点，就不是偷税了，才有超过“5 年追征期”问题。
站在税务局角度可以给你们表明以下观点：
主要纠缠返还款到底是计入“政府补贴收入”还是“冲减土地成本”问题。纠缠这个问 题的目的就是给你们扣上偷税的帽子，有了偷税的定性，就不存在“5 年追征期”了。
④《征管法》第六十三条，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者 在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假 的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
收到返还款，应该计入“政府补贴收入”，而你们却冲减了“土地成本”，属于在账簿上 “不列、少列收入”，当然是偷税行为。
说句实在话，老田绝对认为返还土地出让金行为，应属于“政府补贴收入”。因为政府收到 1000 万，一定是开具财政票据 1000 万，所以入账凭证一定是 1000 万。当返还 200 万
时，一定是企业为政府开具 200 万收据，而不是政府给你们开具红字发票 200 万。表面看返还的是土地出让金，是对购价的折让，实际上是以此为名，行招商引资补贴之实。如果非要定性为土地价款的返还，政府直接收 800 万并开具 800 万发票，不就简单明了吗？不行，必须 1000 万才符合程序性规定。这就是政府在玩 “收支两条线”的花样。
另外，冲减土地成本与增加补贴收入，从企业所得税方面来说，虽然没有什么差距，但 在土地增值税核算来说，冲减土地成本就不划算。土地成本少了 200 万，就少扣除土地成本
200 万，相当于房产增值了 200 万，按最低税率 30%计算，需要多缴纳 60 万的土地增值税。问题二：关于“土地价款”如何理解问题
国税总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公 告（国家税务总局公告 年第 18 号）第五条，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含 省级）财政部门监（印）制的财政票据。
。#财务##税务#
大义乌小金华，从土地出让金可见一斑，义乌出让金达到623亿，金华市区的婺城区、金东区分别是155亿、150亿，不到义乌县级市的一半，而义乌的623亿占金华地区总数的50%，很明显整个金华靠的是义乌的贡献。
金华地区土地出让金最少的是磐安县，一个山区县仅有7.4亿，不值一提，连其他县区的零头都算不上，赫赫有名的东阳市也只有77亿，只有金华的八分之一，可见义乌的市场有多厉害。
土地出让金占财政收入的百分之五十，占地方财政收入的百分之八十，一个全民贷款投资房地产的模式能不能持续推动国家高速发展，肯定是非常困难，地总有卖完的一天！美国的财政收入主要也是房产税，占到地方财政收入的百分之五十到八十，但是每年计算源源不断，我们的土地出让金实际就是一次性交了70年的房地产税！如果地价不维持高速涨价，地方财政收入就非常困难，必须通过不断交易土地和交易房产才能维持财政收入，所以我们的房子寿命大多30年左右，必须重建，这本质就是一种靠维持炒作模式，各方获取收益，和欧洲都是百年以上的建筑完全不同！而且欧洲建筑并不觉得古老！我不认为这种炒作模式能够持续。当然人民不能自由兑换，自然大家挣的钱肉烂锅中，所以那么多有钱人尤其明星就是国内赚钱移民国外生活！房地产如果改革大家都能住到大面积便宜的房子，房地产企业也不用靠借款高负债高成本过日子！房地产风险也更小，如果全把土地成本转换成税收成本，房价肯定极低，房地产公司成本低，银行贷款也低了，个人负担也低了，大家都受益！政府也不用靠高额负债，财政经常来刺激！
#玉林头条#土地买卖到底有多赚钱。 一些地方为何总是喜欢土地出让拍卖，因为这其中的利润之大。 图1 是我们这里（某地块）的土地使用权的拍卖，起拍价一平方米就是1892元，要是多番竞价 会达到2000多不等，一亩地666.666......平方米。我们以2000定拍价来算，那一亩地就是133 万多。 为什么一些地方总是喜欢征地出让拍卖，而征地成本是多少呢，我们这里现在征地有十多万一亩，有几万一亩，还有青苗费等，我们按12万一亩（包括青苗费）还有一些征地人力成本，土地平整等，算13万一亩。拍卖价133-13=120（万），一亩地十倍利润。 马克斯资本论里说道：＂一有适当的利润，资本就胆下起来，如果有10%的利润，它就保证到处被使用，有20%的利润，它就活跃起来，有50%的利:，它就铤而走险，有100%的利润，它就敢践踏一切人间法律，有300%的利润，它熟敢犯任何罪行，甚至是冒纹首的危险。＂ 具体到实际情况，在巨大利益面前，保护耕地，征地公开透明，等等还算什么。 只是可怜了被征地的村民。征了地后就是永远的失去了。 土地出让使用权最高：1居住用地70年，2 工业用地50年，3 教育、科技、文化、体育、卫生用地50年， 4商业，旅游，娱乐用地40年 5 综合或者其他用地50年。而到期后，房产还在，又要收什么费，收多少呢？现在还是一个未知
国家提长租房好长时间了，为什么落地很难？算一笔账你就清楚了。
以两居室80平米为例！
高层，建好简装入住，我们只算建筑成本，不算土地出让金和税费，算3000元/平米，总价是24万元。
若想在内收回成本，每年租金应该在2.4万元，每个月就要2000元的租金。
若想在内收回成本，每年租金应该在1.2万元，每个月就要1000元的租金。
以石家庄这样的城市，普通两室的租金一般是1500元左右，那就需要十几年才能收回建筑成本。
开发商要赚钱，还需要给十几年出租收益吧，这还没算土地方面的收益，所以，建长租房投放市场，太难了。
定了！杭州新房要涨！最新限价地图来了，快看看你家涨多少！
杭州第三批集中土地出让地块正式挂牌了，共35宗地块（含1宗人才租赁用地）上架，将于12月21日正式出让。
在这35宗挂牌地块中，约有18宗地块，新房限价有200-2000元/㎡不同程度的单价上调，有5宗是新增限价地块，也就是说，35宗地块有约23宗地块有限价变动。
可别小看涨200-2000元/㎡，如果按建筑面积100㎡的一套住宅来算，总价涨幅就是2-20万元。
