负债的优化
（一）资金分层
资金的来源是分层的，大致而言可分为以下几档：
A、自有本金，利率1~4%
B、房贷，利率4.9%
C、抵押类贷款，利率 5~9%
D、先息后本信用类贷款，利率 6~12%
E、其他信用类贷款，利率12~18%
F、民间拆借，利率12%到百分之几百
有人跳出来说，民间借贷没有这么高。我和我姑妈借，只要8%！
但是请注意！任何一个投资，都包括两方面：风险&收益。
银行的产品，几乎是零风险。
而民间借贷，远没有这么稳健。
我们设想一下，如果你有100万，借给个人和银行理财的利差有4%。25年里面只要有任何一次违约，血本无归。
这还是抛开了通货膨胀的因素。
愿意12%以下利率借钱给你的人，很大程度上倒不是看中利润，而是混杂了一些其他无法计算的因素。12%以下的民间借贷，对于出借方基本是亏损。
（二）架构
在不同的层级，资金的容量是不同的。我举三个例子。
屌丝A：自有资金20万；房贷0；抵押贷0；信用贷50万
买房男B：自由资金1500万；房贷1000万；抵押贷500万；信用贷200万
企业主C：自有资金2亿；房贷1000万；抵押贷1亿；信用贷200万
对于屌丝男A而言，由于自有资金的限制，他无法获得房贷，当然也无缘抵押贷这样的低息资金，他只能使用信用类贷款。这个利率需要看他的资质和技巧。
对于买房男B而言，房贷是他的大头，但是房贷只能获得通常2笔。他继续使用了抵押贷，他的信用贷一般用于周转。
对于企业主C而言，你会发现他的房贷使用额是上不去的。是的，等你到达一定资金容量，你会发现房贷简直是一笔福利。大规模资金的来源是抵押类贷款。
以现有的知识架构，楼市团长的结论如下：
1、对于工薪族而言，房贷是最主要的。
2、在资产超过一定范围以后，主要使用的是抵押类贷款。
3、没有原始积累的人，只能使用信用贷和民间借贷。
4、到达一定阶段后，即使提高利率，能借到的钱也不会大量增加。
5、贷款的容量，是一个纺锥形，最下层的是房贷、最大规模的抵押贷、按照个人资质的是信用贷。越往上，容量越小。
（三）优化
几乎大部分人的贷款架构，都有优化空间。按照每年利息计算的话，至少可以省个5位数出来。
没有任何一个人的财务情况是相同的：
一个极致的房产玩家，可能偏好等额本息30年的抵押贷；
一个有有不定期额外投资的人，可能喜欢随借随还的产品；
一个自身资质不错的工薪族，因为后续想买房，希望贷款记录不在征信上体现，不去银行借款，转而进行亲友借贷。
又如我近期碰见一个手头拿着N多套房产，专注于抵押的玩家，流动性极高，完全忽视按揭贷款。
总体而言，负债优化的原则是：借低还高，借长还短。
用利率的贷款置换利率高的，把利息成本降下来，用长期贷款（最好三十年，二十年）替换短期贷款，把月供压力降下来。
为什么贷款越长越好呢？因为借200万如果三年还清，月供会高到飞起，以普通人的工薪收入总会觉得有压力；如果可以借100年呢？月供就会摊得非常小，并且随着通货膨胀稀释债务，这些月供在以后几乎可以忽略不计。
总之记住，房产尽头的是金融，大到开发商，小到买房者，谁能更快借到额度大，利率低，期限又长的资金，谁就立于不败之地。
