银行是如何调查你的？调查过程中有哪些注意事项？
银行对你的贷款尽职调查，俗称“下户”，调查手段就是交叉验证，通过你提交的材料、与你面谈、查看抵押物和营业场所，再辅助所谓的大数据，从而判断你的诚信、收入和风险系数，最终做出审批意见：通过/否决/补充材料/有条件通过（降低金额或增加保证人等）。以经营性住房抵押贷款为例，讲解如下：
一、银行是如何调查你的
1.对人的调查：诚信、收入和支出、资产和债务、婚姻和家庭
诚信：主要是征信报告，重点看最近24个月贷款和信用卡有无逾期，逾期次数和最长逾期天数。如果贷款出现2个月以上（征信显示3）的拖欠，银行会大大降低贷款接受度。如果你是逾期次数多，但逾期天数短，银行接受度会稍高。审批是最厌恶拖欠天数较长的人。
收入和支出：主要是依据你的账户流水，所以做生意的人建议日常结算最好走自己公司或个人账户。银行计算逻辑如下：
平均每月账户收支后的轧差就是银行推算的你的月均收入，收入必须覆盖支出，假如你贷款期限3年，则要求： 三年收入（月均收入×36）＞三年支出（三年内要偿还的贷款本息合计）。三年支出不仅仅是指本次贷款，还包括征信显示的其他贷款，夫妻两个合并计算。
另外，大多数银行不仅仅要求“收入覆盖支出”，而是要求收入是支出的N倍，以降低还款能力波动风险。
资产和债务：家庭和公司名下的房产、汽车、存款及有价证券；资产的价值和购买时间。近年购买的要好于早期购买的，说明你最近的还款能力较强。债务也是这样，主要看你近年来是否在增加债务？是否有即将到期（1年内）的贷款？是否存在贷款倒贷行为？
婚姻和家庭：配偶的工作和收入；配偶对贷款的知情度和抵押房产的意愿；是否离婚？对抵押房产是否有明确的财产分割协议？
2.对抵押房产的实地调查：权属、价值、状态和可变现性。
权属：是否清晰，有无存在纠纷。比如老人去世后继承的房产容易出现纠纷；比如抵押老年人的房产，老年人是否有完全行为能力；比如已经签署了出售合同且买方已经提前入住的房产（这种情况多出现在因想少交税或限售期限快要结束的情况）。
价值：也就是评估价是否公允，调查人员有时候回去周边中介问一下该小区的房产挂牌和成交价格。
状态：有无查封，有无租赁，有无第三方强占；生活状态，比如你说你已经离婚，但屋内有夫妻共同生活的状态（结婚照、配偶的衣服和用品、孩子或老人的陈述等等）；
可变现性：小区交易是否活跃，有无学区，交通是否便利，有无影响出售的因素比如老年人的唯一住房等。
3.对经营场所的调查
制造加工类：对制造加工类生意的调查较为严格，比如需要看到开工状态、机械设备运转，订单和货车，库存等实物场景。另外也会查询网上关于产品的信息，是否有网上订单等。对资金用途的调查也是必须的，制造加工生意用途真实性较高，但如果你的生产销售额较低同时贷款金额较高，就会出现贷款合理性问题。所以，大金额贷款需要匹配大生产制造场景和存货周转。
其他类生意：更看重的是营业场所的工作状态、上下游订单和管理人员的能力素质。最好能提供订单、销售系统展示、贷款用途和回款预期。非制造加工类企业尤其需要把贷款用途说清楚，合乎信贷逻辑。比如你是广告公司，你可以说是向电视台预缴保证金或者预定广告屏等，但如果用于采购办公设备，有些牵强；如果你是餐饮企业，可以说扩大营业场所、引入成套设备、向上游预付资金等比较合理，但如果说用于日常采购就较为模糊，因为食品不能一次性采购一年半年的。
4.辅助大数据：提醒一点：有的上班族为了享受低利率或者较高贷款额度，被中介包装成生意人。殊不知，你的征信报告会出现“经营性贷款”，如果你是公务员、银行员工或者国家限制经商的行业，那有可能给你的人生带来无尽麻烦；另外，如果中介用假材料把你包装成某公司的实际控制人，那么在这个公司不知情的情况下，银行会查询企业征信，会留下查询记录，影响该公司将来贷款，真公司发觉后会连你和银行一起起诉的。
另外，建议你少在午夜12点后消费，大数据会对你的账户行为有一个展示，银行对频繁在午夜消费的借款人给与低分甚至否决。
这部分信息量很大，本篇不展开，将在我下一篇文章中展开说明。
二、调查过程中有哪些注意事项？
1.硬场景检查
家庭场景：夫妻俩人要对偿还贷款表现出足够信心，对贷款用途不能说法矛盾；配偶要对你的公司名称、地址和主营业务清楚了解；屋内场景与你的婚姻状况要相符，要有生活气息；营业场所要有公司名称和logo，不能用白纸打印粘贴临时应付；员工要对你认识，不能叫错名字。
2.软场景准备
名片，有吗？另外你对公司座机知道吗？在银行人员上门前，预定一个会议室，准备一套PPT介绍公司和生意，最好PPT中提到通过贷款扩大生意的可行性说法；另外对你的收入和债务支出要有一个清晰的规划说给银行。
下一篇：银行人员的受理和审批——银行的关注点是什么
贷款买房认真看！！！
四大行首期款来源查询细则正式发布
中国银行
1、【提供流水】：提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水，要求80%以上资金来源于家庭自有资金（包括本人、配偶及直系亲属的活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等）。
2、对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。
3、【严禁准入】：对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
4、提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。
5、对于前期已审批未放款客户，需做好首期款来源流水或自有资金佐证材料备查。
农业银行
1、贷款提审前，需提供借款人家庭已持有不低于80%的首付资金的证明，可以是活期存款，也可是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等文件。
2、借款需提供近半年存续流水。对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得，需要说明该笔款项的来源。
3、对于直系亲属转入的（只能是父母、子女、岳父母），需提供直系亲属近半年流水，如亲属半年前已持有可直接认定，如断续存入的，需核实为合理收入所得。
工商银行
1、近6个月新增的消费贷、经营贷、30万以上的信用卡消费、分期或融资，必须结清，并提供结清证明。否则不予审批。（汽车消费贷、商用房贷款等除外）
2、放款前不得有新增负债，人行征信的上述借款必须显示结清后，才可放款。
3、首付款来源须为自有资金。全额支付首付款：需提供全额支付凭证及对应支付账户流水；部分支付首付款：需要提供定金转账凭证及流水、并提供差额80%自有资金余额资料。自有资金一般须为借款人及其配偶、直系亲属名下，包括但不限于存款、基金及理财产品等等。
4、提供的流水不得显示有“贷款，贷款受托支付，借款，借贷，中介机构转款，融资机构转款”等等字眼，否则不予审批。
建设银行
1、近6个月新增的消费贷、经营贷类、大额分期，审批前结清，并提供结清证明。
2、放款前不得有新增负债，人行征信的上述借款必须显示结清后，才可放款。
3、首付款来源须为自有资金、直系亲属（兄弟姐妹不属于直系亲属）、售房所得。
4、流水不得显示贷款、信托公司、借款或贷款、中介垫资、融资机构等字眼。
