近期考虑入手一套两居室（二套），预算450w，自住。龙博三区，新康园，旗胜家园等附近的几个小区，怎么做选择，不考虑小孩上学问题。
回答：
1.不考虑上学问题，那就龙博呗，很普通的小区，确定没什么风险。
2.新康园是有传闻说是就算上不了育新也能在海淀派位，所以有专门关注这里的非京或昌平户籍的。但我觉得不可能，政策是必须有海淀户籍或房产才能参与海淀派位，否则进不去育新就得在昌平派。那既然不考虑上学就没必要选这种小区，是否会影响价格说不好，虽然风险不大也犯不上。
3.旗胜家园是北京第一个交房的两限房小区，优势就是房龄新，但劣势也明显，这就不提了。按说已经十年以上了，应该进入稳定期，也就是以后会跟随大盘和龙博苑没区别。但你看这价格像吗？我觉得还是不太稳定，既然有更稳妥点儿的也就没必要了。
4.总之要是我就选龙博三区了，一直都这样儿，占不着便宜但不吃亏，年头长了是劣势也是优势，在其他的几个选择不可能有超值收益的情况下，选择稳妥的最踏实。仅供参考。
今天给客户做物业交割，客户和业主因为看水表吵吵起来了，最后我读表的是525，业主非说425，[捂脸][捂脸][捂脸]年前卖的旗胜家园的房子！我觉得我读的没错吧[what]
#北京头条#北京楼市：“大学城东拓区拆迁”对房山意味着什么?
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好，没有学区需求，自住，预算总价1300左右，双榆树片区的房子（双榆树东里、满庭芳园等00年左右的房子）是否值得买呢？是这里保值还是奥森片区的融域嘉园、奥林春天等保值呢？
另双榆树片区位置这么好，单价跟奥森片区单价差不多，是不是代表已经没落了？
回答：你好，自然是值得买的，毕竟有学校，而且楼龄在周围算是比较新的了。升值性并不一定比融域嘉园、奥林春天差，很多时候反而高一些。奥森片区本来也是好地段啊，而且楼龄新，和双榆树比，各有各优缺点吧。只要学校还在，双榆树这边依旧很有价值。
可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
2、提问：京爷您好，目前就考虑旗胜家园和永泰东里或者西里公房了。在这两个之间，不考虑上学的话，哪个升值空间更大，更好一些？
回答：你好，各自有自己的价值吧，旗胜家园虽然品质一般，但毕竟是地铁房，而且楼龄新，是小刚需热门小区。永泰东里或者西里，属于海淀刚需上车热盘，公房性价比也高。升值性整体差不了太多，短期来看，海淀这边可能会略胜一些些。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
3、提问：星爷你好，请问惠新西街附近，小关北里的房子怎么样，保值增值情况如何。
另外同样考虑60-70的两居，附近有更好的小区推荐吗，谢谢解答。
回答：你好，小关北里小区地段、配套、交通都还可以，里面有些独立管理的楼栋还是有价值的。不过毕竟是老社区，所以升值性不会太突出，但保值性还是可以的。去看看旁边的惠新里、樱花园吧，其实也还不错。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》《二手房看房买房技巧》
4、提问：请问，有规划表示，房山最大的发展是“大学城东拓区拆迁”，也就意味着房山大学城要“持续做大”。良乡大学城投资价值如何呢？
回答：你好，我认为可能相对一般，毕竟没有大量的就业人群。北京郊区房价要上涨，主要靠的就是大量的就业人群，特别是高质量的就业人群。比较典型的就是回龙观、亦庄之类的板块，升值性那是非常好。当然，不排除因为某个规划或者建设能推高预期，但长远看，依旧需要大量的产业人群才能支撑健康的涨幅。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
5、提问：京爷，考拉社区，怎么样
回答：你好，单纯从小区居住角度来说，自然不算突出，毕竟小区小，空间受限，管理一般，地铁远。不过毕竟是西城次新，还有不少小户型，西城学籍，升值性是完全没问题的。比较适合投资，收益率还可以，或者西城学籍上车。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》《北京各小区历史收益统计与分析》
6、提问：京爷，大屯路附近的阳明国际公寓可以买吗，有公司回笼资金处理资产，不知道这种房子靠不靠谱
回答：你好，这类小区我一般都不太建议购买，主要是因为小区小，空间受限，人员杂，容积率高，认可度低。除非能捡大漏，不然还是需要小心的。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
#北京头条#北京楼市：未来稀缺品，无学区溢价品质次新房！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，首付400万左右，二套，从自住和孩子上学的角度来说，亦庄核心区板块，武夷花园板块，以及东城天永板块，您觉得哪个好？这三个地方价格差不多，在我们能力范围内。家里人更喜欢亦庄，但核心区房子太老，河西区又没有地铁，总之纠结
回答：你好，这几个板块都是不同类型的标的。亦庄核心区，板块成熟，不过学校确实一般，而且楼龄老，在亦庄属于比较劣势；武夷花园板块，地理位置和那后，黄金地段，但板块价值和学校价值都需要比较长的时间来兑现；东城天永板块，界面比较差，不过学校在慢慢变好，未来潜力比较大；亦庄河西区，整体界面比较好，学校还没有得到验证，需要时间来发展。总体来看，我认为看中短期，则选择东城天永板块，有明显的潜力。如果看中长期，则可以考虑武夷花园板块和亦庄河西区，潜力也比较大。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
2、提问：您好，想咨询一下北蜂窝路5号院和信和嘉园，京爷怎么看这两个小区？保值增值 周边发展 区位稀缺性 学区等方面比较 哪个更好呢？
回答：你好，一个是老小区，一个是西城上车板块的次新商品房，属于两种类型的房产。从周边发展来看，北蜂窝路5号院没有太多新的东西，信和嘉园所处板块靠近丽泽，有一定的发展潜力。xuequ的话，信和嘉园尚可，北蜂窝路5号院不突出，事实上，未来多校划片都不确定。从稀缺性角度来看，信和嘉园属于次新商品房，学区溢价不算高，具有较大的稀缺性，我个人比较看好其保值增值性。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷，您好，想咨询下如果卖方有贷款没还完，需要买方客户偿还，这个交易买卖有风险么，需要注意什么？
回答：你好，这种不能说完全没有风险，得分情况。如果贷款是正常银行按揭贷款，且业主征信比较干净，职业也比较优质，那一般问题不大，可以的话做一个大数据风控，同时可以做做担保支付，先交一个小定金，网签后再支付大额的，做好资金监管。如果贷款是非按揭贷款，那就得稍微注意一下，有些人做生意负债比较多，甚至吸毒、赌博之类的，那就比较麻烦了，有一定的风险。这个需要查查征信，看看职业，过一下金融大数据风控之类的。需要指出的是，近一两年疫情影响，不少做生意的业主面临较多负债，甚至出现了不少私下债务问题。总之，交易的流程风险把控非常关键，如果做好了一般问题不大。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
4、提问：京爷好，您能帮忙分析一下熙悦宸著这个项目吗，最近看了一下这个楼盘，比周边二手房贵，而且地铁也远点，自住购买合适吗？
回答：你好，不知道你的需求如何，如果就在附近或者通勤方便的区域工作，且比较注重居住品质，那买来是没问题的。如果是比较看中升值性，那自然不是一个特别合适的选择，这个有一说一，因为板块差了一些，交通不是太方便。如果要选择，主要注意一下噪音的问题，尽量挑选一个好点儿的房源。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷，预算500，11月份有资格在北京买房，学区不太考虑，主要考虑是升值空间，近期不会自住可能以后会自住，九龙山那片金港国际的和风度柏林这两个小区的小一居还请帮忙分析下利弊并给下建议
回答：你好，这两个小区都是还可以的小区，属于热点区域的次新房，升值性有保证。两个小区其实挺类似的，总体来看，风度柏林地理位置好点儿，另外，金港国际小户型挂牌常年偏多，杂点儿。整体来看，我更偏向于风度柏林。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
6、提问：京爷您好，准备500万全款买套两居或三居，自住+保值+学校，回龙观、北街家园、海淀西三旗和海淀清河这几个板块您有什么建议和小区推荐。中旅·亦府新房二期开盘适不适合打新购买，增值和保值性怎么样。
回答：你好，亦庄和码农区以及外溢都是北京升值性比较好的区域，很简单，就是有产业，有购买人群和购买力。500万左右的两居，可以看看回龙观的新龙城、旗胜家园、矩阵等小区；也可以看看海淀的永泰东西里。以上升值性还是不错的。北街家园就算了，处于弱一些的板块。中旅·亦府倒是也可以考虑，不过最好根据自己的通勤距离来看看是否合适。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
章哥好，现有两套房，一套霍营两限房，公积金贷款还完，现可卖约400万。一套在军博，还有商贷，现在月均还款近一万。手头300现金，二人年收入差不多100个。想卖掉霍营两限房，入手丰台万科云庐叠拼，需要贷款100多个 有何建议。
自己的两套房都在出租，租金总共14000，租房住，租金10000。购买万科后近十年都不能常住，还需租房。
回答：
1、霍营两限房，旗胜家园呗，北京第一个两限房项目。卖掉没问题，但万科雲庐是限竞房，属于政策性住房，性质上没比旗胜这种保障性住房强多少。而且旗胜家园虽然地处两区交界的三不管儿地段，但好歹也算市区；而万科雲庐在青龙湖，这算不上远郊也差不多了。考虑好。
2、我看不出你们的主要需求是什么，感觉自己可能也不太清晰。那就打个比方吧，对照一下。
比如你们有辆车，当年买的低配版普通车，一直租给别人跑滴滴来着。现在想换车了，想换成低配版的特斯拉，但准备先放十年不开，然后再租一辆开。请问这图的是什么？
是自用吗，但不开啊。是保值，可这种车能保值吗？放也放旧了，而且维护成本很高，过几年还过时了呢，弄不好该淘汰了。
3、其实房子也一样。不知道你们是否有投资保值的想法，那就直说吧，这种别墅根本不可能做到。
所有的别墅，都是消费大于投资的。甚至是纯粹的消费品，和投资无关。不光是郊区的，连市区的都算上，全北京能升值幅度跑赢大盘的一个都没有，勉强跟上的都凤毛麟角。所有别墅，都是有钱人买来享受生活的，和豪车游艇私人飞机一个性质，是消费。
所以，如果你们就是为了享受，那这么置换无所谓。房子是用来住的，钱是赚来享受生活的，无可厚非。尤其是限竞房的这种高端产品，更是纯粹的消费品，几乎没有任何的投资性。自住合适，但别幻想能靠升值赚钱什么的，不太现实。
4、总之，这我没什么建议，看你们的需求来决定就行。只是提醒一下，这种别墅的地段偏远、配套不全、持有成本高，流动性极差，升值性也肯定大幅跑输大盘。除了自住享受没其他的功能，而且限竞房的出身也有点儿不伦不类。所以考虑好，仅供参考。
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