九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目红育坡片区白马凼示范区目前已进入收尾阶段，作为“十四五”规划下全国首个PPP模式城市更新项目，白马凼示范区改造效果如何？具体如何运作？取得了哪些有益的经验？
老旧小区有机更新
白马凼示范区位于渝州路街道白马凼社区，因建成时间超过30年，存在楼栋老旧渗水、基础设施不完善、公共服务缺失等问题，严重影响居民日常生活。
改造从半年前启动，改造总建筑面积约2.2万平方米，涉及改造楼栋数9栋、改造户数296户。短短半年过去，30年历史的老楼竟渐渐呈现出花园洋房的视觉效果。
如今在大门入口处，“白马凼”三个遒劲有力的大字十分醒目。沿着崭新平整的柏油路走进小区，可以看到一条长长的风雨廊，廊顶五彩缤纷，廊下空间宽敞，如果下雨或出太阳，居民可以在此休闲游玩。风雨廊串联起9栋楼房，蓝白相间的外墙、规规整整的电线、安全美观的雨棚，格外赏心悦目。楼栋间的空地上，还安装了木质桌椅，设置了白色遮阳伞，栽种了多种绿植，倍感温馨舒适。
楼栋旁的街心花园也变了模样。为补齐公共服务短板，这里增加公共活动空间，集合了11种功能配套，包括乒乓球台、活动广场、白马睦邻会客厅、立体停车场、健身器材、党建宣传栏等。其中，迷你循环塔机械停车楼占地100多平方米，可以停放36辆车，白马睦邻会客厅可提供教育科普、社区文体、社区党建等多种功能，楼顶露台可供居民休憩。
市场运作改管一体
与以往依赖政府投入不同，白马凼示范区采取PPP模式改造。九龙坡区住房城乡建委相关负责人介绍，渝州路街道长石苑小区作为全市4个率先启动的老旧小区改造提升试点之一，鼓励以企业投资、捐资冠名等方式，吸引社会力量捐资或捐赠文体设施，在筹措资金方面积累了有益经验。
，在全市统一部署下，九龙坡区进入老旧小区改造全面实施阶段，计划进一步拓宽资金渠道，采取“市场运作、改管一体”的老旧小区改造模式，实施九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目。
经过反复比选，愿景集团进入候选视野。愿景集团曾参与北京朝阳区劲松北社区改造项目，率先探索社会资本参与老旧小区改造新路径，形成了突出党建引领、坚持参与式治理、创新社会资本参与、引入物业服务、投资设计改造运营一体化的“劲松模式”，获得各级各部门和居民群众的认可。
在白马凼示范区实施改造过程中，项目梳理整合了停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁7大类经营性收入来源作为未来收益，引入愿景集团与渝隆集团共同组建SPV公司，负责项目全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等工作，项目合作期限为，其中建设期1年，运营期。
共建共享多方共赢
白马凼示范区采取PPP模式进行老旧小区改造，建立起“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢局面。
由于项目形成了一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理的长效机制，避免了设计、改造、管理脱节的问题，运营团队可以提前介入，做到一张蓝图干到底。例如在改造前，项目就建立了调研小组，挨家挨户收集意见建议，召开居民议事会商讨改造内容，将单元门禁、风雨廊纳入改造清单，解决了住户安全感不强、公共空间不足的问题。
白马凼示范区域原本是人员构成杂、物业管理差、社区自治难、乱停乱摆现象突出的开放式小区。白马凼社区党委书记李向平介绍，自启动改造以来，投资方旗下的后续物业管理公司积极参与小区治理，举办各种活动，增强了居民的归属感和荣誉感。
按照制度设计，社会资本投入可通过停车费收入、广告收入、门面店铺收入、物业费收入以及对低效资产改造后的运营所得来实现项目的长效运营，同时按照小区内自平衡、大片区统筹平衡、跨片区组合平衡等不同模式，盘活低效闲置资源，实现城市更新资金平衡。
九龙坡区融媒体中心 谭娟 廖婉廷
来源：重庆日报
