4万+买佛山禅城亚艺版块的二手，值得吗？
问：司令，我在佛山禅城季华路工作，计划入一套禅城二手四房，较中意季华路上的招商臻园，去年至今看过好几次，价格越看越涨。
目前看中的两套高层望湖四房，业主报4万左右。我这两年收入不错，多几十万买个景观房，一家人住得开心也值。
不过我也不想做水鱼，4万的价格比小区其他三房和周边楼盘的四房要贵上不少，这个价格能不能入手？请帮分析一下。
司令回答：
亚艺版块居住还是不错的，简要说两个我个人倾向的招商臻园的价值点：
① 恰巧的地段：望湖（虽然二线，但高层受影响不大），下楼过马路就文化公园和岭南明珠，距离佛山佛山市一医院不到一公里（穿过文化公园步行可达），靠近未来的3号线电视塔站。
② 更强的产品力：亚艺的二手盘中，最有质感和逼格的外立面，应该算它；140-170平面积段户型格局设计优秀、实用率不差的4房，螺蛳壳里做道场的围合式排布；
当然也有缺点：占地面积不到3万方，但下楼立马就可以到达双公园可以弥补；楼龄几乎版块最新。
4万左右的单价不便宜，超出周边二手约30%-50%的单价，不过，除了招商臻园的高层景观4房，天湖郦都等盘的部分湖景房也能卖到4万甚至更高。
和招商臻园的小户型113㎡三房相比，四房单价贵的原因是面积段&四房，大面积四房在亚艺有额外溢价。
但臻园113㎡不争气，尺度感做得太差，去到这个面积段了，竟然搞了个3.6米（净面宽看高低层约3.2-3.3米）的客厅，你说气人不气人？
和部分低层四房相比，高层也要贵上不少，差别主要在于景观和装修。当然，4万的单价你尽可能去协商谈判，如能控制在3.5-3.6万买入湖景房就是更合宜的区间。
高于小区和版块均价的稀缺景观房，就像个爱马仕包，有人觉得享受一辈子很值，有人觉得是智商税，决定权在于你。
以上是针对个人情况，大概给的建议。我们只说因人而异的干货！
【5个超3万/平！东莞6月二手房价曝光，南城卖不过常平？】
注意到了吗？自5月初东莞楼市新政后，二手市场正逐渐火热。
根据市住建局数据，5月东莞二手房网签均价20551元/平，首次突破2万大关；同时，二手网签套数1319套，环比4月上升23%。
对此，楼市君整理了一大波数据，帮助你厘清选择镇街的逻辑。
01
13镇街二手挂牌均价1字头
3万/平以上仅5个镇街
根据诸葛找房平台数据，楼市君整理了各镇街6月最新的二手挂牌均价，从中也发现了一些规律。
从数量上看，均价超过5万/平的仅有松山湖一个镇街（园区），均价在3字头的有4个，分别是南城、东城、厚街、长安。
以上5个镇街（园区）不失为东莞最新的价值高点，正好也都是各自所在片区的核心地带。
其中，松山湖的万科虹溪诺雅因为一线望湖，挂牌均价已达到8.3万/平，堪称东莞天花板的存在，但6月的均价相比上月还降了0.53%。
均价在2字头的有塘厦、凤岗、大岭山等15个镇街，这些地方虽然处于东莞二手价格的中等地位，但也算超过了平均水平。
这些镇街的其中一大共同特点是，环中心区域，是城区、松山湖或深圳购买力外溢的第一站。
另外，还有些镇街则是因为区域内二手房源数量太多，且发展久、楼龄大的楼盘多，从而导致均价被拉低，如虎门、南城等。
而以洪梅、麻涌、石龙等13个镇街为代表的均价1字头分队，可谓拖了后腿。
02
二手价格涨幅受新房影响
低价板块流通率靠前
当然，房价高低不是影响买房选择的唯一因素，如果考虑投资空间和后续转手问题，那么房价涨幅、区域流通率更是判断的关键。
1、房价涨跌：道滘跑在最前，望牛墩、麻涌等落后
根据市住建局公布的数据，道滘二手房价涨幅在这一轮行情中表现突出，6月二手挂牌均价27869元/平，同比涨幅达到44.7%。
毕竟，这一年内道滘的新房价格不断突破新高，如首嘉·鹭湾1号将道滘的新房均价拉高到3.16万/平，板块内二手房价顺理成章的被向上推动。
沿排名依次往下看，石排、厚街、桥头等镇街的二手房价近一年涨幅均超过了20%。
再来看涨幅为负数的镇街，企石跌幅最大，达到19%。
不仅因为位置距离主城区太远，往外又靠近惠州，而且板块内没有新房的推动，想要涨价很难。
跌幅排名第二的麻涌，与企石相反，新盘太多导致板块内部竞争太激烈，导致二手市场缺乏上涨空间。
2、板块流通率：价格低的更好转手，南城、凤岗相对困难
板块二手房流通率，其计算规则为：近一年的二手成交套数/现有挂牌房源套数，比值越大，证明板块的二手房流通性越好。
流通率排名前十的镇街中，有6个镇街的现有二手挂牌均价排名在20名以上，例如谢岗、企石、常平等。
这也就说明，二手房卖得动的原因之一，可能源于房价相对便宜，适宜上车。
而道滘、石碣这样的板块，二手挂牌价排名中等，但他们离城区近，适合外溢购买力的转移。
再来看流通率较差的10个例子，典型的代表有凤岗、塘厦等，流通率不足20%，但二手挂牌价却排在靠前的个位数名次。
另外，影响到近一年的二手流通率的还有另一个重要因素——东莞二手房指导价，去年10月出台，对南城、松山湖等热门区域的影响极大。
值得一提的是，南城无论从成交数量还是流通率来看，均比常平要低。
03
地段、资源、供求比
三大因素影响购房选择
综合以上三种因素（房价、涨跌幅、流通率）的考量，楼市君总结出一些适合刚需购房的选择经验，附带理由：
1、环中心区域，趋势正向上发展，如：万江、厚街、道滘
这些地方的共同点在于，目前价格低于中心区域，尚处于全市中等水平；且因位置离所环绕的中心区很近，可以轻松享受到同样的资源配套。
从流通率排名就能得出，价格是影响房源转手的最关键因素，所以这样相对地价、配套也不错的地方，往往会吸引购买力前往。
2、占据稀缺资源，可稳固价值，如：莞城、石龙
有些镇街虽然位置较远，或者配置比较旧，但能掌握一个稀缺的资源，就会加分不少。
例如莞城，有全市数一数二的教育资源加持，且板块内暂无新房，使得莞城的房源一向比较抢手。
而石龙虽然地段较远，但好在有地铁2号线经过，全市排名靠后的低价，是刚需客会优先考虑上车的地方。
3、供应太大，易形成买方市场，如：南城、虎门
这两个镇街一南一北占据着两个片区的中心位置，而且配套发展非常强，生活舒适度会很高。
但缺点在于板块内供应量太大，南城目前的二手挂牌量在7000多套，虎门也有4000多套，但数据表明二者一年内均网签1000套左右，是很明显的“买家市场”。
总之，是否适宜入手，仅看房价只是表层锚点，而地段、稀缺资源、供需情况，才是影响到房价的底层逻辑。
在购房时，以上因素都需多加斟酌，即便不为投资，也需考虑到未来置换的需求。
你认为呢？欢迎在评论区发表你的看法。#东莞楼市##二手房#
每天十分钟一看专家的预测准不准？（1193期）
不甘寂寞的老三届人 -12-18 13:06 发表于北京
今天是12月18日，星期天。三年疫情，使我们认识了许多医学专家并膜礼顶拜，奉若神灵，言听计从。如：钟南山，张文宏，梁万年，李兰娟，张伯礼，童朝辉，吴尊友等。但他们毕竟是人而不是神，难免有预测不准，前后矛盾的情况出现，我们做人要厚道，还是对他们不要太苛刻。
昨天，中疾控流行病学首席专家吴尊友发声称：“今冬疫情将面临“一峰三波”，感染率在10%—30%。从12月中旬到1月中旬将是第一波疫情，以城市为主；第二波是1月下旬到2月中旬，春节前的人员流动造成第二波疫情上升；第三波是2月下旬到3月中旬，春节后返岗返工。这三波疫情构成今冬的新冠流行峰，持续大概3个月左右。”
究竟他这次预测的对不对？咱们拭目以待。不管怎么说，春节前后这三个月是最难熬的日子，大家一定要挺住，坚持就是胜利。
昨天，我姐和我姐夫去了云南的泸沽湖，并发来了文字和照片。这不竟也使我回忆起9月，我全家四口人去云南自驾游的经历。我想先回忆一下我当时去泸沽湖的感受，来个抛砖引玉。"横看成岭侧成峰，远近高低各不同"。我的游记是粗糙简单，盲人摸象，他们的则是细致入微，情景交融。 先看我的回忆： “泸沽湖离丽江有180公里，路程不算远，但由于是国道，且以盘山路为主，这就给驾驶员带来了考验，一般新手是绝不敢开的。好在我女儿胆大的很，于是，我们怀着几分忐忑不安的心情上了车。山路确实很难走，不是隧道就是弯路，但经过三个多小时的长途跋涉，我们还是有惊无险地于中午到达了目的地--泸沽湖。
泸沽湖有个村子叫大洛水村，是摩梭人集中居住的村落。我们预定的是泸沽湖望湖庭院精品酒店，办好入驻手续，我从靠湖的房间一端开门出来，五十米外就是大名鼎鼎的泸沽湖了。
我信步走到湖边，只见湖水清澈见底，既无波澜，也无涟漪，好象一个沉睡的美丽少女，矜持而恬静。泸沽湖静的让人不忍大声说笑，生怕打破了她甜美的梦境。远处的几个岛屿清晰可见，不多的建筑只露出一些屋顶，主体则隐藏在绿树花草之中。
我们坐猪槽船去了一个无名岛，这里曾是电视节目《亲爱的客栈》拍摄地。撑船的是三位壮汉，他们奋力挥动木桨，使小船快速前行。通过交谈，他们知道他们是摩梭族人，还在实行走婚。
据我了解，摩梭族属于母系社会，可能是我国少数民族中仅存的一种民族风俗了。这里的母亲享受至高无限的权力，儿女实行‘’男不娶，女不嫁‘’。所谓‘’走婚‘’，即女子不离家，男子夜晚去伴侣家过夜，早上再回到自己母亲家，生下的子女归女方，随母姓。
我想，这些男人真够可怜的，作为父亲却不能在自己孩子面前有父亲的名分。但他却还要在母亲家中，抚养姐妹生下来的别人的孩子。不过，喜欢风流又不愿承担责任的男人到是挺高兴，只要女人同意，他可以夜夜入洞房，生下孩子还不用自己承担义务。世界上真有如此的美事吗？话到嘴边我却不敢问，生怕摩梭汉子一桨把我打到湖里去。泸沽湖边有许多歺馆，我们通过网络选了一家网红，果然色香味俱全，美景加美食，泸沽湖不虚此行。"
以下转发我姐姐和姐夫的游记和照片。
先看我姐夫写的：“这两天，我们在神奇的东方女儿国泸沽湖渡过。在清澈湛蓝湖面上，飞翔着许多红嘴鸥，人们抛出掰碎的面包饼干，它们欢呼雀跃，向大家表示欢迎。今天上午，我们去参观格萨摩梭人古村落。女导游向我们详细讲解了摩梭人的风俗礼仪，这里是全中国仅存的母系社会形态。老外祖母主持家里大小事务。这里男不婚，女不嫁。女孩子13岁时，家里举行隆重的成人礼。女孩子一脚站在米口袋，一脚站在猪膘肉口袋，双膝跪倒行大礼。从此，她搬进家里准备好的花房独居，也有了社交的权利，一般16岁开始走婚，与自己相仪的男友同居。第二天早晨男友走人。在这里没有结婚证和离婚证。自然也就没有婆媳关系紧张之说，做为女儿和外孙女在母亲外祖面前行孝道之礼，为她们养老送终。做为外地游客，真长了见识，丰富了自己的阅历，收获多多。"
再看我姐姐的描述：泸沽湖景区，是我所见最美的湖泊之一。泸沽湖位于四川和云南的交界处，其中大部分在四川。称为“高原明珠”，是一个未被污染的处女湖。四周青山环抱，湖岸曲折多湾。水源来自玉龙雪山，极其纯净。湖底最深达110多米，可见度深达14米。湖边静静地睡着格姆女神山。有高高的发髻，均称的五官，长长的脖子，高高隆起的胸部。湖面上成群的红嘴鸥在水面上嘻戏或围绕着猪槽船向游客要吃的。
