最高法院：执行程序中，房屋承租人即使享有案涉房屋的优先购买权,仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，也不予支持。
01案例索引
（）最高法执监229号，绵阳宏源塑胶有限公司、中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司等借款合同纠纷执行监督执行裁定书
02案件当事人
申诉人（利害关系人）：绵阳宏源塑胶有限公司。
申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司。
被执行人：四川大发木艺包装有限责任公司。
被执行人：李孝开。
03基本案情
宏源公司不服四川高院（）川执复509号执行裁定，向最高法院申诉，请求撤销四川高院（)川执复509号裁定、成都中院（)川执异2695号执行裁定，发回重新审查。主要理由：
1.依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（参见：《强制执行法规汇编》修订版）第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告 ；（五）通知当事人和优先购买权人 。该两条职责规定是分别拟定的，四川高院却将二者混为一谈，以制作、发布拍卖公告视为申诉人知道或者应当知道为由认为拍卖程序并未损害申诉人优先购买权，从而变相否定申诉人优先购买权。拍卖公告的发布是属于对世作用，是面向全体社会、不特定大多数人的一种要约邀请，而不是依法针对当事人和优先购买权人的通知程序，四川高院的裁定明显违背了法律保护优先购买权人的立法目的。况且通知优先购买权人参与竞拍也不会损害抵押权人的利益。
2.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此，申诉人认为，承租人在不动产查封前存在合法书面租赁合同并占有不动产，虽不可对抗拍卖，但可对抗交付。本案中，申诉人在案涉土地使用权查封之前已签订了书面租赁合同并合法占有使用该不动产至今，此租赁权具有对抗买受人的法律效力。
3.根据（）最高法执监434号裁判案例，成都中院在明知案涉土地承租人租赁在前，抵押在后，仍直接带租拍卖，属于违法操作。
04裁判理由
最高法院认为，本案争议焦点为案涉司法拍卖是否应予撤销并重新进行拍卖。
申诉人宏源公司主张其享有承租权及案涉房屋的优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知其参与竞拍，要求撤销案涉拍卖重新进行拍卖。
一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。
《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。
因此，在本案中，即使申诉人宏源公司享有案涉房屋的优先购买权,其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由,主张撤销案涉司法拍卖并重新进行拍卖。
综上所述，宏源公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。
绵阳铜锣湾为什么不开发？可以收回吗？
近日有市民咨询说：绵阳铜锣湾于12月拿地至今已经过去近9年了，其间真正动工一次，开工仪式举行了几次，但未动工。
这算不算相当于已经闲置9年未开发，是不是符合收回的条件。
现在很多地方政府也采取了无偿收回囤积的闲置用地，以用于更好的城市发展规划，并取得了不错的效果。
市自规局经核实，铜锣湾地块未调整规划，仍属商业用地性质。
开发商为满足资金需要，将该地块抵押给恒丰银行作为融资使用，后因开发商无法按时还款形成坏账。经债权人申请，该地块已被绵阳市中级人民法院、绵阳市涪城区人民法院等司法部门查封。
现该地块已转中国华融公司接手作为不良资产进行处置。待处置完毕后，将督促新的产权人按有关规定尽快开发建设。
这个地块旁边，近日百盛中标，铜锣湾今后究竟是什么业态好，可能还得认真策划策划。您认为干什么好？
绵阳房市依旧低迷啊，刚刚，四川省绵阳市发生一件捡漏的事情，一套评估价为114万的房产被拍卖，4个人报名，结果出价8次，10分钟就结束了拍卖，草草了事，这处房产被一位买家以81万元成功捡漏。比评估价低了30多万，这漏捡的，够吹一阵龙门阵了。
一起看看这处房产。标的房产位于绵阳市高新区虹阳街1号16幢1单元13层xxxx号，房屋建筑面积136.11平方米，套内面积115.2平方米，无租赁，空置状态。有查封、有抵押。
此次拍卖，标的物以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修、内在质量及家具家电以交付时的现状为准。标的物所在地物业介绍，自5月1日起均未缴纳物业费用及垃圾清理费（物业收费标准1.2元/平方米/月，垃圾清理费6元/月），水、电、气等其他欠费情况请竞买人自行了解并承担。房屋户口不在执行范围内，标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行解决。
标的房产评估价114.02万元，此次拍卖起拍价79.971万元，参加拍卖保证金7万元，增价幅度为2000元及其整数倍。拍卖价高者得。
3300多人围观了这场拍卖，4人报名，原本以为会争夺一阵子呢，结果10分钟就结束了战斗。
拍卖开始后，A3003号最先出价，报价799710元，时间为9时49分。紧随其后的是买家G1169号，加价2000元，报价801710元。随后两人，又争夺两个回合，但每次加价幅度都不大，还是2000元，价格小幅上涨，来到809710元。
这时，买家H1245号出现，报价811710元，还是加价2000元。这一价格出来，G1169号和A3003号两位买家选择出局，不再跟价。就在这时，一直没出价的买家V6891号最后时刻杀出，报价813710元，一锤定音，把这套房产揽入囊中。
在绵阳市高新区虹阳街，花81万多元，买一处评估价为114万的房产，大家觉得算不算捡漏？划算吗？
#绵阳头条# #绵阳# #四川#
很多跑滴滴的司机多数从公司里面选择以租代购的形式买车跑滴滴，现在苦果来了。
当初有司机为了方便，也有一部分人听了卖车的公司忽悠，以为买公司的车会派的单更好，还有部分城市一开始不让个人私家车办网约车运输证，这些人接受了车子是公司户这种做法。
先说这以租代购这种方式，确实方便了很多司机，早期办证加入这个行业的，起码有三分之一都是用这种形式加入的，车子名义上是你个人的，你负责保养保险等所有开销，车子也是你开。
实际上这个车是公司的，公司享有很多的权利，甚至有把车子抵押了然后跑路的公司，可以说你只有使用权，其他什么权都没有。
最近一年开始，很多人还完了贷款，面临两个问题，白白又让口袋里面的钱继续损失。
第一个问题，就是车辆过户，把本来是你的车过户从公司户过到私人户时，有一些黑心的租赁公司动歪脑筋打鬼算盘，收取各种费用才给办理过户，不然不给办，让很多司机苦不堪言，不得不再被宰一刀（这一刀其实也不算太狠，但是这个做法伤人心。）
第二个问题，就是车辆保险，一旦过户，车子就按新车的折扣算保险，就算你从来没有出过事故，原来只需要5000左右的保险，因为过户，就需要多支付几千块钱。出过事故的保险更贵。后续开车还得小心别出事故，要不然下一年继续高得离谱的保险费。
这就是公司户的苦果，不过户，车子不是你的，过户，费用蹭蹭蹭的往上涨。
看图：同行的网约车，去年保险买成5500左右，一次事故都没有出过，就因为过户，同样的保险公司续保，现在需要9000多，现在真是悔不当初！！
今日在四川市，发生了一件遗憾叹息的事！绵阳市科创园区科园路31号银都领地
的房屋，第二次拍卖降价152万起拍，但还是没人理会，已经流拍！降价有几十万，为什么流拍呢？我们一起来看看
我们来看一看此房的具体情况:位于绵阳市科创园区科园路31号银都领地二期3栋2单元3层1号的房屋，总建筑面积：212.08平方米，规划用途为住宅，所在楼层为3层，朝向南，四室两厅一卫，目前该房未腾空。
评估价为232万，起拍价为152万，打6.5折起拍，吸引了3275人次围观，33人设置提醒，最终却没有人出价，比较惋惜遗憾！
特别提醒：
1、标的有抵押租赁，被查封，未腾空。
2、标的物可能存在的水、电、气、物业费等欠缴费用均由买受人承担。
3、未明确缴费义务的费用由买受人承担。
另外还有什么原因导致的呢？有懂的朋友告诉我！#绵阳##绵阳头条##我的家乡在绵阳#
近日，四川江油。评估价为212.36万元的住宅，被人以170万元买到，该房屋位于四省绵阳市江油市建新路龙溪谷B28(栋）1楼2号。房屋建筑面积242.72㎡（土地面积110.89㎡）房屋为-1至3层（共四层）精装。本次拍卖共1人报名，49人设置提醒，5683次围观。1次竞拍以170万元的价格成交。相比评估价节约了42.36万元。相当于每平米7004元。此套房屋属于变卖。有查封、有抵押、无租赁。可过户
标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费按照法律、政策各自承担（买受人先垫付卖方应缴纳的部分，凭票据3日内到本院领款），其他可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
大家感觉在四川江油以170万这个价格卖这套住宅合适吗？
187万元买下位于成都市天府新区万安镇万东北二路50号1栋1单元16楼1602号住宅用房，这是不是捡漏了？
近日，四川省 绵阳市 涪城区人民法院依法对拍卖标的：成都市天府新区万安镇万东北二路50号1栋1单元16楼1602号住宅用房进行拍卖。
共吸引了6人报名，238人设置提醒，8956人围观。
该标的物保证金250000元，起拍价1505000元，评估价2150000元，加价幅度7500元，经过36次出价，最终以 1,872,500元成交。
拍品介绍
拍卖标的：成都市天府新区万安镇万东北二路50号1栋1单元16楼1602号住宅用房；房屋产权证号：川（）成天不动产权第0027322号，房屋用途：住宅；房屋结构：混合结构；所在楼层：16层；房屋户型：2室2厅；房屋建筑面积：82.8平方米。
特别提示：竞买人应当符合当地限购区域购买条件，具体要求请竞买人于拍卖前到相关单位自行了解，因不符合限购条件造成的一切损失及法律后果由竞买人承担。
权利限制情况：查封：被绵阳市 涪城区人民法院查封；抵押：不详。
特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易产生的所有税费按照规定各自承担，可能存在的土地出让金由卖方承担，卖方应承担的税费（含土地出让金）由买方垫付，买方垫付后自行凭税票原件在三个工作日内向本院提交退款申请，逾期本院将不在拍卖款中支付该费用，由买受人另行主张权利,存在的物业、水、电、气、垃圾清运及其它可能产生的费用均由买受人承担。
有可能存在的物业费、水、电、燃气等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。
法院解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长。
本院不保证拍卖财产真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任。拍卖财产按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担，本院概不作多退少补。
标的物在网上显示信息不全面，需实地查看。你觉得这个价格购买此套房产贵不贵？如果你参与竞拍，你认为这个价格合理吗？#房产# #房价#
#绵阳头条#最近，万科的现任总裁郁亮在股东大会上一番话，让人感觉意味深长。郁亮说到，以来，房地产市场出现了一系列的新变化，比如双集中、三条红线等。这些新变化都指向同一个目标：紧紧收缩金融机构流向房地产市场的资金管道。这个时候，现金流对于房地产企业而言，比销售、比拿地皮显得更为重要。郁亮总结指出“房地产正在加速回归到普通行业”阶段。
什么是“回归到普通行业”？言外之意是：房地产过去是一个非普通行业，现在正在回落至普通行业。“非普通”和“普通”的差距在哪里？指闻君认为在于“高利润、高负债、高周转”这三个方面。房地产非常赚钱，这句话在以往很有道理，但是现在却不适用了。虽然说近期以来，主流房地产市场依然保持着房价上涨的态势，但是三红线和双限令下，大家都知道房企们承受了巨大的压力，今后想要继续在住房市场赚大钱，显得越来越不可能了。
其实，这种行情从房住不炒提出之后，就开始转变了，随着房价上涨的幅度不断被压缩，房企们的利润空间持续被迫缩小。甚至还一度出现了不少因为关门大吉的房地产企业。数据显示，在的前5个月，各级法院发布的破产公文中，属于房地产企业的就达到170多个。足以说明，行情变化了，不少房企无力跟上行业的步伐，只能被大浪淘沙、无情淘汰。
在这个特殊的关头，不仅是房地产企业面临着经营的风险问题，买房人也可能遭遇一定的问题。前些年因为货币政策宽松、银行和金融机构的融资容易，所以高周转、高负债一度成为90%以上房企的运营模式。一块地皮刚刚拍卖下来，土地拍卖金都还没有缴纳完毕，楼盘就迫不及待地开盘预售，高负债的压力倒逼房企的运营速度越来越快，稍有不慎就有可能出现资金链断裂的问题，所以“空手套白狼”不断增多。
根据房地产机构的研究数据显示，我国的房地产开发商负债率基本都超过80%，这也就意味着，房地产开发商身上的负债，需要使用手中80%以上的资产来偿还。这就像一个滚滚的车轮，在车子不断前进的时间段里，没有啥问题，因为买房人会源源不断地冲进来推着车子前进，而一旦车轮停止了转动（或者转动稍微慢一点），那么这部车子就会被银行抵押收走。所以在高负债模式下，买房人面临着“无法交付、烂尾房”的一系列不确定性因素。
与此同时，另外一个“窘境”随即出现，在高负债的背景下，房企们已经背负的大额债务怎么办？根据贝壳研究院报告显示，在全年，房地产企业到期的债务规模高达12448亿元！仅仅在7月份就有大约1400亿元债务到期，未来一段时间内，房企现金流将表现出一个紧张的状态，而现金就如同流淌的血液，一旦这个出现了停顿，那么房企很可能面临破产的结局。一方面是三道红线、另一方面是“两限令”，所以继续通过融资偿债、以债养债的路子已经行不通了。
此情此景，该如何是好？摆在多数房企面前的有一条路：降价促销。这也是判别楼市是否会迎来促销降价潮的依据。7-12月，楼市真能等来“甩卖潮”吗？开发商万科郁亮近乎“明示”！综上所述，3个信号已经显现了：①高负债压力；②融资受阻；③楼市车轮慢下来。市场上的买房信心本来就已经降低到了相对较低的水平，如果继续昂着头保持较高的销售姿态，那无疑是致命的，所以只能放低姿态、适度降价，以折价甩卖房产的方式冲量实现回款。
楼市或迎“甩卖潮”，3个信号近乎“明示”：下半年准备买房的人，该如何做出选择呢？3点建议：
第一、优选大房企的房子。正如前文所说，金融机构已经开始压缩了流向房地产市场的资金规模，黄某看得透彻，他指出，其实限制高房价的举措很简单，只需要禁止房企背着银行买地皮就可以了。现在看来黄某的建议已经成真，在两拨集中供地计划中，也正是考验开发商资金运转能力的时候。对于那些中小房企，本来可灵活周转的资流动资金就不多，加之以融资受限，很可能楼盘开发出现问题，烂尾也说不定，所以大房企的房产交付更有保障些。
第二、优选现房，避开期房。房地产大佬潘石屹曾直言，如果房价下跌达到20%，那么多数房地产企业将不复存在，言外之意很明显，房地产开发的净利润不过10%-20%，而一旦亏损超过这个尺度，则会陷入入不敷出的循环，倒闭也就不远了。随着房企们经营利润的减少，房产开发步入了普通低利润行业阶段，开发商为了更大程度保持利润，会在建筑质量动手脚，以次充好、空口承诺或越来越多，所以今后买房现房比期房要更有保障。
第三、除此之外，还建议优选毛坯房、避开精装房。有心人会发现，从开始，精装房交付的楼盘越来越多，美其名曰一站式买房、领包即可入住，但实际上，房企是想把装修的利润也收归囊中，如果你交的装修费为2000元/平米，那么实际交付的标准可能是500元/平米，甚至更低，还不如自己装修更省钱。
