最近小研究了一下北京的公房,越了解越体会到房产市场的非标及复杂:
1.北京的公房约占全部供给的15%(以某ke数据为准,北京市二手住宅共有7.4w套,其中公房1.15w套)
2.公房主要分布在朝阳丰台海淀;
3.以朝阳为例,公房的主要区域是亚运村芍药居西坝河望京团结湖劲松等板块;东三东四北四北五,上世纪90年代重点发展的大型居住区
4.公房的权属很复杂,庙产,典型如雍和宫附近,军产,大院家属分房,央产和单位福利分房等;其中庙产军产不可买卖,二级市场无法流通;
5.从管理权角度来看,公房分为房管局直管公房和单位自管公房,不用管理权的公房在腾退和旧改的优先级上不一样。通常直管公房更好腾退。
楼盘测评:望京樾
1.地段可以说一片白纸好写字,主要是抱大腿,和望京新北苑相邻,望京职住平衡的典范加上产业北移趋势有利北面的发展。
2.开发商背景不用多说,都是比较有实力的,而且金茂的口碑和品质已经深入人心,所以不用担心后续交房和质量的问题。
3.三面宽眼睛户型加12大科技系统,居住舒适度更是先人一步,后面的物业也是金茂的,所以小区服务更不用担心了。
4.价格比起望京的二手次新房有一定优势,崔各庄现在新盘也可以pk一下,未来无论质量和居住条件目前的新房还是有竞争力的。
5.中关村电子城、温榆河朝阳园大公园和中央别墅区环绕,整个区域发展利好,一个区域的发展主要是产业和人口聚集,这边基本满足了这个条件,所以未来可期。
6.如果有以小换大,以老换新的的可以重点考虑一下这个楼盘。
7.缺点:目前小区旁边三无,出行地铁属于弱项,靠自驾还是很方便。
章哥,朝阳公寓棕榈泉(成交价9.6W)、望京东湖湾(成交价12W)和来广营的臻园(成交价11W)。这三个盘,从日后升值为第一要素,居住体验为第二要素的话,怎么排选呢。主要是不同的年份,地理位置又在一条地铁线上。多谢指教!
回答:
1.那我认为是首选臻园,次选东湖湾,棕榈泉自住很合适,保值也还行,升值性稍弱了。
2.这其实大概比较一下走势就行。臻园是的,刻意错过了金茂府的风头,小阳春之后开盘,4.5万。东湖湾当时已经在尾房清盘了,大复式也是4.5万,那平层常规户型就应该在5万左右。到今天这两个小区的价格差不算明显,可以说还是差不多。
但是,这是在来广营板块的产业、配套和学区都不如东湖湾周边的情况下取得的,相对更难。而望京已经没什么建设用地,来广营却是有明确的向好发展的趋势。所以我建议是如果注重保值升值的话,首选臻园。
3.棕榈泉就不好比了,底,应该正是曾老板出事儿的时候。反正不是年底就是年初,我也记不清了。那会儿媒体大肆报道,棕榈泉的二手单价都在6万左右。
那现在如果不到10万,这增值性就没什么可比的了吧。可以说是此消彼长,板块的能力还是略弱于望京这种产住结合区。
4.不同年份和一条地铁线上,这和投资什么的影响倒没什么。这种小区的房龄不是太重要,只要维护的好就行。交通就看自己了,我没有建议。仅供参考。
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想跟你探讨下十八里店昆泰云筑和奶西,以及二手房喜福会、金泰先锋北区的选择。我们自己预算1000万左右,在国贸上班。喜福会能买到2居室。十八里店能买个三居,但是那边太荒凉了,感觉没个5-起不来。奶西好在承接望京,以后升值觉得比十八里店强,地块也规整,没有铁路,但就是离地铁太远了。需求:1、自住改善,3居最好;2、涨幅跟上或超过大盘;3、有学区最好,此条件放在最后。
回答:
1.5-,弹指一挥间,四环内的吕营都等了了,或者吧,再等个五年十年的也无所谓。反正不是太受朝阳重视,慢慢儿等着吧。奶西承接望京,哪儿不打着承接望京的口号啊?得看是否让接,是否接得住了。反正连起的名字都生怕让人忘了望京,也不知道这是底气足呢,还是底气不足?
2.改善应该可以做到,虽然是7090的刚需限制,不过好在楼面价便宜,很便宜。如果开发商讲究的话,那应该能保证质量,毕竟在成本上的优势相当大了。8.5万的限价,1000万肯定能买三居了。这我没看户型,但既然是7090就没问题。
3.涨幅跟上或超过大盘。政府的定价都是按照规划来的,未来的价值已经体现在限价里了。如果能按照预期完成规划,那就能跟上大盘。如果超出规划预期,那就是超过大盘。望京之所以超过,就是因为出现了早期规划没有的新兴产业区。奶西这看发展吧,不太好预测。但也考虑好,北京过了大发展的年代了,如果规划没有在预期内完成,那就是陪着站岗。十八里店之所以落后,就是因为预期没实现。
4.学区中等吧,芳草地+陈经纶。朝阳没什么太多的学区概念,望京算不错的学区,但没几个小区有溢价。这就放在最后吧,生源什么的更不好预测。
5.禧福汇和金泰北区都挺好的,没落后。百子湾算板块略弱的,但金泰北区的品质好,弥补了不足。禧福汇有外交部的团购房,质量和社区氛围也挺好。两个小区都算比较稳妥的,没占到什么便宜也肯定不吃亏。
6.这看自己的喜好吧,如果是改善来讲肯定是新房,从理论上讲望京樾应该质量不错,如果能超出预期就更好了。图个稳妥就买二手的,居住体验就看自己的喜好了。仅供参考。
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从古北水镇的温泉这里回来了。。澡堂子里被大家伙认出来了 所以在水里做了一场小型的购房大学讲座。
第一组粉丝家住平谷 平谷本地人 家就在平谷 孩子也在平谷上学 公务员,经常看哥们我发车 我说过 如果东南西北您不知道买哪儿 您就往市区靠。结果这哥们刚刚买了望京的花家地小区 总价340万买了个40来平大开间 月租5500。哥们我认为 这房子今年 绝对行 价格有往上涨的很大的可能性。人家也提到了 平谷确实不行 地铁就修到迎宾环岛 多一点都不修。。我问他 是说平谷的公务员每天下午4点半下班吗?人家说不是 每天5点下班[允悲]
第二组粉丝住昌平北七家 180平大平层住着 北京壹号庄园 6万买的 现在二手7万出头 个人觉得买亏了 他说现在二手能到8 我觉得够呛。我给这哥们的建议是既然海淀有房 孩子中学找找路子 去海淀。。别琢磨海淀北七家的清退房子了。。
第三组粉丝大哥更有实力。现在住国美第一城的顶层大复式。万年花城也有房。最近在研究闵庄香山附近的别墅。其实三千多万买海淀这里 还行吧[憨笑]
可惜了大家没法加哥们我微信了 原因是都在水里光着脊梁呢。。具体场景 您细品[允悲]
今晚 古北水镇里面的酒店都满房。看来 疫情 真的离我们远去了[允悲][赞]
计划近期年前在北京买房,预计明年要外调或直接到南方工作大约5年,然后再回京。个人情况是首房首贷,总预算在800左右,首付不超过350,首选目标区域为朝阳,因为供地最多,可选性大一些,最近看过东坝的华樾国际;王四营豆各庄地块,还在关注望京养云,想咨询章哥的意见买哪个楼盘合适,有其他好点区域楼盘推荐也可以,希望能买个增值可能性更大的新房,因为反正暂时也住不上,希望能起码跑赢通货膨胀。
回答:
1.新房我不熟,只是提醒一下,一般期房两三年交房,那交房后的三四年是准备空置啊还是租出去?新房的优势就在于新,自住才合适,空着和出租可都不划算,那是土豪才干的事儿。
2.简单说两句吧,如果注重投资什么的,一般都是买成熟板块的二手房,保险,大概率不赔。新房办完手续就是二手的,住不住都一样,跟新车一样,到手就贬点儿,再卖至少赔手续费。如果板块发展的快还行,皆大欢喜;但如果发展的慢,那就是长期站岗了,北京周边这种次新盘有的是,都盼着接盘侠呢。
之所以十多年前北京买新房增值快,比如望京。那是因为城市规模小,建设的快,很快就能将板块填满,自然升值也快。
而现在的北京都发展到六环了,到处都是新区,到底哪儿能先发展起来谁也说不好。就拿豆各庄来说吧,发展了20多年了,现在也没怎样。前些年里买房的不能说赔,肯定赢了通胀,但也肯定输了楼市大盘,值不值的只能自己掂量了。
3.华樾国际是限竞房,政策性房产。而利用政策发财现在连开发商都做不到了,买这种性质的房子最好还是以自住为主吧。本来人家费劲制定政策就是打压房价的,借政策赚钱不太合适,也很难做到,流动性都受限制。
4.3万的楼面价,卖7万,说的过去,开发商肯定有利润,那只要不是太过分,质量就应该能保证。这地段儿就自己判断吧,不太好说。李嘉诚老说房产的价值由地段体现,有一定的道理。
4.望京养云,新型共产房,和政府一起投资也不知道算不算炒房,能不能赚钱。也是7万的价格,不贵。还没有配建,很不错。如果单从价格来说这里很合适,就是这名字起的怪,明明在崔各庄,非得拉上望京干嘛。
我不知道这里的楼面价,也懒得算了,问售楼处吧,当然估计他们也不说。别的限价房开发商很多都是从账面上没利润的,希望这里能好些。不过也提醒一下,你买是7万的价格,但转手时可就是8.8万了。政府的1.8万是锁死的,旱涝保收。
那如果这里卖8.8万,其品质就得达到望京现在卖10万以上的程度。这里是竞高标的盘,可却执行套内7090政策,不太像豪宅的面积。而且户型发布是建面120-160㎡,我也没看懂,好像得房率低了点儿。这也问清楚吧,怎么对不上数儿似的。
5.总之吧,从现在看这三个盘是望京养云好些,但问清楚吧,一是品质(开发商有利润才有品质),二是得房率。我实在不熟,不敢多说。另外提醒一下,北京和小城市不太一样,近些年新房中保值升值好的基本上都是市区豪宅,还得是没配建的。地段较偏的大多不是太好,尤其是政策性房产。考察清楚,投资需谨慎。
仅供参考。
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这两天选房特别头疼,崔各庄三兄弟,东坝的二手和光尘樾,还有亦庄中海京三号,望京二手的大西洋新城,犹豫,不知道选哪个。想自住,目前想选中海京三号价格75000感觉不值,望章哥给点意见,另外我酒仙桥丽都壹号有一套,这个算改善,预算1300万!谢谢章哥百忙中回复!
回答:
1.自住改善,那还是凭个人喜好选为好,我一般只能从投资角度分析,不好建议。
2.简单说两句,如果是我的话,首选大西洋,次选和光尘樾。
当然这只是从投资角度说的,望京的这投资性不必说了,大西洋后几期的升值情况都好,没什么可说的,很保值。东坝这些年除了常青藤和奥园、利锦府,其他的几个次新小区的升值都不是太好。和光尘樾只能说不错,崭新的房子,到现在涨了10%左右,而常青藤则在15%以上,利锦府和奥园差不多。其他的恒大华府不涨反跌,龙湖天璞这么好的小区,可以说有升值,但从开盘到现在,太少了。所以和光尘樾可以说是自住为主,兼顾保值。
3.崔各庄三兄弟看不太懂,限价房+共产房,楼面价都够高的,我是算不清楚开发商怎么在保值质量的情况下还能赚到钱。
恒大华府当然也没赚到钱,但那是形势估计错误,跟限价无关。所以质量没受影响,是准备卖高价而卖不上去的,再加上配建房,和龙湖天璞一样都影响了保值性。
但现在这情况不同,是根本不让卖高价,可楼面价比恒大华府都高,都6万多了,套内7090,这怎么做出品质啊?还同样有配建,这要能保值真是奇迹。搞不懂新产品,不好评价,看不懂,我也等着看呢,学习学习。
4.京叁号院现在看还行,不算多贵了。当初拿地的时候够冒险的,楼面价4万,卖不到6/7万都不赚钱。但没想到今年亦庄爆发了,卖到了7万以上,那肯定是赚钱了,质量品质也就肯定有保证。现在亦庄金茂府都8/9万了,这7万多也就瞅着不算贵了。但我是觉得亦庄涨的有点儿猛了,说不好行情之后会不会回调,有可能比其他板块大一些。
5.总之吧,如果是我,从投资角度讲首选稳妥的大西洋,次选和光尘樾,真喜欢京叁号也行。三兄弟看不懂,不好说什么。仅供参考。
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儿子在望京798艺术区那边上班。今年九月份入职的。他女朋友在亦庄上班,十月份入职。两个人准备买房,首套首贷,暂不考虑学区,当然有点学区概念更好。1,是买新房还是二手房呢?2,位置是朝阳的望京、亦庄还是在二人上班之间的朝阳板块?望章哥给点建议。望京和亦庄比较,哪个更适合?从孩子入住环境和投资保值的角度考虑。拜托拜托两家和孩子一起,包括贷款在内,计划900—1000。
回答:
1.新房二手房看自己的需求,注重自住体验就买新的,注重保值就买二手的。
2.望京和亦庄,都挺好,也都能有不错的学区。这还是靠近一个人吧,选择在中间弄不好俩人都累,多数都是选择离一边近的。建议让小两口自己选吧,毕竟他们是具体使用人。房子是用来住的,用纯理性的投资去选择自住用房也不太合适。
打个比方这就跟吃饭似的,选择火锅还是烧烤,对于普通人来说主要看个人口味,营养热量什么的只是辅助参考。还有运动员和演员等专业工作的,才会主要考虑营养或热量,但这就容易影响到美食享受了。
3.如果以1000万之内的预算来说,那建议以亦庄为主,能买到更好的房子。而望京的价格偏高,保值升值好的更都是高品质小区,现在基本都10万左右,甚至更高。而亦庄,尤其是河西还处于发展阶段,价格还不太高,可选择余地大。
所以可以先看河西,次新房多,新房也有合适的,然后再看核心区,两边各有优势,都能买到很不错的。
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我和爱人在海淀上地上班,孩子也在这里上学,今年六年级,住上地东里。在流星花园还有一套三居,楼层很好,也挺舒适,不过小区有些老了,有了置换的打算。有如下几个想法:
1、孩子升初中后卖掉上地东里,预算1500w买一套投资,换租,保留流星花园。如果投资选哪里比较合适呢?
2、两套都卖掉,流星花园只能跟随大盘,保值增值都弱了,先卖出流星花园预算1100万,买新房,看过永丰中海汇德里下跃,奶西望京樾,大红门中海叁号院,投资来看哪里更合适?
或者考虑次新,由于不需要学区,不想买学区溢价高的,兼顾自住加升值,清河和西北旺,西二旗片区,哪里更合适呢?看过清河橡树湾,莱圳家园,上林溪,领秀新硅谷,西山华府,中海枫涟山庄。不知道哪个合适。然后把上地东里出售投资朱辛庄或者亦庄,一南一北,更看好亦庄虽然涨过一大波。
3、 两套都卖出,只考虑投资,换租,想听听章哥的建议?
回答:
1、我还真不好建议,赌性好像有点儿大似的,风险激进型的。北京的房子能跟随大盘就不错了,还有30%跟不上呢。比如下跃这种产品,开发商都头疼,但凡卖的出去谁费劲巴拉的弄成下跃啊?所以只能赌一把试试吧,不过考虑好,这种输赢一般不对等,赢了拿100,输了赔1000,而且输的概率还大。
其他两个也有赌的成分,赌政府和开发商都不太懂行,没理解地块的价值。因为一般来说,卖家都是把未来预期价值透支在现有价格之中了,尤其规划还是政府做的,房子是开发商盖的,他们大多数情况都是知道自己商品的价值的。也是赌一把试试吧,如果周边配套建设超出了规划,那就肯定是赢;按照规划完成就是拉平;但也有没按期完成的可能,那就是陪着站岗。
考虑好吧,北京近几年来赢的不多,新区站岗的在80%以上。要赌就赌望京樾吧,毕竟旁边有新北苑的案例。不过说实话,开发商自己都底气不足,否则能起这名字吗?
2、二手房肯定没新房的居住体验好啊,而且也没什么可赌的。这几个都是之前的升值挺好,以后如果物业能维持住品质,大概率还是略赢大盘。清河西二旗的学区溢价更低点儿,先看前几个吧。亦庄也行,溢价率跟清河的应该差不多,看以后的学区成绩了。
3、两套都卖出,和前边的差不多意思,都是赌一把。或者这么说吧,想赢把大的那就买新盘,风险越大的收益有可能越高,下跃尤其值得赌,不是天堂就是地狱。图个稳妥的再看清河一带二手的,这看自己的投资偏好。
不过提醒一句,保守投资者没有因为通胀而破产的,而赔钱多的基本都是想跑赢大盘的。
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目前住朝阳,孩子在私立,想改善住房。
1.新盘,望京樾,期房25年交付,目前价格待定,预计85000左右,120和155平四居,得房率不高,72%左右。
自认优势:位置好,上涨空间大;科技住宅,金茂恒温恒湿系统
劣势:平层,和老人住不方便
2.东坝奥园上跃复式,210左右,7-9层电梯板楼的顶层,自采暧,建于-
自认优势:两层,面积大,三代人住相互不干扰。
劣质:地块不好,楼老
我自住,但也希望房子升值,毕竟房款不是小数目。请问这2个项目怎么选?望京樾没地铁,目前周边什么也没有,上涨潜力真的很大吗?开发商说将来会和五环边的臻园价格(12.5万每平)持平。会吗?
奥园打算自己按需求简装一下,三代人应该会住得比较舒服,但是零几年的房担心越住越不值钱。
以上是个人认知,也不知道对不对。
回答:
1.在我看来一部分对吧,或者说对错没有标准,自己认为对的就是对的。对不对的无所谓,没标准。不过建议了解一些楼市情况,也就更好判断。
2.望京樾就是8.5万,北京这几年所有的新房都是限价的。既然是限价,那政府的定价依据是什么考虑过吗?是规划,规划中的配套。也就是说,这个价格是按照规划完成后的价值制定的。如果将来配套按规划完成,那就是正常价格;落后于规划,那就站岗;超出规划的预期了,自然上涨空间大。
这看政府的执行和开发商的配合吧。科技住宅看自己的喜好,前期次新房阶段是加分项,时间长了维护成本相对高。这是我们开发商增加额外项目多赚钱的手段,别太迷信,注重质量即可。这些年流行平层,相对更受追捧。但房子是用来住的,看自己的喜好吧。
3.奥园我写过回忆的小文章,可以搜着看看。的是三期了,当年售价6/7000。质量不错,早期的操盘人还住在这里呢(全家移民了,回国时居住),也侧面印证了质量。复式从自住角度看自己的喜好。投资角度不算优势,面积大也不算优势,所以就是自住为主。地段儿来讲相对算不错,否则当年李嘉诚也不会拿这里当噱头,东坝也是十大边缘集团留到最后的一个。小区确实老了点儿了,保值还行吧,从开始到现在都略赢大盘。如果能维持住品质,那或许趋势会延续。
4.注重自住就选新房,怎么都比二手的强。注重保值的稳妥就选二手的,没什么惊喜也没风险。新区是否上涨看配套,能在短时间内超出预期就会赢,看运气了。开发商说和臻园持平,有可能吧,信不信的在自己。零几年的无所谓,市区老公房5/60年代的还有的是呢,房产的价值由地段儿决定大部分。要不值钱早不值钱了,奥园一期是2002年9月开盘的,4800,现在不值钱到7万多了,看以后的发展吧。
5.提醒一下,平层和复式是自己的喜好问题,注重自住就选自己喜欢的,这是消费。但注重投资的话最好选大众喜好的,否则赚谁的钱去?当然,顶复的保值不好一般都在早期,价格差率稳定之后很难再改变,但是流动性大多数都是偏弱的,考虑好。
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