茁壮成长的韭菜官方：
中骏集团控股(01966)@旭辉控股集团@新城发展@雅生活服务
今年3月份以前暂时龟缩在房地产+物业中，以物业为主。
政策天天出，落地也需要时间。
中债增信也是扩大范围了，已经很快了，才一个多月，预计三月份最近利好基本都会兑现。
一种不就活不罢休的态度。
很多人会说房地产没落行业，
这点没错，
但是房地产优秀民营企业救活，这些企业不拿地，保交房把土地储备卖完，利润已经是市值数倍了，叠加自己有的持有永续物业+代建轻资产，这些项目都会高估值。
新城发展（星轶影院全国第九，商业今年预计130亿，住开救活为目标），中骏世界城（持有中骏世界城，目前10座，预计三月份前就12座，目前储备近40座），旭辉控股（三林蛋一手好牌打的稀巴烂，但是不能否认旭辉管理确实不错，目前持有商业14座，和新城不一样，大部分都在一线，剩下在二线，旭辉永升扩张还不错，期望别卖旭辉永升，代建业务全国第六，还是很不错的）。
还重点关注了合景悠活，一样估值感觉不如雅生活扩张快，计划换掉。
秋天的两只小鸡：
更多调研录音、深度研报请关注: "秋天的两只小鸡"。
事件
年1 月13 日，国新办举行 年金融统计数据新闻发布会，会上央行副行长表示要鼓励住房、汽车等大宗消费。保持房地产融资平稳有序。坚持“房住不炒”的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策；用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，维护好住房消费者合法权益；实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险；完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。
点评
起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21 项工作任务。此次行动方案的21 项工作任务中，除了前期已出台的金融十六条、增信支持民企发债、恢复房企股权融资、政策性银行保交楼专项借款等外，新增多项有力措施：
①新增1500 亿元保交楼专项借款投放、设立2000 亿元保交楼贷款支持计划；②设立1000 亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给；③合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30 家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。结合之前住建部、央行、银保监等多部门的积极表态，充分反映了中央支持行业回归平稳发展的坚决态度。
供需两端齐发力，未出险的优质民营房企估值有望修复。需求侧房贷利率或持续下调，当前已有多个城市首套房利率低于4%，在首套住房贷款利率政策动态调整机制落地后，下调或取消首套房贷利率下限的城市有望进一步扩围；高能级城市的四限政策也将根据销售表现逐步松绑。供给侧新增3 条措施中，保交楼金融支持力度加大，配套资金有望快速落地，体量也有望增加；住房租赁贷款支持计划的落地，在增加租赁供应的同时或能为市场销售注入一定流动性；而“三线四档”的规则优化，为房企自主调整资产负债表提供更大空间（拿地积极度或有提升）。同时，行动方案没有具体名单，金融机构自主把握选择专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，而从近期的增信发债支持上来看，民营房企获支持的范围正在加大。我们认为未来供给侧对房企的支持将围绕行动方案的落实展开，预计尚未出险的民营房企获支持改善力度或明显增大，如碧桂园、新城控股、中骏集团控股等，其估值水平有望进一步修复。
保交楼实质性持续推进，低估值物管企业修复空间仍较大。保交楼在多项政策措施支持下获得实质性进展，预计地产销售也有望逐渐企稳复苏，物业板块估值受压制的关键因素得到明显改善。恒生物业服务及管理指数从 年11 月初到现在上涨幅度超90%。但我们梳理发现，当前部分民营物业公司的估值仍然较低，未来估值修复空间仍大。
当前上市物业公司中，账面净现金/市值的比例在50%以上的有卓越商企服务、越秀服务、世茂服务、旭辉永升服务、建业新生活等公司，其中PE 估值最低的是建业新生活，仅为5.4x，其次是卓越商企服务，为6.6x，而其他关联房企公开债未展期的物管公司PE 估值在10x 以上。我们认为地产企稳预期增强，以建业新生活和卓越商企服务为代表的低估值物业公司未来仍有很大修复空间。
投资建议
地产板块，我们认为尚未出险的民营房企受供给侧支持改善空间大，估值偏低的标的股价有更大的恢复弹性，如碧桂园、中骏集团控股等；而头部央国企和改善型房企更受需求侧宽松政策的利好，依然建议关注建发国际集团等。
物业板块，在保交楼工作持续推进、地产销售有望复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
来源：[国金证券股份有限公司 杜昊旻] 日期：-01-15
MT调研：
【国金地产】行业点评：供给侧支持加大，民营房企物企估值或改善
【事件】
[庆祝]1月13日，国新办举行金融统计数据新闻发布会，会上央行副行长表示要鼓励住房、汽车等大宗消费。保持房地产融资平稳有序。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。
【点评】
起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，新增多项有力措施：①新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划；②设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房；③合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则。
供需两端齐发力，未出险的优质民营房企估值有望修复。行动方案没有具体名单，金融机构自主把握, 而从近期的增信发债支持上来看，民营房企获支持的范围正在加大。我们认为未来供给侧对房企的支持将围绕行动方案的落实展开，预计尚未出险的民营房企获支持改善力度或明显增大，其估值水平有望进一步修复。
保交楼实质性持续推进，低估值物管企业修复空间仍较大。物业板块估值受压制的关键因素得到明显改善。当前上市物业公司中，账面净现金/市值的比例在50%以上的有卓越商企服务、越秀服务、世茂服务、旭辉永升服务、建业新生活等公司。我们认为地产企稳预期增强，以建业新生活和卓越商企服务为代表的低估值物业公司未来仍有很大修复空间。
【投资建议】
地产板块，我们认为尚未出险的民营房企受供给侧支持改善空间大，估值偏低的标的股价有更大的恢复弹性，如碧桂园、中骏集团控股等；而头部央国企和改善型房企更受需求侧宽松政策的利好，依然建议关注建发国际集团等。物业板块，在保交楼工作持续推进、地产销售有望复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。
【风险提示】
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
欢迎联系国金地产团队交流
：
杜昊旻/王祎馨/方鹏
hnxxdj：
预收房款近29万亿，不算太离谱，平均2年交房，大致和前两到三年销售额接近。预售制下房地产本质是带杠杆的金融业，行业景气时，大集团下面分公司三五十亿的盘，总部前期资金一两个亿就能启动，项目端这笔启动费也是负债，半年到一年要还本付息。货如轮转时是“最好的生意模式”，吃过这一口哪禁得住。大家都滚雪球，滚成雪崩。缩表后信用修复，会回到产品、运营、服务……个人估计要三年以上回归正常。万科A(SZ000002) 中骏集团控股(01966) 融创中国(01918)
我思--故我在：
中骏集团控股(01966)基本把中骏发债的文件看完了，总体算喜忧参半，喜得一线城市北京、杭州、上海、厦门都还不错，忧得是以来下沉四五六线城市基本都难回本，山东区域、天津区域、广西区域、成渝西部区域基本都玩了个寂寞，能少亏就不错了，虽然单个项目拿地成本低，但合计100亿+以上得土地投入；另外几个大得事项没在募集说明中搞清楚，第一是厦门中骏天荟持股比例75%，项目60亿+，存货和预收款都没有看到数据；第二济南骏茂府（和世茂合作，土地成本30亿+），没看到数据；第三中骏公寓发展挺有特色，但盈亏还没理清楚，估计这些业务对应得公司没有在发债主体内，但应该都在上市公司体内，不知道有人清楚内情吗
房地产(CSI931775)：
房地产企业到底欠了多少钱，这似乎是个盲盒。因为近几年，统计部门一直没有公布过房地产行业的总体负债规模。不过，近期央行一位官员的公开情况介绍，基本上把房地产负债的盲盒给打开了。过去一直以为银行是房地产行业最大的债主，然后现在... 网页链接
